房价有望飙升36.1%！大型基建或推高新州多地房价，四地最受关注
从新闻简报到餐桌闲谈，房产话题始终是新州民众关注的焦点。随着近期联邦预算案公布了涉及负扣税和资本利得税的相关政策，这一话题的讨论热度更是持续攀升。
如果你正梦想拥有属于自己的一片房产乐土，眼下或许正是关注新州新兴热点地区的好时机。从全新交通枢纽到城市更新区，再到就业中心，一系列重大基建项目正横跨新州铺开，预计将在未来一年内显著改变多个社区的面貌。
那么，哪些地区值得重点关注？以下是来自 RealEstate.com.au 房产专家点名的几大潜力区域。
Bankstown，悉尼西南部
得益于正在兴建的Bankstown至CBD地铁线，这一悉尼西南部繁华枢纽的交通便利性将大幅提升。
新线路开通后，乘客仅需30分钟即可从Bankstown抵达Gadigal Station，比此前前往Town Hall缩短整整15分钟。
与此同时，当地购物中心也正在进行大规模重新开发，将转型为集办公、公寓与学生公寓于一体的综合用途区域。
专家预测，未来一年Bankstown房屋价格将上涨5.9%，公寓价格更有望跳升7.2%。
St Marys，悉尼西部
悉尼西部正酝酿大动作。连接St Marys与 Western Sydney Airport 的地铁新线预计将为该区域注入强劲动能，带动房屋价格飙升18.8%，公寓价格上涨2.2%。
除了交通利好外，车站周边区域也将重新规划，为9,000多套新住宅腾出空间。尽管地铁线开通时间有所推迟，但新机场预计将于今年10月正式启用。
Port Kembla，卧龙岗
以工业根基闻名的Port Kembla，如今正准备迎来一个全新的先进制造业枢纽，预计将为当地创造约30,000个就业岗位，房屋价格预计上涨7.5%。
值得一提的是，虽然该地带有浓厚的工业气息，但 Port Kembla Beach 同时也是当地数一数二的优质海滩。
Broadmeadow，猎人谷地区
作为悉尼至纽卡斯尔未来高铁沿线的主要站点之一，这个小小的区域被预测将迎来爆发式增长。
明年预计将有超过3,000套新住宅破土动工，房屋价格预计劲增36.1%，公寓价格上涨0.7%。
这股利好效应还将辐射至周边的 Adamstown、New Lambton 和 Hamilton 等区域。
热门郊区跻身最不宜居榜单 住房增长与宜居性背道而驰
一项新的宜居性研究揭示了一个严峻的现实：许多热门地区如今已经被列为澳洲最不宜居的地方。
这项发现来自健康保险比较服务机构iSelect，该研究旨在衡量澳洲人是否真正对居住地感到满意，以及地理位置如何影响健康、福祉和生活品质。
iSelect表示，人们居住的地方「不仅塑造了我们的生活和日常——它还会影响我们的健康和福祉」，感到安顿和有归属感可以减轻压力、支持心理健康，甚至有助于更长寿、更健康的生活。
该评估涵盖全国88个SA4地区，分析了10个关键因素，包括收入、就业、健康、安全、环境、住房可负担性和社区连结，并将宜居性结果与健康指标进行了比较。许多排名最低的地区在住房可负担性压力、通勤时间、医疗可及性、安全和整体工作与生活平衡等关键指标上表现较差。
研究结果显示，在宜居性最差的25个SA4地区中，布里斯本的Moreton Bay North领衔，该地区同时也是全国增长最快的住房开发区之一。
榜单还包括悉尼的Blacktown、Parramatta、City和Inner South，阿德雷德的North，新州的Hunter Valley，墨尔本的Inner、West和North West，维州的Mornington Peninsula，西澳的Mandurah，以及布里斯本的Ipswich和Logan–Beaudesert等郊区。
许多排名最低的地区在住房可负担性压力、通勤时间、医疗可及性、安全和整体工作与生活平衡等关键指标上表现较差。
昆州目前正经历着历史上规模最大的住房和人口激增之一，其宜居性排名垫底，尤其是在快速发展的郊区走廊和区域中心地区，悉尼西部的几个地区也出现在榜单上，反映了成熟都会区快速人口增长带来的压力。
墨尔本和阿德雷德的郊区，以及西澳和新州的区域中心，也出现在排名最低的地区中，强化了一个更广泛的全国趋势，显示出澳洲增长最快的住房市场并未始终如一地提供最强的宜居性。
不过，根据iSelect的结果，这些郊区仍然受到首次置业者和寻求可负担性的家庭的欢迎，但代价是宜居性，尤其是在基础设施压力、生活平衡和服务可及性方面。
上周六，Sydney Balmain 一套一居室公寓在拍卖会上以67.9万澳元成交，比61万澳元的指导价高出整整6.9万澳元。
该公寓人气爆棚，吸引了七名注册竞拍者，上一次易手还要追溯到20年前。
值得一提的是，67.9万澳元的最终成交价还不到 Balmain 公寓中位价的一半。
根据 Domain 最新房价报告，目前该区公寓中位价已达138.5万澳元。
此次拍卖的火爆表现也释放出一个信号：尽管清盘率偏低、利率连续上调，但只要定价合理，房产依然能在不明朗的市场中顺利售出，甚至表现亮眼。
数据显示，悉尼上周清盘率为52%，Melbourne 稍好，录得59%，但两座城市均远低于去年同期的68%。
这套位于 1/40 Arthur St 的公寓由 Belle Property Balmain 负责出售，该公司上周六共举行了四场竞拍，最终成交三场。
其中高端物业表现尤为抢眼，位于 Birchgrove 区 59a Ballast Point Rd 的房产以380万澳元成交。
