二手房交易到底要交哪些税?先分买方、卖方和持有年限看

二手房交易最容易把人绕晕的，不是税种太多，而是很多人把几套完全不同的判断标准混在了一起。

有人只盯着买方契税，却忘了卖方还要看增值税和个人所得税；也有人知道“满2年”能减负，却没分清“满2年免增值税”和“满5唯一免个税”根本不是一回事。还有不少人这两年正在置换住房，卖完旧房又买新房，却不知道已经缴过的个税在一定条件下还能申请退税。

如果你最近正准备买二手房、卖二手房，或者你是给客户做交易测算的财务、代办、中介，这张图建议先收藏。

先说最该抓住的主线。

第一步，不要一上来就问“二手房交几个点”，先分买方和卖方。买方主要先看契税；卖方主要先看增值税和个人所得税。

第二步，买方先看家庭套数和面积。现在全国口径已经比旧规则更清楚了：个人购买家庭唯一住房，140 平方米及以下减按 1% 征收契税，140 平方米以上减按 1.5%；个人购买家庭第二套住房，140 平方米及以下减按 1%，140 平方米以上减按 2%。这部分规则从 2024 年 12 月 1 日起执行，和很多人过去记忆里的“90 平方米分界线”已经不一样了。

第三步，卖方先看房子是否满 2 年。自 2026 年 1 月 1 日起，个人销售购入不足 2 年的住房，按 3% 征收率全额缴纳增值税；购入 2 年以上（含 2 年）的住房，免征增值税。这个变化很重要，因为现在讲个人销售住房的增值税规则，已经不再像更早以前那样围着“普通住宅、非普通住宅”去记。

第四步，再看卖方个税。这里要记的不是“满 2 年”，而是“满 5 年且家庭唯一生活用房”。满足这个条件，卖方取得的所得免征个人所得税；不满足的，一般按转让收入减除房屋原值、转让环节税金和合理费用后的余额，按财产转让所得缴纳个税，税率 20%。

第五步，再补上三个常被忽略的点。个人销售或购买住房，印花税暂免；个人销售住房，土地增值税暂免；如果你属于改善型换房，自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在同一城市重新购买住房的，已缴个人所得税还可以按规定申请全部或部分退回。

所以，二手房交易最实用的判断顺序其实是：

• 买方先看家庭套数和面积，判断契税。
• 卖方先看是否满 2 年，判断增值税。
• 卖方再看是否满 5 年且家庭唯一，判断个税。
• 如果属于换房，再单独看能不能申请个税退税。

这次配套的竖图，我没有再按旧式“把所有房产交易税费一股脑堆在一起”的方式来画，而是改成了手机端更容易扫读的路径：先分角色，再分时间，再分优惠和材料。你收藏以后，买房时可以直接顺着看；给客户解释时，也比只发零散政策链接更省时间。