北京二手房回暖却卖房难?买卖双方隔着一道跨不过的鸿沟

从去年12月24日楼市政策宽松落地，到如今5月，北京二手房市场肉眼可见回暖。对比去年行情，整体走势更稳，成交量持续回升，即便褪去小阳春热度，4月、5月初的成交增量依旧可观，房价没有大幅涨跌，整体保持平稳。

可让人费解的是，市场明明在变好，卖房却依旧格外艰难。深耕房产行业多年，接触无数真实客户后才发现，核心问题在于：买房的人和卖房的人，根本不在同一水平线上，中间隔着一道很深的鸿沟。

当下北京楼市，刚需购房者依旧是绝对主力，预算100万-200多万的客户占比最高，三四百万、五六百万的改善型买家反而偏少。在北京置业的大多是外地来京打拼的人群，有着稳定工作和收入，即便手握一二百万、二三百万预算，看房频率极高，成交周期却格外漫长。

买房人会把城六区房源挨个对比，通勤距离、周边配套、小区环境、户型格局、资金规划一一考量，所有条件权衡完毕后，最终还是优先选择价格更合适的房源。还有部分低预算购房者，想在五环内找100万左右的一居或两居，可这类房源本就稀缺，大多是老小区，要么楼层偏低，要么楼层偏高，选择空间极小。

还有一个关键影响因素，是北京房价与外地房价的巨大差距。在北京买房的首付，放到很多外地城市，能全款购置一套品质不错的房子，甚至还有富余，购房套数限制也相对宽松。而北京购房门槛高、限制条件多，房价基数大，即便首付比例和外地相差不大，整体购房压力却天差地别。

这也造就了购房者极度谨慎的心态，不少客户从萌生买房想法到最终成交，要历经1-2年，甚至三五年。市场行情的起伏，对他们影响并不大，只是个人购房需求尚未到出手节点。更多人是购房资质、预算条件达标，但对楼市后市预期保守，手头流动资金收紧，不敢轻易出手，直接拉低了整体成交速度。

以片区真实成交价为例，一居室正常成交区间在150万-180万；无电梯小板楼，60-70平的两居室，总价约200万；带电梯的两居室，即便面积偏小，总价也要两百多万，品质稍好的房源直接达到300万出头。

如今购房者愈发理性细致，能买两居绝不考虑一居，只有预算刚好匹配两居价位时，才会果断入手。一边是买方精挑细选、谨慎观望，一边是卖方不愿降价、期待高价，供需两端的诉求难以达成平衡，这道鸿沟始终无法跨越，也就出现了市场回暖，卖房依旧艰难的现状。