企业缴纳房产税时应计入房产原值的土地价值确定方法及依据---敏惠财务知识分享

一、政策依据

应计入房产原值的土地价值，其核心政策依据是《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条。该条明确规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

同时，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，而此处的"房产原值"根据财税〔2010〕121号文件的精神，已明确包含地价。

二、土地价值的范围

应计入房产原值的土地价值，不仅仅是土地出让金，而是为取得土地使用权所支付的全部价款及相关费用，具体包括：

土地出让金（通过出让方式取得土地时支付的价款）；

契税（购买土地时缴纳的契税属于地价的组成部分）；

耕地占用税（占用耕地建房时缴纳的耕地占用税）；

开发土地发生的成本费用（如土地平整、通水通电等前期开发费用）；

以及其他为取得该宗土地所支付的合理税费。

也就是说，凡是企业为取得该宗土地使用权而实际发生的全部支出，均应作为地价计入房产原值。

三、核心判断标准——宗地容积率

确定应计入房产原值的土地价值，关键在于判断宗地容积率的高低。宗地容积率的计算公式为：宗地容积率 = 该宗土地上全部建筑物的总建筑面积 ÷ 该宗土地面积

根据容积率的不同，地价的计入方式分为两种情形：

情形一：宗地容积率 ≥ 0.5

此时应将整宗土地的全部土地价值并入房产原值，计征房产税。也就是说，企业为取得该宗土地所支付的全部价款和费用，不论该宗土地上建了多少房屋，都要全额计入房产原值。

情形二：宗地容积率 ＜ 0.5

此时不需要将全部地价计入，而是按照房产建筑面积的2倍来计算应分摊的土地面积，再据此确定计入房产原值的地价。

具体计算公式为：应计入房产原值的地价 = 房产建筑面积 × 2 × 土地单价（即土地总价 ÷ 土地总面积）

这一规定实质上是对"大地小房"类型企业（如大型堆场、仓储、物流企业等占地大而建筑少的企业）的税收优惠，避免因土地价值全额计入而导致税负过高。

四、举例说明

假设某企业拥有一宗土地，土地面积为26,000平方米，支付土地总价款26,000万元（即每平方米单价1万元），该宗土地上房屋建筑面积为12,000平方米。

首先计算宗地容积率：12,000 ÷ 26,000 = 0.46，低于0.5。

因此，应计入房产原值的地价为：12,000 × 2 × 1万元 = 24,000万元，而非全部的26,000万元。

若该宗土地上房屋建筑面积为50,000平方米，则容积率为1.92，大于0.5，此时应将全部26,000万元土地价值计入房产原值。

五、几种特殊情形的处理

1、部分自用、部分出租：按自用与出租的建筑面积比例，分别确定各自应分摊的土地价值。自用部分的地价并入房产原值计征房产税，出租部分按租金收入计征，地价并入不影响其计税方式；

2、既有已建成房产又有在建房产：在建房产尚未使用，不属于应税房产，其占用的土地价值暂不计入房产原值，待建成后再计入；

3、配建非应税建筑物（如烟囱、水塔、游泳池等）：可将非应税建筑物所占的土地价值从地价中扣除，不计入房产原值；

4、划拨方式取得土地：一般不计入房产原值；但若经批准转让时补缴了土地出让金，则补缴部分应计入；

5、土地评估增值已作价入账：若企业将评估增值部分计入了无形资产等科目，应将增值部分相应调整计入房产原值；

6、购买契税：购买土地时缴纳的契税属于地价组成部分，必须计入房产原值。

六、总结

归纳起来，企业在缴纳房产税时确定应计入房产原值的土地价值，应遵循以下逻辑：

第一步，明确地价范围——凡为取得土地使用权支付的价款及相关税费，均属地价；

第二步，计算宗地容积率——用该宗土地上全部建筑面积除以土地面积；

第三步，根据容积率选择计入方式——容积率≥0.5的，地价全额计入；容积率＜0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，据此确定地价；

第四步，如存在自用与出租并存、在建与已建成并存等情形，再按建筑面积比例进行合理分摊。

以上规则的核心依据均来自财税〔2010〕121号文件第三条，企业无论会计上如何核算，均应按此规定执行，以确保房产税计税依据的准确与合规。