2026年5月成都二手房:成交热了,价格却开始分开走
这几天码农把成都 2026 年 1-4 月的二手房成交数据基本出完了。直观感觉是，今年小阳春的成交热度，确实比去年底起来了。带看、咨询、成交节奏，应该很多人都有类似体感。二手房成交量今年3，4月都有显著放大。但现在能获取到的成交清单并不完整，所以区域图里的成交套数，不适合直接当成真实市场总成交量。它更适合看作可见样本。也正因为这样，这篇还是主要看价格。【插图1：2025年10-12月 vs 2026年1-4月 各区成交量与均价对比】如果拿 2026 年 1-4 月，去对比 2025 年 10-12 月，成都整体成交均价是 +0.2%。这个幅度很小，几乎可以说是持平。但放在今年这个背景里，它还是有点意思。去年底的时候，很多区域给人的感觉还是继续往下压。到了今年 1-4 月，至少从可见成交样本看，全市均价没有继续明显往下走。不是大涨，也不是反转，更像是先停住了。【插图2：2025年1-4月 vs 2026年1-4月 各区成交量与均价对比】但如果拿 2026 年 1-4 月，去对比 2025 年 1-4 月，成都整体均价还是 -8.9%。这个数据也得摆出来，因为它能把判断拉回来一点。也就是说，今年小阳春，成交是热了一些，但价格没有一起回到去年水平。同比还是低的，只是环比去年底，已经不再继续明显往下掉。所以这轮行情不能简单写成“成都二手房价格回来了”。更准确一点说，是去年跌下来之后，今年一季度到四月，价格端开始出现一些边际变化。环比去年四季度，龙泉驿涨了大概 5.8%，都江堰涨了大概 5.7%，高新西涨了大概 3.6%。主城里也有一些区域在动，锦江大概 +2.5%，青羊 +1.6%，武侯 +1.4%，金牛 +1.1%，成华也有小幅上涨。这些涨幅不算特别夸张，但它们说明一件事：今年不是所有地方都还在继续往下。当然，也不是所有地方都涨。新津环比大概 -10.9%，简阳大概 -6.0%，新都大概 -3.0%，温江大概 -2.4%。天府新区基本持平，大概 -0.1%。同样是小阳春，有的区域均价抬了一点，有的区域还在往下，有的区域只是暂时稳住。这个才是现在比较真实的状态。价格开始分开走了。【插图3：龙泉驿 2025年10-12月 vs 2026年1-4月 成交网格图】龙泉驿这次环比涨幅靠前，成交均价大概涨了 5.8%。这个数字放在全市里面，算是比较显眼的。但区域均价上涨，不一定等于每个小区都涨了。也可能是成交结构变了，比如高单价板块成交占比变高，低单价板块成交占比下降，最后把均价拉上去。比如上面成交单价贡献度变化网格图中就可以看到，大面的世贸城几个小区成交量大涨，对整体成交均价有拉升，特别世茂城二期量价都有上涨。所以这里要结合成交网格来看。如果今年 1-4 月，龙泉驿的成交更多落在大面、十陵、东安湖、龙泉核心这些相对更强的板块，那这个均价上行就更好理解。它不一定是全面涨价，更可能是小阳春里，买盘往更确定的位置走了一点。这个变化，比单看区域均价更重要。【插图4：新都 2025年10-12月 vs 2026年1-4月 成交网格图】反过来，可以看新都。新都不是跌幅最大的区域，但它比三圈层区域更适合作为对照样本，因为它本身关注度高，成交基础也更像普通近郊市场。环比去年四季度，新都成交均价大概 -3.0%。这个跌幅不算特别夸张，但放在今年小阳春里，意思反而更清楚：成交热度起来之后，并不是所有近郊区域的价格都会马上跟上。网格图里能看到，新都的整体成交单价贡献度影响变化并不大，都是营销度较小的淡黄色， 但是城成交单价变化网格图中，就可以看到后很多区域单价是下降的。这也是码农觉得成交网格图有用的地方。区域均价只能看结果，网格图才能帮我们看原因。到底是同一批房子价格变了，还是成交从一个板块切到了另一个板块，光看均价容易看偏。所以今年这轮小阳春，最值得看的不是“成都涨没涨”。这个问题太大了，也太粗了。更值得看的，是成交热度起来之后，哪些区域价格先有反应，哪些区域还在低价段消化，哪些区域只是暂时止住。目前看，成都整体价格还没有回到去年同期。同比还是低的。但和去年底相比，情况已经不太一样了。有些地方先稳住，有些地方开始抬头，也有些地方还在往下走。这可能就是 2026 年成都二手房小阳春的真实样子：量先起来，价格没有平均回来。真正的变化，不一定先出现在全市均价里，很多时候，是先出现在某几个区域、某几个板块，甚至某几个成交网格里。
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