广州二手房成交数据图鉴002期：五羊小区

2024年以来，越秀区五羊小区的二手房市场呈现出“总量低迷、脉冲式放量”的典型老城区特征，成交活跃度高度依赖政策节点与业主降价幅度，整体处于“温吞水”状态。

具体来看，市场节奏呈现明显的“两头热、中间冷”格局：2024年四季度（特别是12月成交8套）和2025年一季度（3月成交8套）是近两年仅有的“小阳春”窗口期，这通常对应着年末翘尾行情或年初信贷宽松带来的短暂放量；而2025年2月、2026年1月则出现了零成交的“冰封期”，反映出老破小学区房在市场下行期的流动性极度脆弱。进入2026年后，成交量进一步萎缩至月均1-3套的“地量”水平，说明在没有强政策刺激或大幅降价的情况下，买家入场意愿极其有限，市场已进入深度博弈的“磨底”阶段。

作为越秀区老牌“刚需+学位”大盘，五羊小区的二手房市场经历了“价格体系崩塌式回调”，成交重心从 4.5–5万元/㎡​ 的高位迅速下移至 3–4万元/㎡​ 的“以价换量”区间，整体流动性虽未断绝，但溢价泡沫已被大幅挤出。

从成交记录来看，市场呈现出“高单价难以为继，中小户型主导成交”的鲜明特征：2024年上半年尚能维持 4.5–5万元/㎡​ 的成交密集区，甚至出现单价超 5.5万元/㎡​ 的个案，但进入2025年后，3–4万元/㎡​ 迅速成为新的成交锚点，2026年甚至出现了 2.4–2.9万元/㎡​ 的“破位”成交，反映出老城区无电梯“老破小”在学位逻辑弱化后的估值重塑。

成交总价高度集中在 200–300万元（两至三房）和 100–150万元（一房/小两房），说明当前入场的多为预算有限的纯刚需或学位需求客群，投资属性已大幅消退；值得注意的是，2026年4月出现的 31.5万元​ 超低总价成交（单价约3.2万），极可能是极小面积或特殊产权房，但也侧面印证了市场底部的深不可测，目前该小区已进入“有价无市、唯有降价”的深度博弈阶段。