结合作者执行实务经验，这六个环节是查封后久久不能评估拍卖的罪魁祸首：
1、评估启动难
司法评估是司法拍卖的法定前置条件，却往往最容易在此卡住，其中缘由全是执行实务中的痛点：
（1）法院执行案件激增和积压，执行从受理到立案等排期遥遥无期；
（2）司法评估拍卖申请多，评估机构入户勘察排期紧、处理过程效率低；
（3）被执行人拒不配合，不开门、玩失踪，难以看房和测绘、评估；
（4）涉案进行司法评估拍卖的不动产有租赁、违建、多重占用等实情和因素，评估难度大或无法开展；
关键提醒：债权人未提交书面司法评估拍卖申请，法院就无主动启动依据，这往往是最容易被忽视的关键点。
2、被执行人恶意搅局拖延
被执行人往往为拖延执行，常用一些套路和手段，直接拉长周期小半年到一年之久：
（1）拒不配合相关机构入户勘察、测绘，有意人为阻断评估工作；
（2）恶意、虚假提出执行异议，以不动产权属、夫妻共同或他人共有财产等理由进行抗辩；
（3）故意虚构长期租赁合同，利用“买卖不破租赁”条款阻挠司法评估拍卖；
（4）恶意通过信访等途径和手段给司法机关施压，严重干扰执行程序推进。
3、评估价频出争议，程序反复停滞和重启
司法评估价是司法拍卖底价的核心依据，一旦有争议往往就会直接卡壳：
（1）被执行人认为评估价过低，申请重新评估；
（2）债权人担心评估价过高导致流拍，提出异议；
（3）评估报告被撤销后，需重新委托机构，周期再延数月；
4、法拍流拍常态化，越拍越慢
法拍房往往因自身存在的风险等问题，流拍率居高不下，流程被无限拉长：
（1）竞拍者顾虑：面临腾房难、办理房屋贷款受限、买受过程税费不明、标的物产权有瑕疵等；
（2）司法拍卖法定规则：一拍流拍间隔≥六十天，最多可拍三次；
（3）经三拍流拍后方启动变卖，全程再拖一年半载；
5、强制腾房难，成交也交不了房
法拍房往往即便拍卖成交，还是会房屋交付易卡壳：
（1）买受房屋被被执行人、案外人占用，耍赖拒不搬离等；
（2）强制腾房需法院、公安、公证等多部门协同，在本就执行资源紧张排期慢的实务中，成交后大半年未腾房的情况十分普遍；
6、案款分配顺位，回款遥遥无期
司法拍卖款到账≠直接拿钱，法定清偿顺序卡壳普通债权人：
（1）应先扣除执行费、评估费等司法评估拍卖的相关费用；
（2）若存在抵押债权，则抵押权人等优先债权将全额受偿；
（3）须等买受人缴纳过户税费等；
关键提醒：在以上情况产生和结束后，剩余款项才有可能会分给普通债权人，若房产抵押额过高、诸多债权人轮候查封，普通债权人想要回款几乎无望。申请人要提前了解法拍房的占用情况。提前查询这套房子有没有其他查封、抵押等司法现状。要学会进行算账：这套房子评估价多少?标的物上面有没有抵押? 抵押额是多少?如果三次流拍到最低价成交, 扣完优先债权和必要费用, 还能剩余多少到手?结合自己的案子计算一下, 如果最终哪怕最低价成交也有钱拿, 那就继续等。如果计算完发现, 房子上面的抵押债权已经几乎把拍卖款吃光了, 那就要重新考虑策略, 把精力放到被执行人的其他财产上。
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