北京市惠诚律师事务所江克松律师
在四十年的法律服务生涯里，我见过太多普通购房者、卖房人，因为不懂二手房中介的法律规则、行业惯例，稀里糊涂地被索要高额中介费，少则多花几万，多则多花十几万、几十万，甚至闹上法庭、历经一审二审仍维权失败。
今天，我结合北京市高级人民法院（2025）京民再 19 号再审判决书，给大家深度拆解一起轰动房产中介行业的典型判例。这起案件从一审判赔6 万，二审维持原判，到北京高院再审直接改判仅需支付1.2 万元，堪称二手房中介收费的“教科书级” 案例，无论你是准备买房、卖房，还是从事中介行业，吃透这个案子，能帮你避开 90% 的中介收费陷阱，牢牢守住自己的钱包。
一、案情全景还原：一句话看懂谁在干活、谁在乱要钱
核心涉案人物
1.房主高某：本案卖方，名下有一套位于北京康静里的二手房，计划通过中介渠道出售；
2.个人中介赵某某：无正规中介资质，仅以个人身份对接房源，未与房主签订任何书面中介合同；
3.正规地产中介公司：具备合法经纪资质，全程负责找客户、带看、谈判、签约、办手续等全流程服务；
4.购房者：通过正规地产中介找到房源，完成房屋交易，并按约定支付了中介费。
关键事实经过
1.房主高某最初将房源信息告知个人中介赵某某，赵某某未开展任何实质性中介服务，仅把房源信息简单转发给了上述正规地产中介公司；
2.正规中介接手后，独立寻找意向客户、多次带买家实地看房、协助买卖双方谈价议价、起草房屋买卖合同、办理网签、按揭贷款、产权过户等全部核心交易流程；
3.房屋顺利成交后，购房者按照成交价的2.5%，向正规地产中介支付了 7.475 万元中介费，这是符合行业惯例的合法收费；
4.个人中介赵某某见交易完成，突然向房主高某索要9 万元中介费，遭到高某拒绝后，赵某某直接将高某起诉至法院；
5.一审法院审理后，判决房主高某向赵某某支付6 万元中介费；高某不服提起上诉，二审法院维持一审判决；
6.高某无奈向北京检察院申请抗诉，检察院审查后认为判决有误，依法提起抗诉，最终北京高院启动再审程序。
案件审理结果反转
一审、二审：房主高某需支付6 万元中介费；再审（北京高院）：撤销一审、二审判决，高某仅需支付赵某某1.2 万元必要费用，同时返还赵某某垫付的 8000 元违约金，驳回赵某某其他全部诉求，且一审、二审、公告费大部分由赵某某自行承担。
简单来说，原本“稳拿 6 万元” 的个人中介，最终只拿到 2 万元，还倒贴了大额诉讼费用，这场乱收费的官司，以中介彻底败诉告终。
二、高院推翻两审判决的3 个核心判点：法律依据扎心，行业乱象终结
很多人会疑惑：为什么一审、二审都判了，北京高院敢直接改判？其核心原因，是前两审法院忽略了民法典的明确规定、房地产经纪的行业法规、公平交易的基本原则。北京高院的3 个核心判点，不仅戳破了个人中介乱收费的谎言，更给所有房产交易参与者划清了法律红线。
1. 未真正促成交易，无权索要全额中介费，仅能主张必要费用
这是本案最核心的法律依据，直接来自《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
北京高院在再审中，逐一核查了交易全流程证据，明确认定：
意向客户是正规地产中介独立寻找的，赵某某未参与任何拓客工作；
房屋带看、价格谈判、买卖合同磋商，全部由正规中介完成，赵某某从未到场、未提供任何协助；
网签备案、银行贷款、产权过户等交易关键环节，均由正规中介代办，赵某某仅偶尔询问房价，未付出任何实质性劳动；
房屋买卖合同的成立、生效、履行，与赵某某的“信息转发” 行为无直接因果关系。
基于此，高院明确裁定：赵某某并非本次房屋交易的促成者，其行为仅为简单的信息传递，不属于民法典规定的“中介服务”，无权按照全额中介标准索要报酬，仅能获得少量交通费、人工费等必要费用。
这一点彻底打破了“只要碰了房源信息就能收钱” 的行业乱象，明确了中介服务的核心是 “促成交易”，而绝非只是“转发信息”。
2. 口头约定收费、对方沉默≠同意，无书面合同 + 无明确承诺，收费不成立
在房产交易中，很多个人中介、“野中介” 都喜欢用微信、口头张口要价，误以为房主不反驳、不拒绝，就是默认同意支付高额中介费，本案中的赵某某就是如此。
但北京高院明确给出司法裁判规则：沉默不等于同意！
根据民法典及司法实践，只有三种情况，沉默才能被认定为认可意思表示：一是法律有明确规定；二是双方当事人提前约定；三是符合长期形成的交易习惯。
结合本案，高院逐一排除了这三种情形：
双方未签订任何书面中介合同，没有约定服务内容、收费标准、支付方式；
房主高某从未口头、书面承诺支付9 万元中介费，未对赵某某的要价表示认可；
北京二手房交易长期惯例是买方支付中介费，卖方无需付费，赵某某向卖方索要高额费用，本身就违背行业习惯。
