土地增值税、契税和非税负担:房产交易两大税,再加几笔容易忽略的账
前面文章，增值税、企业所得税、个人所得税、消费税、关税等大税种全讲完了。今天讲房产交易中绕不开的两个税——土地增值税和契税，再加上三项企业日常经营中容易忽略的非税负担：残保金、工会经费和文化事业建设费。土地增值税和契税都和房子有关，但征税对象正好相反。土增是卖方交的，卖了房子有增值才交；契税是买方交的，买了房子就要交。
一、土地增值税：卖了房子有增值才交
土地增值税是对转让土地使用权、建筑物及其附着物的增值额部分征收的税。不管是单位还是个人，只要卖房卖地赚了钱就要交，不赚钱不用交。转让增值额怎么算？增值额=转让收入-扣除项目金额。算完增值额还要算增值率，增值率=增值额÷扣除项目金额。土地增值税实行四级超率累进税率，税率和速算扣除系数直接记四档：增值率不超过50%，税率30%，系数0%；超过50%到100%，税率40%，系数5%；超过100%到200%，税率50%，系数15%；超过200%，税率60%，系数35%。计算时用速算公式一步出结果：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。如果是房地产开发企业卖新房，扣除项目包括：取得土地支付的价款、开发成本、开发费用、相关税金（城建税、印花税、教育费附加，不包括增值税。为什么不包括？因为增值税是价外税，土增的转让收入本来就按不含增值税的金额算，所以增值税不进扣除项目，也不影响增值额），还有一项独有的加计扣除，按地价加开发成本之和的20%计算。举个例子：一家房企卖新楼盘，转让收入1个亿。地价加开发成本5000万，开发费用500万，相关税金200万，加计扣除按20%算1000万。扣除项目合计6700万。增值额=1亿-6700万=3300万，增值率约49%，落在第一档。套进公式：3300×30%-6700×0%=990万。这笔交易要交990万土地增值税。如果是普通企业卖旧房，扣除项目和房企不一样，分两种情况。能取得评估价格的，扣除项目包括三块：取得土地使用权支付的金额、旧房评估价格（重置成本价×成新度折扣率，只算房子本身，不含土地款）、转让环节缴纳的税金（城建税、教育费附加、印花税），没有加计扣除。不能取得评估价格但能提供购房发票的，按发票金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，转让环节税金和契税也能扣。既没评估价又没发票的，税务机关核定征收。再举个例子：一家公司转让旧办公楼，转让收入2000万。当初取得土地支付400万，房屋评估价800万，转让环节税金30万。扣除项目合计1230万。增值额=2000-1230=770万，增值率约63%，落在第二档。套进公式：770×40%-1230×5%=246.5万。这笔交易要交246.5万土地增值税。账务处理上，房企计提时借税金及附加，贷应交税费-应交土地增值税；普通企业转让旧房借固定资产清理，贷应交税费-应交土地增值税。二、契税：买方交，买了房子就要交
契税是对在境内转移土地、房屋权属的承受方征收的税。土增是谁卖谁交，契税是谁买谁交。买房、买地、接受房产赠与或交换，取得产权的一方就要交契税。计税依据按成交价格计算。买房子按实际支付的购房款，交换房产按差价交，赠与按市场价格核定。基准税率3%到5%，由各省确定。目前个人购买住房有优惠税率：首套房140平方米以下按1%交，140平方米以上按1.5%交；二套房140平方米以下按1%交，140平方米以上按2%交。举个例子：买的首套房面积130平方米，成交价200万，按1%优惠税率交2万元契税。这2万直接计入购房成本，买房借记固定资产，买地借记无形资产，贷银行存款。契税在签合同之日起10日内申报缴纳，拿到完税凭证后才能办产权登记。三、三项容易忽略的非税负担
第一项：残疾人就业保障金。 30人以下的企业免征残保金，执行至2027年12月31日。30人以上的企业计算公式：（上年在职职工人数×省定比例-实际安排残疾人数）×上年职工年平均工资。省定比例一般1.5%。安排比例达1%但不到1.5%的，减按50%缴纳；比例在1%以下的，减按90%缴纳。举个例子：广东企业100名员工，年平均工资10万，应安排1.5人。一个人没安排，1.5×10万=15万，减按90%交13.5万。安排一个人，比例达1%，差额0.5人：0.5×10万=5万，减按50%交2.5万。安排一个人省11万。账务上直接缴纳借管理费用，贷银行存款。第二项：工会经费。 按全部职工工资总额2%计提。全年上缴低于1万元的小额缴费工会组织，经费全额返还政策已延期至2027年5月31日。计提时借管理费用，贷应付职工薪酬-工会经费；拨缴时借应付职工薪酬-工会经费，贷银行存款。必须先计提后拨缴，返还的经费要按规定用于职工服务和工会活动。第三项：文化事业建设费。 针对广告服务和娱乐服务征收，费率3%。广告服务计费额为全部含税收入减支付给其他广告公司的含税发布费后的余额；娱乐服务按全部含税收入计算。目前有减征政策至2027年12月31日，归属中央收入的减征50%，归属地方收入的在50%幅度内减征。举个例子：广告公司100万含税收入，支付给下游渠道40万，计费额60万，文化事业建设费=60×3%=1.8万。账务上计提借税金及附加，贷应交税费-应交文化事业建设费。四、总结
土地增值税是卖方交的，有增值才交，四级税率30%到60%，用速算公式一步出结果。契税是买方交的，首套房140平以下低至1%，计入资产成本。残保金安排一个残疾人能省十几万，30人以下免征。工会经费小额缴费全额返还。文化事业建设费目前减半征收。我是静颐，下期是这套合集的最后一课，讲剩下的几个小税种加全系列总结。
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