上周二，联邦预算案公布，提议调整负扣税和资本利得税减免政策，这一变动主要冲击房产投资者。
本周末的拍卖结果，也成为预算案公布后市场的首次“实战检验”。
将 1/40 Arthur St 公寓卖给自住业主的经纪人 Linsey Kemp 表示，目前尚未看到预算案带来的焦虑转化为市场疲软。
“在这一带买房的大多是自住业主，或是打算回来居住的海外侨民，投资者比例并不高，”她说。
“但预算案肯定会产生一些影响。卖方需要对预期保持理性，与经纪人保持沟通，并倾听市场反馈。”
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 则认为，联邦预算案对负扣税和资本利得税政策的调整力度不小，足以让买家、卖家和投资者陷入真正的不确定性。
根据 Ray White 的数据，上周全澳每套房产的看房人数降至2.1人，低于前一周的2.5人，也远低于去年同期的3.4人。
“这表明一部分买家正在观望，至少是暂时性的，因为他们正在评估近期政策变化的影响，”Conisbee 表示。
“接下来的几周至关重要，将决定这只是短期停滞，还是需求持续调整的开始。”
在整体环境充满变数之际，Belle Property Mentone 的 Matthew Marshall 对墨尔本 Aspendale 的 73 Laura St 拍卖结果颇为满意。
几对年轻夫妇激烈竞逐这栋位于街角地块、占地380平方米的温馨两居室小屋。
该房产步行即可到达海滩和火车站，最终以100万澳元成交，远超88万澳元的底价。
Matthew Marshall 已经四度参与这套房产的买卖——其中包括疫情期间以89.2万澳元成交的那一次。
他认为，本周末的结果再次印证了优质地段、亲民价位房产的市场实力。
“这展示了墨尔本任何地区100万澳元以下市场的韧性，”Matthew Marshall 说。
“只要房产在这个价位段定价合理且具备优势，人们就会蜂拥而至。”
他还指出，该房产吸引的注册竞拍者全部是渴望置业的自住者，目前投资者“寥寥无几”。
“现在还处于早期阶段，很难真正判断投资者是在撤离还是仍留在市场中，”他说。
“我觉得大家都在试图搞清楚预算案对自己究竟有什么实际影响。”
值得注意的是，虽然本周末不少房产顺利成交，但延期拍卖的情况也在增多——卖方选择让房产在市场上多停留一段时间，等待合适买家，或转为私下协商出售。
Stone Real Estate Manly 的 Candice Cattell 周末有几场拍卖延期，但她表示这更多是出于协商考量，而非卖方焦虑。
“拍卖日期通常只是一个时间节点，”她说。
“如果到期时竞争者不够多，我就会多给一些时间。目前上市天数略有延长，我所在的城区并非火爆的拍卖市场。”
“Manly 一直是热门城区，尽管受到预算案和全球局势等外部因素影响，但只要房产地段优越、价格合理，依然能顺利售出，且成交表现良好。”
上周六，一名首次置业者以74万元拍下Thomastown一栋住宅，此前对该物业感兴趣的投资者纷纷退出了竞争。
这是上周墨尔本810场计划拍卖中的一场，也是联邦预算案公布针对投资物业的税收优惠调整后，市场面临的首次考验，Domain Group从726场已报告结果中录得56%的清盘率，另有78场拍卖被撤回。
位于Gunbower Close 2号的这栋三卧室家庭住宅此前一直作为出租房使用，记录显示它上次在2024年1月以每周460元登广告出租，吸引了三组首次置业者竞价。Harcourts Rata & Co的图奇表示，不少投资者原本感兴趣，但由于预算案规定不能再对现有物业进行负扣税，所以退出了，最终卖给了一位自住买家，且为空房交付。
该物业指导价为69万至75.9万元，图奇表示他「确实得努力争取」才拿到这个结果。拍卖多次停滞，最终以74万元——也是保留价——成交。
记录显示该住宅上次成交是在2021年，价格为73.85万元。
图奇在同一郊区还以71万元卖出了Glebe Place 2号的四卧室住宅，两名首置买家争夺。
他表示现在市场真的很艰难，买家变少了，但保留价真的很关键，卖方必须对保留价持现实态度。
在North Melbourne，O'Shanassy Street 60号2室的两卧室底层住宅流拍后，在拍卖后谈判中以68.25万元卖给了一名首置买家。该物业指导价为65万至70万元，保留价为70万元。
Lucas Mills Real Estate的哈奇森表示，好地段的优质物业仍然卖得不错，但这是一个对价格非常敏感的市场，投资者已经安静了相当一段时间，虽然现在下结论还为时过早，但他并未看到这种趋势有所改变。
在Fitzroy North，本地换大房买家以252.6万元买下了Newry Street 28号一栋建筑设计住宅，指导价为210万至220万元。
Jellis Craig Fitzroy的阿特金斯表示，两对被该物业的空间、设计和采光所吸引的年轻专业夫妇展开了竞争，买家也是在换大房，他们是Fitzroy North的人，住得相对较近，热爱这个地区以及它带来的生活方式。
目前市场有些不稳定，但优质住宅——那些具有独特卖点、设计精良、装修水准高的物业——仍然受到市场的青睐。
LJ Hooker研究主管蒂勒表示，60%以上的清盘率显示价格在增长，60%以下可能就有点疲软了，不过这仍然意味着市场上有买家，人们仍然在出现并在拍卖会上竞价。
