最高法案例解读:离婚约定房产归一方所有,未过户能否排除强制执行?

实践中，常有夫妻离婚时约定房屋归一方所有，但因房屋存在按揭贷款抵押无法及时办理过户登记，导致登记权利人与实际权利人不相符。若此后另一方因债务问题被法院强制执行，该房屋实际权利人的权益是否会受影响？离婚协议对房产归属的约定，能否对抗申请执行人的债权？

近日，最高人民法院的一则典型案例（2017最高法民终42号）对此作出了明确回应。

案情回顾：离婚后房产未过户，前夫债务惹麻烦

张某某与成清波于2008年10月20日协议离婚。双方在《离婚协议书》中明确约定，位于上海浦东新区的某处房产归张某某所有。该协议经过深圳市罗湖区民政局婚姻登记备案，真实有效。

然而，因案涉房屋设有按揭贷款抵押等权利负担，无法及时办理产权过户登记，房屋一直登记在成清波名下。

2011年，成清波为某公司的借款提供连带责任担保。后因该公司未能按期还款，债权人万某某向法院起诉，并要求对登记在成清波名下的上述房屋进行强制执行。

张某某遂提起执行异议之诉，请求法院确认其对案涉房产的所有权，并停止对该房产的强制执行。

争议焦点：实际权利人与债权人，谁的保护更优先？

本案的核心争议点在于：张某某基于离婚协议对案涉房产的权益，能否排除万某某作为普通债权人的强制执行请求？

具体而言，本案需要回答两个问题：

1. 张某某能否被确认为案涉房产所有权人？
2. 张某某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？

最高法裁判：符合条件可排除强制执行

一、张某某不能直接确认为所有权人

最高人民法院认为，根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。案涉离婚协议无法直接发生房产物权变动的效力。

目前，张某某仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。因此，法院对张某某请求确认所有权的上诉请求不予支持。

二、但张某某的请求权可以排除强制执行

虽然不能直接确认为所有权人，但综合本案具体情况，最高法认为张某某的请求权足以排除强制执行。理由如下：

第一，从请求权产生的时间来看，张某某的请求权成立在前。

张某某对案涉房产的请求权基于2008年的离婚协议产生，而万某某的债权请求权基于2011年的担保承诺书产生。张某某的请求权成立在前，其与成清波不存在通过离婚协议恶意转移财产、逃避后续可能发生的担保债务的情形。

第二，从请求权的性质和内容来看，张某某的请求权具有优先性。

张某某享有的是针对特定房产要求变更登记为所有权人的请求权，而万某某享有的是一般金钱债权，该债权并非基于对案涉房产公示登记的信赖而产生。

成清波提供担保时并未将案涉房产设定为抵押物，万某某也并非基于成清波名下有该房产而同意其提供担保。因此，万某某的普通金钱债权请求权，在性质和内容上不优于张某某的所有权变更登记请求权。

裁判要旨总结

对于夫妻离婚时约定共有房屋归一方所有，但因设有按揭贷款抵押等权利负担无法及时办理过户，导致登记权利人与实际权利人不相符的情形：

如果婚姻关系解除时间早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。

实务提示与建议

对离婚当事人的建议

1. 及时办理过户登记
虽然离婚协议对双方具有约束力，但无法直接发生物权变动效力。建议在条件具备时尽快办理过户登记，消除潜在风险。

2. 保留关键证据
妥善保管离婚协议书、民政局备案证明、离婚证等文件，证明协议的真实性和形成时间。

3. 注意按揭贷款的清偿
如房屋存在按揭贷款，应与银行沟通变更还款人，或尽快清偿贷款解除抵押，以便办理过户。

4. 避免恶意逃债嫌疑
离婚财产分割应当合理、公允。如果一方明显以逃避债务为目的将财产全部分割给另一方，可能被认定为恶意串通，无法得到法院保护。

对债权人的建议

1. 审查债务人财产状况
在接受保证担保时，应全面了解债务人的财产状况，必要时要求债务人提供特定财产抵押担保。

2. 注意登记公示的信赖利益
如果债权人对债务人名下登记的特定房产存在信赖利益（如基于该房产的公示状态而同意借款或担保），应及时办理抵押登记，否则难以主张优先受偿。

3. 关注离婚协议等家庭财产约定
在追索债权过程中，应主动了解债务人的婚姻状况及离婚财产分割情况，及时采取相应法律措施。

结语

本案体现了最高人民法院在处理离婚财产约定与外部债权人利益冲突时的价值判断：在不存在恶意逃债的前提下，合法、真实的离婚财产分割约定中关于特定房产归属的约定，其产生时间早于普通债权的，实际权利人的权益应当得到优先保护。

这一裁判规则既尊重了婚姻家庭领域财产约定的效力，维护了离婚当事人的合理预期，又有效防止了当事人通过虚假离婚协议恶意逃避债务的行为，实现了各方利益的平衡保护。

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本文案例索引：（2017）最高法民终42号

声明：本文根据公开裁判文书整理，旨在提供法律信息参考，不构成具体法律建议。如遇类似问题，建议咨询专业律师。