2024年6月，市民李某看中本地某置业公司开发的楼盘，在售楼处看房时，该公司销售员周某全程接待。洽谈过程中，周某为促成交易，明确向李某承诺：“只要购买指定户型房屋，交房时赠送全屋品牌中央空调，且小区配套公立幼儿园2025年9月正式招生。”
李某基于该两项利好承诺，认为房屋性价比高，遂与该置业公司签订《商品房买卖合同》，并全额支付购房款120万元。合同中仅约定房屋基本信息、交付时间等内容，未将“赠送中央空调”“配套幼儿园招生”等承诺载入条款。2025年8月，房屋如期交付，但置业公司并未兑现赠送中央空调的承诺，且小区配套幼儿园仍未动工建设。李某多次与置业公司沟通，要求兑现承诺或补偿差价，公司却辩称：“销售人员的口头承诺仅供参考，未写入合同，公司无需履行。”双方协商无果，李某将该置业公司及销售员周某诉至法院，要求撤销购房合同、返还购房款并支付利息。法院经审理认为，销售员周某以置业公司名义开展销售活动，其作出的承诺属于职务行为，法律后果应由置业公司承担。周某的承诺具体明确，是李某决定购房的重要依据，置业公司未兑现承诺，构成欺诈。最终判决：撤销李某与置业公司签订的购房合同，置业公司返还李某120万元购房款，并支付相应利息；驳回李某对销售员周某的诉求。《中华人民共和国民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第二十一条故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。（一）房产销售员的接待、承诺行为，属于职务代理行为，即便承诺未写入合同，只要是职权范围内的事项，法律后果均由开发商承担。
（二）只要承诺内容具体明确，且影响购房者签约决策，即使未写入合同，也可被视为合同组成部分，开发商不兑现即构成欺诈。（三）看房时注意留存销售员承诺的录音、微信聊天记录、宣传海报、沙盘照片等，发生纠纷时可作为认定欺诈的核心证据。签订购房合同时，可要求将所有承诺以书面形式补充写入合同，明确违约责任。 孔维龙，大学本科，法学专业。曾参与淄博市法治政府评估课题，获国家奖学金，山东省优秀学生干部，山东省优秀毕业生等多项荣誉，现担任山东理工大学法学院校友信使。
山东沂川律师事务所
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