“家族信托走入我们的生活”—房产信托和股权信托迎来新突破

“家族信托走入我们的生活”—房产信托和股权信托迎来新突破

政策东风频吹，不动产信托正从“难以落地”走向“各地试点”，家庭财富传承迎来全新工具。

在家族财富的版图中，不动产始终占据着举足轻重的地位。它不仅象征着资产实力，更是世代传承的物质根基。然而，如何让这份厚重的财富在时代变迁中实现安全传承和高效管理，一直是相关人群面临的难题。随着北京、上海、广州、厦门等地相继推出不动产信托登记试点政策，这一困扰行业多年的“登记难”问题正在得到突破性解决。中国近30万亿元的信托资产，有望借此东风被进一步激活。

这种安排之所以受到高净值人群的青睐，源于其三大核心功能：

1. 资产隔离是最大亮点。信托财产独立于委托人和受托人的固有资产，即使委托人或受托人陷入债务危机或破产，信托财产也不会被列入清算范围，从而有效防范财产被分割、查封或追索的风险。

2. 灵活传承功能让财富分配更加有序。委托人可以通过信托合同约定财产分配条件，比如子女成年后分期领取收益、专门用于教育或医疗等特定用途，避免一次性继承可能导致挥霍或纠纷。

3. 专业管理优势明显。信托公司具备专业的资产管理团队，能够提升不动产的运营效率和收益水平，实现资产保值增值。

转折出现在2023年底，国务院批复《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》，原则同意探索建立不动产、股权等信托财产登记机制。

随后，北京、上海、广州、厦门四地相继出台不动产信托登记试点政策，标志着我国信托财产登记制度取得实质性突破，为高净值家庭财富传承与资产配置提供了全新路径。

①北京：首创全场景落地，打造不动产信托“北京方案”

作为全国首个推出不动产信托登记试点政策的城市，北京在制度创新和实践落地方面都具有开创性意义。

2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，确立了“办理信托产品预登记—签订信托文件—办理信托财产登记”的三步走流程。该政策最大创新在于明确了不动产信托登记的具体操作路径，解决了长期困扰行业的“登记生效”难题。

2025年4月，北京市在通州、昌平两地同步完成“双首单”不动产信托财产登记项目，标志着不动产信托从政策创新迈向实践应用。通州案例聚焦民生保障，将个人住宅登记为信托财产，为家庭养老和特殊群体照护提供新路径；昌平案例关注产业支持，将物流仓储设施纳入信托，实现资产增值与公益目标的多重价值。

在制度突破价值上，北京试点首次实现了不动产信托登记全场景落地，通过明确信托财产登记的法律属性、管理权能和操作流程，为全国同类业务提供了可复制的“北京方案”。同时，政策还创新性地在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”，增强了信托财产的公示性和独立性效力。

②上海：多部门协同+全流程闭环，树立高效落地新标杆

上海在借鉴北京经验的基础上，进一步优化创新，形成了独具特色的“上海模式”。

2025年5月，上海市委金融办、国家金融监督管理总局上海监管局等六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，构建了“多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同”的创新体系。政策采用“双重登记模式”（预登记+财产转移登记），并前瞻性地设置了慈善信托专项条款。

政策发布后仅10个工作日内，上海就成功落地两单不动产信托登记案例。上海信托案例创新采用“不动产+现金”混合财产形式，满足家庭养老和财富传承需求；爱建信托案例则聚焦独居老人综合化需求，实现不动产的养老与传承功能。两单案例展现了上海在不动产信托实践中的高效执行力和创新能力。

上海试点的突出特点是多部门协同机制和全流程闭环管理。税务部门的全程参与为信托税制改革预留了空间，而“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”的全周期流程设计，则确保了不动产信托登记的高效规范运作。此外，政策还引入了信托受益权证，使受益人身份得到更明确保障。

③广州：预告登记+全国开放，破解实务难题的创新实践

广州试点在吸收京沪经验的基础上，针对实务中的痛点难点进行了针对性创新，展现了鲜明的务实特色。

2025年7月，国家金融监督管理总局广东监管局等四部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，创新引入预告登记机制，允许委托人与信托机构提前申请办理预告登记，有效解决不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题。

政策发布后第四天（7月18日），广州市不动产登记中心就为广东粤财信托有限公司发放了全国第一张不动产信托预告登记证明。委托人张先生将名下房产及现金资产设立家庭服务信托，实现了财富保护、传承管理和慈善目标的有机结合。

广州试点的突破性创新主要体现在三方面：一是引入预告登记机制，增强了不动产信托设立的灵活性和安全性；二是突破地域限制，允许在广州设有异地部门的全国性信托公司参与试点，吸引了更多信托资源集聚；三是创新衔接遗嘱信托场景，在全部法定继承人确认遗嘱有效性后，允许信托机构单方申请登记，提高了实践操作性。

④厦门：七大登记事由+全要素公示，构建最完善登记体系

厦门作为第四个开展试点的城市，在吸收前期经验的基础上，进行了更全面和系统的创新，构建了当前更为完善的不动产信托登记体系。

2025年7月，厦门四部门联合发布《厦门市不动产信托财产登记试点方案》，创新性地将不动产信托登记事由扩展至七大类型，包括转移登记和变更登记两大类，覆盖了设立、追加交付、购买、更换受托人、分配受益人等全生命周期环节。

厦门方案的最大创新在于对不动产信托登记进行了重新定义和扩容，将登记类型细化为七大事由，并针对不同事由设计了差异化的登记流程。特别是在登记内容方面，创新性地要求在登记簿上记载委托人和受益人信息，极大地增强了信托财产的透明度和可追溯性。

厦门试点同样具有突破性价值：一是登记事由更全面，涵盖了不动产信托可能涉及的各种情形；二是登记内容更详细，通过全要素公示强化了信托财产独立性和当事人权益保护；三是首次明确遗嘱信托适用情形，解决了遗嘱信托与不动产信托的衔接难题。