这几年的二手房慎买!
市面上新房越来越少，二手房的交易慢慢成为市场的主流。而对于买二手房，很多人都有一个固化的思维：买二手房就买次新房，楼龄新、装修新、配套新，这样既能避开老破小的线路水管等质量问题，还能省几年等交房的租房费用。但从这几年的“次新房”的市场反馈来看，真不是所有的次新房都值得入手，特别是2016年到2020年这几年开工建设的次新二手房，真的要谨慎选择，能不碰尽量别碰，稍微懂行的都清楚，2016-2020年这5年是中国房地产比较特殊的5年，但也是比较畸形的5年，这5年新开工的楼盘，在房价飙升的背后是高价拿地、政策限价和极速周转，是房企疯狂压缩成本、抢工期、降标准的巅峰5年，以至于看似只有几年楼龄的次新房，实际比老破小的暗病还多，很多问题肉眼压根看不到，后期还很难修好处理，直接就锁死了居住体验度和房产保值的流通性，今天全方位拆解，建议准备入手次新二手房的朋友认真看完，避开90%的买房坑。我们都知道，2015年后中国房地产迎来新一轮上涨，且是疯狂的上涨，以致于土拍市场持续火热，房企疯狂抢地盖楼，“地王”层出，但随后各地为了限制过热的楼市，陆续出台了相关限价的政策，就直接出现了“高地价、低售价”的局面，举个例子，就比如原本一双袜子的原材料是1块，其它加工费是1块5，售价是5块，而现在原材料涨到了1块5后续还在涨，且售价被限制不能超过4块5，那利润直接就从2块5变成了1块5，甚至后续还可能亏钱。毫无疑问，肯定是压缩加工费这些，毕竟做生意是为了盈利，不是做慈善。那么楼市也一样，房企在这样一个局面下想要保本赚钱，唯一的出路就是疯狂压缩建安成本、施工成本、配套成本。为了快速回款、缓解高杠杆资金压力，各大房企严格卡死工期，结果就是原本需要3-4年完工的楼盘，被压缩到2年甚至更短时间交付。抢工期、压成本、降标准，在这三重因素下，你完全可以想象部分楼盘那5年建设的水准。那5年的楼盘，在高周转的模式下，普遍存在多级转包的现象，转包这以为着中间商要分走一部分利润，那么在总包分包层层压利润下，最终落到施工头上的工程款就大幅缩水，这几年爆出不少那个时期所建楼盘的问题，什么钢筋间距不达标、主筋漏放少放、混凝土强度不足、消防管材以次充好等等，而且这些基础工程问题，是属于地基级的硬伤，后期完全无法整改！就更不用说表面的问题：墙面开裂、凹凸不平，墙面下雨就漏水，楼道、外墙墙皮脱落等等数不胜数。除了工程质量外，小区所有看得见、摸得着的配套，几乎都存在减配降标的现象，也是这几年维权出现的特别频繁的问题。就比如外立面偷工减料，原本规划的是高端石材，结果变成了仿石漆，没过几年就褪色、脱落，跟几十年老小区一样，又比如小区公共设施配套，绿化覆盖、儿童游乐场所、活动中心等等全部和宣传的不同，还有就是精装房，合同上写的大牌家私家电，豪华软装、硬装，结果交付时全部在以次充好。那几年的楼盘，超高层扎堆，容积率普遍偏高，楼间距极度狭窄，低层常年采光不足、通风不畅；为了多做户数，大量设计连廊中间户，隐私性差、公摊极大，基本都是百分之二十多的公摊。再看看户型，房间进深比例失衡、次卧书房空间狭小、厨卫布局不合理，对比当下主流的大横厅、双阳台、通透户型，完全处于碾压劣势，现在自住勉强能用，再过几年，在二手房市场会彻底失去竞争力。我说的慎买，当然不是让大家一刀切放弃所有2016-2021年的次新二手房，而是避开高危批次，精准筛选优质房源，1. 民营高周转房企开发的刚需盘、刚改盘，尤其是过往维权频发、质量投诉多的项目，隐患最多；2. 高地价限价盘，这类楼盘利润被极致压缩，减配、偷工减料概率100%；3. 超高层、高密度刚需社区，居住体验差、流通性弱，后期难出手。而少数可以酌情入手的，比如央企、国企开发的低容积率改善盘、纯改善社区。这类房企资金稳定、不极致追求高周转，施工标准、配套落地、物业管控相对规范，踩坑概率比较低。
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