楼市止跌!上海二手房创下五年新高

“沪七条”出来那天，我正在宝山顾村陪一个客户看房。当时中介的手机突然炸了，朋友圈全是政策解读。说实话，一开始我没太当回事。过去几年，上海也出过不少小打小闹的政策，每次都是热闹几天就凉了。但这次不一样，我很快发现：

这不是一次普通的放松，而是精准地解决了过去3年最核心的两个问题：“没资格买” 和 “买不起”。

【“沪七条”后，我给你算笔实在账】

社保从5年降到1年：一个2022年毕业来上海的大学生，之前还要等3年才能买房，现在立刻就有资格了。我认识一个在张江做算法的95后，政策出来第二天就签了合同，他说 “本来打算再攒两年钱，现在怕涨，先上车再说”。

公积金从160万提到240万：按3.1%的利率算，30年贷款，每个月月供比商贷少2300块，总利息少还82万。对于一个月薪2万的普通家庭来说，这82万就是 10年的生活费。

居住证满5年直接买房：这一条释放了大量在上海打拼多年、但一直没凑够社保的 “老上海漂”。我接触过一个开网约车的师傅，在上海住了12年，之前一直没资格买房，现在终于把老婆孩子接过来了。 

政策落地的速度快得惊人：

2月：政策落地首月，二手房成交1.72万套，环比上涨42%，价格环比上涨 0.2%，终结33个月连跌 

3月：需求集中释放，成交3.12万套，创近五年单月新高，价格环比上涨0.4% 

4月：热度延续，成交2.87万套，创近十年同期最高，价格环比涨幅扩大至 0.7% 

5月：截至5月16日，网签12862 套，剔除五一假期影响，日均成交仍保持在 1100套以上，预计全月成交约2.5万套

在全国楼市整体低迷的背景下，上海能率先走出独立行情，并非偶然，而是由其强大的基本面支撑决定的。 

1. 人口持续流入，需求基数庞大

上海是全国为数不多人口持续净流入的超大城市。2025年，上海常住人口增加 12.3万人，其中外来常住人口增加9.7万人，这些新增人口是房地产市场的刚性需求来源。

“沪七条” 将社保年限从5年缩短至1年，相当于把过去4年积累的潜在刚需一次性释放出来，形成了集中的购房潮。

而其他多数城市面临人口流出的压力，即便放松限购，也难以形成有效需求。 

2. 供需结构相对健康

截至2026年4月，

上海二手房挂牌量约31万套（多中介挂牌），按近三个月平均成交2.8万套计算，去化周期约11个月，处于合理区间。而全国多数二三线城市的去化周期超过24个月，部分城市甚至超过36个月，库存压力巨大。 新房方面，上海严格控制土地供应，核心区宅地供应稀缺，供需矛盾长期存在。而远郊虽然供应较多，但整体占比不大，不会对市场造成太大冲击。 

3. 产业与经济实力强劲

上海是中国的经济、金融、贸易中心，2025年 GDP 达到5.3万亿元，同比增长5.2%，增速高于全国平均水平。强大的产业基础吸引了大量高收入人群，为房地产市场提供了坚实的购买力支撑。 尤其是在高端制造业、金融、科技等领域，

上海的优势无可替代，高净值人群聚集，对优质房产的需求旺盛，这也是核心区房价能够保持坚挺的重要原因。

谁在买？谁在卖？

我看到了三个最真实的故事

这轮行情里，我接触了几十个买家和卖家，他们的故事，比任何数据都更有说服力。 

买家：95后刚需是绝对主力

我接触的买家里，70%都是25-30岁的年轻人，他们是这次政策最大的受益者。 有一个在陆家嘴做金融的96年女生，老家在江苏，2022年毕业来上海，社保刚满1年。沪七条出来后，她爸妈立刻给她凑了150万首付，在浦东金桥买了一套50平的一房。她说：“我不想再租房了，每个月8000块房租，不如还房贷。而且上海的房子，至少不会贬值。” 

还有一类买家是置换改善的。他们把手里的老破小卖掉，换一套大一点的次新房。我认识一个35岁的医生，之前住在杨浦的一个老小区，60平的两房，住了10年。今年3月，他把老房子卖了320万，加了200万，在新江湾城买了一套90平的三房。他说：“之前一直想换，但老房子卖不掉。现在老房子终于出手了，而且新房子的价格也没涨太多，正好是个机会。” 

卖家：终于解套的投资客和急着置换的房东

卖家里，最多的是两种人。 一种是2020-2021年高点进场的投资客，现在终于解套了。我见过一个在2021年买了周浦房子的投资客，当时买的时候500万，后来跌到420万，套了3年。今年4月，他以480万的价格卖掉了，亏了20万，但他说 “终于解脱了，再也不碰房子了”。 

另一种是急着置换的房东。他们要把手里的小房子卖掉，换大房子给孩子上学或者给老人养老。这些房东是最实在的，只要价格合适，就愿意卖。但如果价格太低，他们也会选择等等。

接下来会怎么走？

我的几个真心话和建议

作为一个观察者，我不想预测房价会涨多少，也不想劝你赶紧买房或者赶紧卖房。我只想跟你说几个我观察到的、最真实的趋势。

第一，这轮行情最多持续到今年年底。现在的成交量，很大程度上是积压需求的集中释放。等这波需求释放完了，成交量肯定会回落，回到每个月2-2.5万套的正常水平。

第二，不会出现普涨，分化会越来越严重。未来，只有核心区的优质次新房和外环内的地铁刚需房会保值增值。远郊的房子和老破大，只会越来越不值钱

第三，房价不会大涨，也不会大跌。现在的政策是 “稳房价、稳预期”，政府既不希望房价暴涨，也不希望房价暴跌。未来几年，上海的房价会保持小幅上涨或者横盘整理，每年涨个3%-5%，跟GDP增速差不多。

最后，如果你是刚需，现在可以买。优先选外环内、地铁1公里以内、总价 300万以下的小户型，这种房子永远不愁卖。

如果你是改善，可以再等等。等到今年下半年，置换链条传导得更充分了，会有更多优质的大房子挂牌出来，到时候选择空间更大。