一、引言：一部电梯引发的交易纠纷
在城市更新与人口老龄化的背景下，老旧小区加装电梯已成为提升居住品质的重要举措。然而，当买卖双方完成交易后，一个尖锐问题凸显出来：原业主已经付清了加装电梯的分摊费用，房子卖掉后，电梯的使用权益到底归谁？上海市徐汇区人民法院审理的一起房屋买卖合同纠纷案，为这一疑问提供了明确的司法答复：加装电梯权益随房屋所有权转让而转移，未予另行约定时，转让价款应视为已包含增设电梯的相关费用。该案例被评为2025年度全国法院优秀案例。本文从该案例出发，系统梳理加装电梯权益归属的法律定性、合同解释规则以及交易实务中的风险防范要点，为房屋买卖双方及中介提供实操指引。二、立法背景与规则概述
（一）加装电梯的政策背景
我国老旧小区多建于20世纪八九十年代，当时未预留电梯位置。随着居民年龄增长，“悬空老人”出行困难问题日益突出。住建部、发改委等部门多次出台政策支持既有住宅加装电梯，其中《民法典》第二百七十八条明确规定，改建、重建建筑物及其附属设施属于业主共同决定事项。然而，加装电梯涉及多方利益主体，从费用分摊、施工安装到后续维护，每个环节都可能产生纠纷。特别是当房屋发生二次交易时，加装电梯的权益如何处理，一直缺乏明确的规则引导。（二）加装电梯的法律定性
第一，共有部分属性。加装电梯占用楼道等建筑物共有部分，未占用业主屋内专有部分，其产权归楼栋内全体业主共同所有。第二，从属性。加装电梯与房屋住宅互相结合，非经损毁或变更无法分离，形成民法学上的“附合”关系。第三，公共属性。加装电梯属于应当由业主共同决定的事项，具有公共属性。正是基于上述属性，加装电梯的权益归属不应单独于房屋交易而分离处理，应当与房屋产权保持一致性。三、法条逐款解读
（一）民法典第二百七十三条——建筑物区分所有权的从属转让
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
该条款确立了三层含义：
第一，共有部分的权利义务一体性。业主对楼梯间、楼道、电梯等共有部分既享有使用权，也承担维护、管理义务，不得以“不用电梯”为由拒绝承担费用。第二，从属转让的法定性。业主转让专有部分时，共有部分的权利“一并转让”是法定结果，无需另行约定。这一规则确立了概括承受的原则：买受人在取得房屋产权的同时，自动取得对共有部分的共有权和共同管理权。第三，不得分割处理。业主不得主张“我只卖房子、不卖电梯权益”，也不得以“已放弃共有权”为由拒绝承担共有部分的费用。值得注意的是，该条是判断加装电梯权益归属的核心法条。加装电梯作为共有部分，其使用权随房屋所有权转让而自动转移，不需要买卖双方额外约定。（二）民法典第三百二十二条——附合的物权归属
因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。
该条款确立了“附合”的物权归属原则：
第一，附合的定义。加装电梯作为独立之物，但附着于建筑物之上，与房屋住宅互相结合，形成民法学上的“附合”。第二，产权与不动产一致。基于充分发挥物的效用的经济价值考量，附合于不动产之上的物，其产权归属应当与不动产保持一致。第三，保护无过错当事人。若因附合导致一方当事人损失，应当给予赔偿或补偿。适用要点：该条为加装电梯产权归属提供了物权法基础，确认加装电梯的产权应当与楼房产权一致。（三）民法典第五百一十条——合同缺失的补充规则
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
该条款确立了合同缺失的补充规则：
第一，协议补充优先。合同约定不明时，双方应当先行协商解决。第二，交易习惯补充。协商不成时，法官应当结合合同正文、附件及磋商过程中的全部信息，判断合同缺陷内容的应有之义。第三，合理信赖保护。从日常生活经验与交易习惯来看，购房者对房屋买卖价款已包含加装电梯对价具有合理的信赖基础。适用要点：该条为未约定加装电梯对价时提供了合同解释工具，确认交易价款应视为已包含加装电梯对价。四、典型案例分析
案例一：钱某园诉陆某萍房屋买卖合同纠纷案
【案件来源】上海市徐汇区人民法院（2025年度全国法院优秀案例）【基本案情】
