上海二手房置换链打开了吗?

自年后楼市新政落地以来，上海二手房市场热度持续攀升，成交数据屡创新高。

5月10日二手房单日成交突破1664套，5月16日成交达1575套，高位成交态势持续延续。

纵观本轮楼市回暖，300万以下刚需房源是成交绝对主力，成交占比稳定在70%左右。

如今新政落地约三个月，市场核心疑问随之而来：刚需热度之外，二手房置换链条是否打通？刚需改善的向上置换行情，是否已经实现逐层传导？

新政后刚需始终是市场主导，但近两月刚需成交占比逐步下行，中高端房源成交占比有所扩容。

数据显示，300万以下二手房网签成交占比长期稳定在七成上下，但呈现持续微降态势：3月占比72.34%、4月占比71.26%、5月至今降至70.68%，三个月累计回落1.66个百分点。

同步下行的还有300-400万刚需入门改善房源，成交占比小幅下降0.15%，整体400万以下刚需及入门改善房源成交占比持续收缩。

400万以上中高端改善房源成交热度有所攀升，5月至今成交占比已达18.97%，逐月稳步上涨。

一方面，300万以下房源中，200万以内较低刚需房源成交占比持续下降，200-300万房源成交占比提升。

另一方面，对比3月数据，400万以上所有总价段房源成交占比均实现增长，其中600-800万房源成交占比涨幅达0.72%，1000-1500万高端豪宅房源涨幅达0.6%，这可以证明高阶置换需求已经入场，市场开始向上传。

带看量是购房者真实意愿的前置指标，能提前反映市场趋势。以4月上半月数据为基准，对比5月第二周链家带看数据，市场意向升级还是比较明确的。

数据显示，400万以下刚需房源带看量占比整体下滑。而中高端房源关注度在提升，400-600万中端改善、800-2000万高端改善房源带看占比全部上涨。

对比4月上半月数据，5月内环内、内中环核心区域房源带看占比均在提升。

综合总价、带看、区域、户型等多个维度，可以判断：新政落地三个月，二手房市场的置换向上传导链条正在打开，当前市场已不是单一的刚需行情，呈现出刚需托底，改善开始发力的态势，我们将持续关注，看看后面几个月的变化。

我们后台经常有人问，随着老小区顺利出货，手上有200-300万置换现金，这笔钱到底该怎么配置？是继续买房、还是持币观望？新房、次新房、老二手房该怎么选？

我觉得大原则：如果不是刚性自住需求，纯粹为了投资加码，没必要急于入场。现阶段保持充足现金流、守住资产稳定性是第一王道。

如果你是改善居住的：

400-600万可重点关注南翔、徐泾、南大等板块；更建议先观望一下，今明两年会迎来大批解禁房源，届时对比挑选，选择空间更大。