▼▲▼
CRS1.0，海外金融账户已透明；
CRS2.0，链上的加密资产也透明了；
现在，轮到境外房产了！
2025年10月，经济合作与发展组织（OECD）正式发布《不动产信息自动交换框架》，并提交G20财长会议审议。将境外不动产纳入类似CRS的信息自动交换体系。这标志着，继金融账户、加密资产之后，全球税务透明体系迈入了“房地产信息交换时代”。
OECD《不动产信息自动交换框架》封面
这不是草案，不是建议，26个国家/地区已经在2025年12月正式签字，承诺实施。
预计最早2029年，首批境外房产的持有、收购、出售、租金等关键信息，将开启跨境自动交换。
近些年，全球各国税务机关其实一直在做同一件事：信息交换。把海外资产，一类一类地纳入信息自动交换的范围。
从金融账户到加密资产监管，再到不动产交换，税务透明化历经三次关键迭代，税务天网越收越紧。
第一步，CRS让金融账户透明。
2014年，OECD发布CRS（共同申报准则），自2017-2018年正式启动全球信息交换，目前已有超过110个国家/地区加入，跨境银行存款、证券账户、保险等都在交换范畴。
第二步，加密货币不再隐身。
金融账户被纳入监管之后，部分资金开始流向加密货币这一暗处。OECD随即出手，2022年发布CARF（《加密资产报告框架》），要求各国交换加密货币信息。
2027 年，法国、德国、英国等52个主要经济体将完成首次加密资产信息交换；中国香港、新加坡等15个辖区预计2028年启动交换。
目前，全球加密资产平台已按监管要求收集用户数据，以便在2027年开始首次交换。
第三步：海外房产即将裸奔。
为何全球要开始查境外房产？
OECD在报告中说得很直白：跨境房产持有近年持续增加，且“频繁出现漏报”，部分资金借道房产规避CRS申报。
在此背景下，2025年10月，OECD正式发布《不动产信息自动交换框架》，核心文件为IPI MCAA（不动产信息自动交换多边主管当局间协议），将境外房产正式纳入交换体系。
不动产信息交换新框架核心规则：
IPI‑MCAA 的运行逻辑清晰简单，各国税务机关整合境内不动产登记信息，自动、定期推送至房产持有人的税务居民身份所属国家。
交换内容主要包括两大类，签约辖区可选择其一或全部交换：
① 不动产所有权及交易信息包括持有人身份信息、税号、居住地、房产地址、产权登记信息，以及部分国家可获取的购置、转让及估值数据。
② 不动产收益信息（尤其租金）包括租金收入、平台申报数据及相关税务申报信息。
关键穿透规定：如果房产是由公司、信托或基金会等法律实体持有，框架要求穿透至实际受益人。这意味着，仅靠壳公司来隔离房产与个人身份的做法，已经失效。
首批签约辖区与落地时间
截至 2025 年 12 月，26 个签约司法辖区已签署IPI‑MCAA ，覆盖法国、德国、英国、西班牙、意大利、葡萄牙、爱尔兰、新西兰、韩国、巴西、南非等。
基本囊括华人高净值群体海外置业的核心热门目的地。
根据 OECD 的路线图：
2027–2028各国完成立法、系统搭建、对接数据；2029–2030第一批国家正式启动不动产信息自动交换；后续将像 CRS一样逐步扩大到100+ 国家。
很多人最关心的一个问题，作为内地税务居民，我在境外投资的房产会被交换吗？
短期内，影响有限，但风险已存在（2026-2029）
中国内地目前不在IPI MCAA签约名单中，因此不动产信息不会自动交换回中国税务机关。但需要注意以下三条路径：
专项请求交换（EOIR）
中国与100多个国家签有税收协定，并加入了《多边税收征管互助公约》。在具体案件中，中国税务机关可以请求房产所在国提供特定纳税人的不动产信息。这不依赖IPI MCAA，已有法律基础。
CRS的间接触发
与境外房产相关的金融活动（如贷款账户、租金收入存入的银行账户、以房产出资的投资实体）可能已在CRS框架下被交换。
外汇与反洗钱溯源
大额购汇用于海外置业的跨境资金流动轨迹可查，叠加金税四期多维度数据比对能力，资金来源极易被穿透核查。
中长期来看，加入只是时间问题（2029以后）
参考 CRS 落地经验，中国在国际税收透明度议程上一贯积极参与。当年 CRS 出台，市场普遍存在 “执行力度弱、核查宽松” 的预判，最终却以远超预期的速度全面落地。全球资产透明化不可逆，未来不排除内地会加入 IPI‑MCAA、参与不动产信息跨境交换，或早或晚而已。有何影响？
房产交换新框架如果实施，无疑对持有海外房产的人士产生冲击。
不但持有房产的信息透明了，房产的购置价格、评估价值、交易历史、租金信息换回来了，通过壳公司持有的房产也被穿透了。
而且OECD明确指出：对跨境房产持有的审查，也将帮助税务机关判断购房资金本身是否已经申报。
也就是说，境外房产信息交换后，房产有没有赚钱，租金卖房收入有无交税，这是税务机关问的第一个问题。
买房的钱从哪来，有无报税，这可能是税务机关灵魂追问的下一个问题。
第一，全面盘点海外资产
梳理你在海外的所有资产，包括房产、加密货币、金融账户。首先你得知道自己到底有多少钱，它们在什么地方，如何分布。
第二，消除税务信息差
去梳理你和税局之间的沟通，这里面有怎样的信息差，避免申报不一致引发合规风险。
第三，了解规则、优化资产架构
建议持有境外不动产的高净值人士，密切关注IPI MCAA的后续推进情况，提前咨询专业税务人士，主动做好财富规划与税务合规准备，规避潜在的税务风险。
第四，善用合规的税务筹划工具
在透明化时代，任何隐蔽和非常规的手段，都已经过时了，重点转向如何合规地降低税负。
例如保险产品，在各国税制中可能具有明确的税务优惠（如递延纳税、免税赔付），可以作为整体架构中的底层防御性工具。
但需注意：保险本身并不能规避信息交换，它的价值在于税务筹划而非“隐藏”。
在税务天网持续收紧的背景下，主动合规、优化架构，是唯一可行路径，当下正是关键窗口期。
香港保险5月优惠上架！首年保费优惠高达80%+
香港外汇基金去年狂赚3310亿！回报率8%！多元投资赢麻了
注：本公众号所发布的内容，没有注明“原创”字样的，均源于网络整理，版权归原作者所有，如有侵权，请联系告知。本平台将及时审查并删除被侵权内容，平台将不承担任何责任。免责声明：政策随时变化，注意文章时效性，本文所有内容仅供信息交流和业务探讨，而非提供法律建议，不代表任何监管机构的立场和观点，不承担任何由于内容的合法性及真实性所引起的争议和法律责任。
