2026 年 5 月 8 日，新加坡国家发展部长徐芳达在新加坡国立大学研讨会上，正式官宣房产降温重磅新政，重点针对执行共管公寓（EC）市场进行大幅调整 ——EC 最低居住年限（MOP）从 5 年翻倍至 10 年，完全私有化时间从 10 年延长至 15 年，同时彻底取消延期付款计划（DPS），旨在遏制投机行为，保障首购族权益，给过热的 EC 市场降温，这一政策牵动全岛 600 多万人的切身利益。
此次新政的核心目标明确：让 EC 回归 “住有所居” 的本质，为首次购买 EC 的群体腾出更多配额。根据新政，EC 首购族的配额将从原本的 70% 大幅提升至 90%，优先购买期更是从 1 个月延长至 2 年，相当于直接为二购者设置了两年的 “排队期”。部长直言，二购者通常拥有更高购房预算，此前大量二购者抛售原有房产、携现金涌入 EC 市场，导致首购族购房难度激增 ——2020 年 EC 首购族占比约 50%，到 2024 至 2025 年已下滑至 30% 至 40%，新政的出台正是为了扭转这一失衡局面，给首购族 “开绿灯”。
另一项关键调整是取消延期付款计划（DPS）。此前，选择 DPS 的买家只需支付 20% 首付，剩余款项可等到项目获得临时入伙证（TOP）后再支付，虽需承担 2% 至 3% 的溢价，但极大缓解了现金流压力；新政实施后，买家需在房屋建造期间按进度偿还房贷，现金流压力显著增加。业内人士分析，这一举措将促使买家更审慎地规划预算，部分家庭可能会推迟购房计划或转投其他房产类型，本质上是为了遏制短线投机，让真正有居住需求的人入场。
事实上，此次 EC 新政并非新加坡首次出手调控楼市，回顾近年来的政策轨迹，政府始终围绕 “挤出泡沫、保障刚需” 的核心，多次出台降温措施，逐步收紧房产市场：
2025 年 7 月 3 日，政府延长卖方印花税（SSD）锁定期，从 3 年拉长至 4 年，各档税率统一上调 4 个百分点，私宅业主若在 4 年内出售房产，需缴纳 4% 至 16% 的 SSD，大幅增加短线炒房成本，对自住和长期持有者则基本无影响，释放出政策持续收紧的信号。
2024 年 8 月 20 日，建屋局（HDB）贷款顶限从 80% 降至 75%，这是 2021 年 12 月以来三年内第四次下调贷款顶限。此举要求组屋买家准备更多公积金或现金支付首付，旨在稳定组屋转售市场，引导购房者理性借贷。
2023 年 4 月 27 日，额外买方印花税（ABSD）迎来 “急冻模式”，外国人买房的 ABSD 从 30% 翻倍至 60%，公民和永久居民（PR）购买第二套及以上房产的 ABSD 也同步上调。当时时任国家发展部长明确表示，此举针对外来投资投机行为，避免新加坡房产成为 “优质资产储备”，政策效果立竿见影，外国买家大幅退场。
2022 年 9 月，政府推出 15 个月 “冷静等待期”，规定私宅业主卖掉房产后，需等待 15 个月才能购买 HDB 转售组屋（特殊情况豁免），遏制 “卖私宅买组屋套利” 的快进快出行为。2026 年初，已有业内人士建议取消或放宽该规定，但此次新政并未调整，反而进一步收紧 EC 市场。
除了这些针对性降温措施，新加坡长期实行的贷款限控体系（TDSR + MSR + LTV），始终发挥着 “硬约束” 作用，成为很多人购房的 “门槛”：TDSR（总债务偿付比率）规定，每月总债务还款（房贷、车贷、信用卡等）不得超过月收入的 55%；MSR（房贷偿付比率，针对 HDB 和 EC）规定，房贷还款不得超过月收入的 30%，这一条对 EC 买家尤为严格，不少人因这一限制被挡在门外；LTV（贷款与估值比率）规定，首套房最多可贷 75%（首付 25%，至少 5% 现金），二套房可贷 45%，三套房及以上仅可贷 35%，贷款年限最长不超过 35 年。
业内分析认为，此次 EC 新政并非本轮房产降温的终点。目前新加坡组屋转售价格虽在 2026 年一季度略有下行（-0.1%），但整体仍处于历史高位，若后续市场热度持续，政府可能会对 HDB 转售市场采取定向调控措施。不过值得注意的是，政府调控的核心是遏制房价过快上涨，而非让房价下跌 ——EC 市场的需求根基依然稳固，支撑 EC 价格的核心群体是组屋升级者，未来三年这一群体数量将持续暴涨：2026 年约 1.35 万套 HDB 满 MOP，2027 年接近 1.9 万套，2028 年超过 2.1 万套，这些家庭有稳定资产积累，是 EC 市场的潜在主力买家，也将支撑 EC 价格平稳运行。
对于不同购房者而言，新政带来的影响各有不同，业内给出了针对性建议：
1.已在排队等待 EC 的购房者：若项目在 5 月 8 日前截标，新政对其无影响，可照常推进购房流程；2.刚准备入场的购房者：需加快动作但保持理性，未来 EC 供应可能逐步收紧，挑选项目时需重点关注定价合理性、地段人口与就业支撑，以及自身现金流能否承受 8 至 10 年的长期持有；3.所有潜在购房者：核心是算清现金流，DPS 取消后，需按施工进度分期还贷，还款额会随工程推进增加，建议提前找银行或房贷中介做财务模拟，确保月供在可控范围内，避免房贷成为生活负担。从 2009 年至 2013 年的八轮密集调控，到近年来的持续收紧，新加坡房产政策的逻辑始终清晰：房子首先是用来住的，其次才是投资品。EC 作为介于组屋和私宅之间的 “过渡产物”，其核心价值是 “让更多人实现住房梦想”，此次新政正是在 EC 市场跑偏时的 “纠偏”—— 短线投机者被精准遏制，而真正有居住需求的首购族，虽面临更高门槛，但也获得了更公平的购房机会。未来，新加坡房产市场的调控大概率将持续，整体趋势仍以收紧为主，唯有回归居住本质，才能实现市场的长期稳定。
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