2021年7月，案涉房屋所在楼栋签订加梯协议，被告陆某已付清全部分摊资金。2022年2月，原告钱某在购房前现场踏勘时，加梯工程已近尾年成，陆某声称已付清全部分摊费用，并反复强调电梯加装好之后即可安心使用。双方签订《上海市房地产买卖合同》，关于加装电梯的约定条款，双方未予勾选。2023年11月，小区居民自治组织启用电梯卡，钱某申领被拒。经了解，系陆某曾主动联系居委会、物业和电梯安装单位，以业主身份表示不需要电梯卡，并提出退还已付的加装电梯分摊费用。94b1某起诉，请求确认加装电梯相关权利归属自己，并要求陆某配合申领电梯卡。【裁判结果】法院判决支持了钱某的诉请，确认加装电梯权益归钱某所有，陆某应当配合办理电梯卡申领手续。【裁判要点】
加装电梯具有从属性：作为共有部分，建筑物区分所有权人自取得专有部分物权之时，一并取得对共有部分的共有与管理权利。
转让价款已包含加梯对价：从合同文本和交易习惯看，加装电梯属于房屋的附属设施，购房者有理由相信房屋买卖价款已包含加装电梯之对价。
被告的反复行为构成恶意妨碍：陆某在交易完成近两年后才主张另行支付加梯费用，与大额交易中行使价款请求权的一般合理期间明显不符。
案例二：孙庆军诉南京清江花园业委会业主知情权纠纷案
【案件来源】江苏省高级人民法院发布涉物业纠纷典型案例【裁判要点】业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利，其中包括了对共有部分使用情况的知情权。业主委员会应当全面、合理地公开其掌握的小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的资料和情况。【与本案例的关联】该案例强调了建筑物区分所有权中共有部分的法定性，为理解加装电梯作为共有部分的权利属性提供了参考。共有部分的权利不能被业委会或物业单方面剥夺或限制。案例三：周显治、信美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
【裁判要点】商品房销售合同中，开发商应当按照合同约定交付房屋及其附属设施。房屋的附属设施是房屋价值的重要组成部分，开发商不得单方面剥离。【与本案例的关联】该案例确立了“房屋附属设施随房屋一并交付”的原则，为理解加装电梯作为附属设施应当随房屋产权转让提供了参考。五、实务对比与趋势
趋势判断：当前司法实务倾向于保护买受人的合理信赖，认为加装电梯权益随房屋所有权一并转移。但这一规则的前提是卖方未在合同中保留加装电梯的独立权益。六、分角色实务建议
对于买方
购房前实地勘察：确认楼栋加装电梯的进度、是否已付清分摊费用。
合同中明确约定：若加装电梯权益归属存疑，应当在合同中明确约定权益归属或者由卖方主动声明放弃。
保留沟通记录：保留与卖方、中介关于加装电梯的微信、短信等沟通记录。
及时行使权利：发现被妨碍使用电梯时，及时联系居委会、物业协调解决，协调不成及时起诉。
对于卖方
合同中保留条款：若希望保留加装电梯的单独权益，应当在合同中明确约定“加装电梯权益归卖方所有，买方需另行支付对价”。
及时行使请求权：若主张买方另行支付加梯费用，应当在合理期间内（一般为交易完成后一年内）提出，逾期则难以获得法院支持。
配合买方行使权利：交易完成后，应当配合买方办理电梯卡、信息变更等手续，不得恶意妨碍。
对于中介
履行提示义务：带看时应当提示买方关注加装电梯权益归属问题。
合同条款设计：在标准合同中增加加装电梯权益归属的选择性条款，供买卖双方勾选。
留存沟通记录：保留买卖双方关于加装电梯的沟通记录，以备纠纷时使用。
七、结语
综上所述，加装电梯作为建筑物共有部分，其权益归属应当遵循从属转让原则，随房屋所有权的转让而自动转移。未予约定时，房屋转让价款应视为已包含加装电梯的相关对价。第一，明确权责边界。避免了买卖双方因加装电梯权益归属产生纠纷，促进房屋交易市场的稳定。第二，促进交易规范。提醒买卖双方在合同中明确约定加装电梯的权益归属，减少事后纠纷。第三，保护合理信赖。保护了购房者对房屋价值包含附属设施的合理信赖。本文分析基于上述典型案例和现行法律规定，具体案件应当结合合同约定、交易习惯等因素综合判断。如遇相关纠纷，建议及时咨询专业律师，以获得针对性的法律建议。
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