我以前看东京不动产，也会本能地先看住宅。
港区塔楼，麻布台，青山，代官山，涩谷，目黑。 这些东西好讲，客户也容易理解：地段好、能出租、以后好卖。
但最近东京市场有一个变化，我觉得比住宅涨价更值得看。
办公室回来了。
而且不是 “慢慢恢复” 的那种回来，是有点突然、有点强势地回来了。
CBRE 最新一季度数据显示，2026 年第一季度东京全等级写字楼空置率降到 1.5 %。这一季度东京新供应达到 10.3 万坪，是历史季度平均值的两倍以上，但净吸收量达到 11.4 万坪，需求反而超过供应。
这个数字对做不动产的人来说，比新闻标题更有意思。
因为它说明一件事： 东京不是没有新办公室。 是新办公室出来以后，很快就被吃掉了。
Savills 的数据更直接。东京核心五区 A 级办公室平均租金同比上涨 18.2 %，达到每坪 40815 日元，空置率只有 0.5 %。这基本已经不是 “租赁市场健康”，而是好楼层、好楼、好位置开始有抢的味道。
这和欧美很多城市完全不是一个剧本。
美国很多城市还在讨论远程办公后遗症，写字楼空置，CBD 人流减少。东京却很日本：疫情之后，公司还是要回到公司，客户还是要在办公室接待，新员工还是要线下培养，大企业还是要一个体面的总部地址。
但如果只理解成 “日本人不爱远程办公”，也太浅了。
我觉得东京办公室真正的变化，是企业在换楼。
不是所有办公室都变好，而是好办公室变得更像 “企业名片”。
以前很多公司租办公室，是为了放桌子。 现在很多公司租办公室，是为了告诉员工和客户：我们还在扩张，我们还有实力，我们值得信任。
这就是为什么核心区、高规格、新楼、交通方便、抗震和大堂形象好的办公楼，会比普通楼更强。
住宅市场其实也是同一个逻辑。
不是东京所有房子都值得买。 是能被下一批人继续认可的房子，才值得买。
办公楼更残酷。 租客比买住宅的人更专业。 他们看交通，看楼龄，看空调，看电梯，看楼板，看 BCP，看员工通勤，看公司形象。一个楼好不好，市场很快给答案。
这也是我觉得中国买家现在看东京资产，思路要变的地方。
过去很多人问我：东京公寓能不能涨？ 现在我反而觉得，更专业的问题应该是：
这个资产的使用者是谁？ 他为什么一定要在这里？ 他未来会不会继续为这个位置付钱？
如果是住宅，使用者是住户和租客。 如果是办公室，使用者是企业。 如果是酒店，使用者是游客和运营方。
这三个市场看起来不同，但在东京核心区，底层逻辑越来越像： 好的空间不够用。
CBRE 的投资市场报告显示，2026 年第一季度日本商业地产投资额同比增长 2 %，达到 2.043 万亿日元，创第一季度历史新高；海外投资者依然活跃，期间还出现超过 1000 亿日元的大型收购。
这说明国际资金不是只看 “日元便宜” 四个字。 他们也在看真实租赁需求，看资产现金流，看东京核心区还有多少可替代空间。
当然，这并不代表现在什么商业楼都可以买。
利率在动，融资成本在变，价格也已经不便宜。CBRE 的收益率调查显示，2026 年第一季度东京大手町办公资产期待 NOI 收益率为 3.15 %，较上一季度小幅上升；东京五区酒店收益率则下降到历史新低。
这句话翻译成更直白的市场语言就是：
钱还在进。 但钱更挑了。
酒店太热，收益率被压得更低。 办公室有租金上涨的故事，但利率也在提醒大家别太乐观。 住宅贵了很久，客户开始挑楼、挑朝向、挑管理、挑出口。
东京不动产不是没机会。 只是越来越不像以前那种 “买一个东京地址就行” 的阶段。
我现在看东京，有一个很强的感觉：
东京正在把 “普通资产” 和 “会员资产” 分开。
普通资产，是你有钱就能买到，市场上一直有替代品。 会员资产，是你就算有钱，也要等机会、等关系、等卖主愿不愿意放出来。
真正核心的住宅是这样。 真正核心的整栋楼是这样。 真正好的办公室和酒店资产，也是这样。
这对做中介的人，其实是一个提醒。
以后不是谁手里房源多，谁就一定有优势。 而是谁能判断一个资产到底有没有 “下一任买家”，谁才有优势。
东京办公室这轮数据，对我来说不是普通商业新闻。
它更像是一个信号：
东京的企业需求还在。 东京的核心区还在收紧。 东京的好资产正在变得更像少数人之间流通的东西。
所以未来给中国客户讲东京，不能只讲 “日本安全”“永久产权”“日元便宜”。 这些话太宽了，也太旧了。
更应该讲：
这块地为什么稀缺。 这个楼为什么企业愿意租。 这个位置为什么以后还有人接。 这个资产为什么不是随便找一个替代品就能替代。
东京真正贵的，不是钢筋水泥。
是那些别人也想要，但市场上永远不够的位置。
