擅自销售“不得分割”自持房产的,是否应予行政处罚?

某司在限定对外分割销售的期限内，对外销售了自持商业房产。

该销售行为是否属于应予查处的自然资源违法行为？

该司通过土地出让方式取得了50亩商业用地开发经营权。不动产权证、挂牌出让方案和商品房销售许可证中载明：自持商业自竣工验收后10年内不得分割销售。

余以为，该分割销售行为虽然属于自然资源违法行为，但不应予以行政处罚，可能会承担违约责任。

首先，房地产管理法规定，转让房地产时，应当符合下列条件：足额缴纳了土地出让金，并取得了不动产权证；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；还应当取得房屋产权证。

案涉房产已经满足了上述转让的条件，可以转让。

其次，房地产管理法规定，下列房地产不得转让：不符合本法规定的转让条件；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未领取权属证书的以及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

案涉房地产属于“行政机关以其他形式限制房地产权利”不得转让的情形。

但，房地产管理法并未规定对违反“不得转让”的违法行为予以行政处罚。

即，只有违则条款，而无罚则条款。

再次，土地管理法并未规定对擅自转让以出让方式取得的土地使用权予以行政处罚。

虽然规定了对“买卖或者以其他形式非法转让土地”予以行政处罚，但并非“转让土地使用权”的情形。

复次，根据55号令第十九条第二款的规定，未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

案涉房地产项目经过了验收并领取了不动产权证，证明不存在“未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地”的情形，其不属于55号令禁止转让的情形。

因此，该司在限制销售的期限内实施了销售房地产的行为，虽然属于违法行为，但依法不应予以行政处罚。

其违法行为虽然不承担行政处罚责任，但有可能会承担违约责任。

08版土地出让合同示范文本在第四章专门约定了“转让”的条件，但，并未将“限制销售”条款纳入其中。

25版土地出让合同示范文本在第四章采留白的方式供签订合同时予以增列转让的条件。

如果在签订合同时，虽然明确将“限制销售”条款纳入其中，但，在“违约责任”章，并未对应的约定相应违约责任。

因此，从合同示范文本的现有条款来看，在限制销售的期限内实施了销售行为的，虽然违约了，但没有约定相应的违约责任。

根据意思自治的原则，虽然违约了，由于没有约定违约责任，该司无须承担违约责任。

如果在签订出让合同时，既约定了违约情形，又约定了其对应的违约责任，则应按约定承担违约责任。

综上，虽然该司违反了政府限制销售的决定，其违反了房地产管理法“不得转让”的规定，但该法并未规定其相应的法律责任，不属于应予行政处罚的情形。

如果在出让合同中约定了“限制销售”的违约责任，则从其约定。如果没有约定其违约责任，则不承担违约责任。