最终法院认定：买卖双方与赵某某之间，未达成任何有偿中介服务的约定，赵某某的收费主张无合同依据、无法律依据，依法不应支持。
3. 同一套房屋，禁止重复收取中介费，叠加收费属于违法违规
针对中介乱收费、重复收费的问题，国家早有明确法规约束。《房地产经纪管理办法》第十九条第二款明确规定：两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人重复收费、增加收费。
北京高院在审理中发现，本案存在严重的重复收费、费率超标问题：
购房者已经向正规中介支付了成交价2.5% 的中介费，这是一宗交易的合法佣金；
一审、二审判决卖方再支付6 万元，折算费率接近 2%，两者相加总费率超过 4.5%；
该费率不仅远超北京二手房中介收费惯例，更直接违反了“不得重复收费” 的强制性规定。
高院对此直接定性：一审判决6 万元中介费，严重违背市场交易惯例，显失公平，且违反行政规章强制性规定，依法应予撤销。
这一判断直接堵死了“两家中介两头吃、一套房子收两次费” 的违规操作，给所有中介机构、个人中介敲响警钟。
三、再审判决深度解读：钱怎么算？谁输谁赢？法律底线是什么
北京高院的再审判决，不仅是对本案的终局裁决，更明确了二手房中介收费的法律底线，我们可以从三个维度拆解判决结果：
1.费用计算逻辑
必要费用12000 元：针对赵某某转发信息、偶尔沟通的少量劳动，法院酌情认定的合理成本，而非中介费；
返还垫付违约金8000 元：属于赵某某代高某垫付的款项，与中介服务无关，依法应当返还；
驳回9 万元中介费诉求：无法律依据、无合同依据，全额不予支持。
2.胜负核心逻辑
房主高某胜诉：无需支付高额中介费，仅承担少量必要费用，守住了自身合法权益；
个人中介赵某某败诉：乱收费主张被驳回，还承担了大部分诉讼费用，得不偿失。
3.案件法律意义
这起判决是北京高院针对二手房中介乱收费的典型指导案例，明确了三个核心规则：
1.中介服务必须以“促成交易” 为核心，无实质服务不拿钱；
2.口头约定、沉默默认不能作为收费依据，书面合同是唯一合法凭证；
3.一套房只能收一次中介费，重复收费、超标收费法律不保护。
四、江律师忠告：二手房交易，牢记3 条 “保命” 防坑规则
结合这起高院判例，以及我几十年处理房产纠纷的经验，给所有买房人、卖房人、中介从业者，总结3 条必须牢记的保命规则，照着做，绝对不会踩坑。
规则一：先签书面合同再办事，口说无凭全是坑
这是房产中介交易的第一铁律，无论对方是正规中介公司，还是朋友介绍的个人中介、“熟人帮忙”，只要涉及中介服务，必须先签书面合同，再开展任何服务。
合同中必须明确写清4 个核心内容：
1.服务内容：明确中介负责找客户、带看、谈价、网签、贷款、过户中的哪些环节，未提供的服务不付费；
2.收费标准：写明中介费金额、计算比例、支付时间、支付方式，杜绝事后坐地起价；
3.付费主体：明确是买方付费、卖方付费，还是双方分摊，避免被无端索要费用；
4.违约条款：约定中介未促成交易的处理方式，明确仅支付必要费用，而非全额中介费。
切记，没有书面合同，中介的口头承诺、微信要价等，全部不受法律保护，你也无需为此买单。
规则二：谁真正促成交易，谁才有资格拿钱
判断中介该不该收全额中介费，只用三个简单标准，普通人一眼就能分辨：
1.谁找的客户？客户是中介独立开发，还是仅靠别人转发信息？
2.谁做的核心服务？带看、谈价、撮合签约，是不是中介全程负责？
3.谁办的后续手续？网签、贷款、过户等关键环节，是不是中介代办？
只有同时满足这三个条件，才是“真正促成交易” 的中介，有权拿全额中介费。如果只是转发信息、偶尔问价，哪怕对接了正规中介，也只能拿少量必要费用，无权索要高额佣金。
规则三：同一套房，禁止重复收中介费，严守费率红线
针对重复收费、超标收费，牢记三个行业惯例与法律规则：
1.北京本地惯例：二手房交易绝大多数由买方支付中介费，卖方一般无需支付任何中介费用；
2.合作收费规则：两家中介合作完成一单交易，只能收取一笔佣金，不能向买卖双方分别收费、叠加收费；
3.费率红线：北京二手房中介合法费率一般不超过2.7%，超过这个比例，属于违规收费，你可以直接拒绝支付，甚至向住建部门投诉。
在二手房交易这个金额大、环节多、陷阱密的领域，多懂一点法律规则，就能少花一笔冤枉钱；多守一条行业底线，就能避免一场纠纷。如果你正在遇到这些问题：中介乱收费、重复收费、坐地起价，口头约定翻脸不认账，被中介起诉或想起诉中介，二手房交易合同纠纷、产权纠纷等，都可以把你的具体情况留言给我，我会逐一为你解答。也请大家把这篇文章转发给身边准备买房、卖房的亲戚朋友，让更多人避开中介陷阱，守住自己的血汗钱。
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