买二手房,你真的想好了吗(中介篇)

从当下的市场情况和住宅产品代际分化的整体形势来看，买二手房似乎并不是一个明智的选择，但是成年人的世界往往就是这样残酷，不是看你想选什么，而是看你有没有的选。今天我们暂且跳过选择的这一步，假设你已经确定了要买一套二手房，接下来我们再来讨论这个过程中需要注意和明确的一些关键事项。

需要明确并且始终牢记的是，作为买房的主体，你是唯一需要为结果负责的人。这几年我们见过太多买房后悔的案例，比如买了期房烂尾的、高位接盘之后房价腰斩无法接受的，以及买了二手房发现房子有暗病或者产权有问题的，这时候我见过各种各样的理由，比如被开发商骗了，被中介骗了，或者被黑心业主下套了等等，但是怎么说呢，签购房合同的时候没有人会拿枪顶着脑袋逼你签字，付钱的时候转账的密码也是自己输进去的，虽然别有用心的人总是存在，但是最后做决定的人毕竟是自己，每个人都是在为自己的认知买单，所以买二手房最重要的第一点就是要看清楚责任主体，准备好对自己的决定负责，错误的决策一旦做出，事后再去找各种理由都没有多大的实际意义。当然我强调这一点的目的不是说什么事情都只按自己心里的想法来，把其他人的意见以及在整个买房过程中发挥的作用完全无视，我们还是要听取各方尤其是专业人士的建议，但是你需要有足够强的甄别真实有效信息的能力。这里提到的专业人士可能主要就是中介这个角色，接下来我们就来聊一下买二手房过程中选择中介以及跟中介打交道过程中的一些注意事项。

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就现在来看，我认为中介这个角色还是必不可少的，因为对客户来说，我们和中介以及业主之间，始终存在巨量的信息差，哪怕我们做的工作再多，对市场有多少真知灼见，就好像作者这样的，能写几篇房地产的公众号，就以为自己什么都知道了，事实上可能我们在中介的眼里，都只是一些自以为很懂的待宰羔羊罢了，所以说我们需要通过各种各样的方式去更多的了解区域、了解具体的小区和房源，而中介就是其中最重要的一环。

但是也并不是说，找一个靠谱的中介，买房这件事就万事大吉了，因为这个职业现行的一些生存规则天然决定了中介不可能完全设身处地的替买家考虑，有几个方面的原因：

第一中介和买家的目标是不一致的，买家的目标是买到一套性价比高、适合自己的好房子，而中介的目标是快速成交，这就导致了中介会在买卖双方中间来回斡旋，管理双方的预期，利用彼此之间的一些信息Gap来达成快速成交的目的，比如在带看的过程中，中介经常会提供一些买家无法证实（或者一般人不太可能多渠道印证）的信息来抬高预期，常见的比如，“这套房子的租售比很高，很好租而且租金能到xxx一个月”，事实上房子好不好租决定因素太多了，地段，租金价格，区域房源竞争..... 而且明显忽略了空置期以及出租过程中房子的折旧问题等等，再比如“这个地段，房子的升值空间和流通性都很好，你买了将来也好置换”，事实上房子将来好不好卖现在没人能说的准，但是中介通过都会通过这种方式来抬升买家预期，类似于打工人应聘时HR的话术，“我们这里虽然底薪只有3000，但是只要你干得好，月薪过完不是梦奥”，这是一些比较简单的举例，实际的套路可能会复杂的多，只能靠我们在学习实践的过程中去积累经验来识别。

第二中介不对结果负责，我们上文提到了，能对结果负责的只有我们自己，前期看房的时候，中介会不断强化自己委托人的角色，通过加深与客户之间的沟通以及人情羁绊，有意无意的加强存在感，强调自己的努力，来尽量保证客户找了他之后不再去找别的中介。但是一旦成交过后，他的角色又会立马弱化到可有可无的地步，假如成交之后你的房子出现了一些质量问题，这时候你再去找中介问责，听到的大概率是这样的话：“大哥，我只是个小中介，房子是你自己选的，合同是你自己签的，跟我有什么关系”，平心而论他说的也是事实，只是前期的殷勤和真诚拉高了你对他的预期而已，所以回归到我一开始说的，只有你自己能对结果负责，所以保持清醒的头脑，明确责任主体，准备好为自己的选择买单，尽量多做一点功课，而不是找一个看起来靠谱的中介，然后把所有事情都委托给他就万事大吉了。

同时传统中介的服务模式还有一个明显的问题，就是他会一步步缩小你的选择范围，通常中介带看的模式是先收集你的预算，对房子的区域要求，品质要求等等，然后在过滤之后的区域中间筛选小区和房源，最后会锁定到一两个小区的几套房源，让你做选择，这种模式的好处在于确实效率会高一点，对中介来说成交周期会比较短，适用于比较着急的客户，但是他也会造成一个问题，就是你没有太多的备选，会导致你在后续流程尤其是谈价格的时候少了一些退路，在跟房东还有中介的三方博弈中少了一张重要底牌，同时中介也会有一些其他的辅助手段来制造你的紧迫感，促使你快速做决定或者加钱，比如会跟你说，“这套你看上的房子有其他几个客户也在盯着，如果你想买的话可能需要出一个有优势的价格”，再比如说，“带你看了这么久的房子，符合你要求的差不多就这些了，该下手就下手”，通过这种方式加快你做决定的节奏。但是事实上，如果你是在一二线级别的城市，通常你可选的房源远远大于你在短时间内能看到的房源，以西安为例，二手房总挂牌超过22w套，即便按照一定的条件筛选过后没有这么多，但是千八百套总是有的，这么多的房源，通常两三个月的周期只能看到一小部分，那么按照现在中介的一对一带看模式通常都会错过很多真正优质的备选房源，那么我们应该怎么做呢？

我的建议是始终保持的开阔的视野，保留重新选择的权利，这里的重新选择指的是重新选择区域和小区，重新选择房源，乃至重新选择中介，当然我个人的建议是我们还是要尊重每个中介的劳动成功，不要交叉重叠，就是说一套房子最好只找一个中介，否则有可能带来适得其反的结果。当然这些的前提是需要提早开始做准备，提前了解你的目标城市的房产市场、区域发展等等，至于提多前算提前，我觉得，提前多久都不算过分，毕竟如果买一件东西，付出的代价是一个人乃至一个家庭，过去、现在以及未来若干年的努力，那么你为他做的功课再多，也都还是远远不够的。