农村房产执行新思路:租赁权拍卖破解＂执行难＂困局

福建尚宪律师事务所
核心导读：当被执行人名下仅有农村宅基地房产，既不能直接拍卖所有权，又需要保障债权人权益时，司法实践给出了创新答案——拍卖房屋租赁权。这种"以租抵债"的模式，既盘活了农村闲置资产，又实现了债权人与被执行人的双赢。
🏡 一、案例背景：17笔债务与一处民宿的困局
🔍 案情概览
债务规模：汪某泉因经营困难，2017-2022年间陆续向17名债权人借款113.35万元，均经法院调解确认。
执行困境：案件进入执行程序后，法院发现汪某泉名下仅有一处位于景区内的农村房产，已改造为民宿，但因宅基地性质限制，无法按常规方式拍卖变现。
现实矛盾：17名债权人急需回款，而被执行人除该民宿外无其他财产；若强制执行房屋所有权，不仅法律障碍重重，还将导致汪某泉无家可归。
⚖️ 传统路径为何走不通？
传统执行方式
面临的困境
拍卖房屋所有权
农村宅基地只能在本集体经济组织内部流转，且需符合"一户一宅"政策，市场流通性极差
强制腾退
涉及被执行人及其家人的基本生存权，易引发社会矛盾
长期查封
房屋价值无法变现，债权人权益长期无法实现
💡 二、创新解法：租赁权拍卖的破局之道
🚀 执行新思路
婺源县人民法院跳出传统思维，采取"所有权保留+租赁权变现"的创新模式：
保留所有权：房屋仍归汪某泉所有，保障其基本居住权
拍卖租赁权：对民宿20年经营权进行公开拍卖
租金偿债：拍得款项用于清偿17名债权人债务
📊 执行成果
项目
具体内容
拍卖标的
民宿20年租赁经营权
成交金额
99.8万元（接近债务总额）
分配方案
汪某泉每年获得4万元租金（每年递增1000元），按比例分配给17名债权人
社会效果
债权人获得清偿，被执行人保住住房，民宿得以持续经营
📚 三、法理支撑：政策依据与司法创新
⚖️ 法律允许性分析
农村宅基地房屋虽流转受限，但租赁权处分具有明确法律基础：
《土地管理法》虽未直接规定宅基地房屋可出租，但第六十二条第五款"农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准"的反向推定，确认了出租的合法性。
随着城乡融合加速，农村房屋经济价值凸显，通过租赁方式盘活资产，符合物尽其用的立法精神。
🌟 司法政策导向
最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》明确要求：
"在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一。"
本案正是这一理念的生动实践——生存权优先于财产权，在保障汪某泉基本居住需求的前提下，通过创新执行方式实现债权。
📌 四、适用标准：什么情况下可采用此模式？
基于全国多地类似案例（如浙江安吉、四川成都等地法院实践），农村房产租赁权拍卖需满足以下条件：
✅ 核心适用条件
条件类别
具体标准
房产性质
位于农村宅基地上，具有较高经济价值（如景区民宿、农家乐等）
流转限制
因政策原因难以拍卖所有权，或拍卖成交率极低
债务规模
债务总额与房产租赁价值相匹配
被执行人意愿
被执行人同意该执行方式，且承诺配合腾退
生存保障
为被执行人预留基本生活费用或提供替代住房方案
⚠️ 禁止适用情形
涉及国家、集体利益或第三人合法权益受损
租赁期限超过法定最长20年限制
无法保障被执行人及其扶养家属基本居住需求
💎 五、实践启示：对债权人与债务人的双重价值
🛡️ 给债权人的建议
主动提出方案：在执行过程中，可向法院建议采用租赁权拍卖方式
关注农村资产：对债务人名下的农村房产，评估其租赁价值而非仅关注所有权
理性接受和解：理解"放水养鱼"比"竭泽而渔"更有利于债权实现
🛡️ 给债务人的建议
诚信申报财产：主动向法院说明农村房产情况，争取创新执行方式
配合资产盘活：协助法院对房产进行包装、推介，提高租赁价值
长远规划生活：租赁期内可外出务工或从事其他经营，逐步改善经济状况
🌟 六、延伸思考：农村资产盘活的司法智慧
📈 数据透视
据最高人民法院2025年数据显示，全国法院通过租赁权拍卖方式处置农村房产案件年均增长35%，平均溢价率达25%，远高于传统拍卖方式。
🔮 未来趋势
"租赁+经营权"模式：不仅拍卖租赁权，还可引入专业运营商，提高资产收益
"租金收益权"质押：将未来租金收益权作为担保，为被执行人提供融资渠道
"共享民宿"平台对接：与民宿平台合作，建立农村房产司法处置的绿色通道
📌 核心启示
传统思维
创新思维
"有房即拍"：只关注所有权处置
"有用即活"：关注资产使用价值
"零和博弈"：债权人赢、债务人输
"共赢思维"：双方利益兼顾
"机械执法"：严格按条文执行
"善意文明"：在法律框架内寻求最优解

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