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山东律师┃北京三中院:二手房买卖中介机构责任的裁判观点

2026-06-05 23:56:36

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北京三中院：二手房买卖中介机构责任的裁判观点

01、关于中介在诉讼中的地位。

中介的诉讼地位应当根据合同签订情况、合同具体内容及当事人的诉讼请求综合判断。原则上分为以下两类：

一是中介签订了房屋买卖合同，也就是说，中介在房屋买卖合同上签字，即应当作为当事人参加诉讼。至于诉讼地位，则根据诉讼请求及合同具体约定确定其是作为被告还是第三人。具体而言，如合同中约定了中介在交易过程中应当提供的服务及相应的违约责任等内容，且前述服务是导致交易方就整体买卖合同的效力、履行、解除等提起诉讼的原因之一，则中介应当作为被告参加诉讼；如诉讼请求涉及居间费返还、减免或与中介有关的损失赔偿问题，中介亦应当作为被告参加诉讼；其他情况下，中介均应作为第三人参加诉讼。

二是中介没有在房屋买卖合同中签字，而是单独与房屋交易方签订独立的居间合同，此时中介可以参加诉讼。具体而言，如果居间合同涉及与房屋买卖交易相关的重要权利义务，或者诉讼请求中涉及居间费用返还和减免，则中介可以作为第三人参加诉讼；否则中介就无需进入房屋买卖合同纠纷的诉讼。

需要注意的是，实践中可能会出现当事人的诉讼请求不涉及中介或者诉状中错误列明中介诉讼地位的情形，我们认为，此时法院可视案件具体情况，结合中介所提供的居间服务与案件争议焦点的相关程度，判断是否需要依当事人申请或者依职权追加中介进入诉讼，并对中介的诉讼地位加以调整。具体而言，如果中介签订了房屋买卖合同，即应当参加诉讼，无论当事人的诉讼请求是否涉及中介，法院均可依职权追加其为共同被告，或者通知其作为第三人参加诉讼。如果中介签订的是独立的居间合同，当事人的诉讼请求涉及中介，或者中介的居间服务对房屋买卖的履行具有重大影响，亦可视居间服务的相关程度依当事人申请或者依职权追加中介为第三人。

02、居间费用承担及损失赔偿问题。

（1）关于居间费用的给付。

居间费用的给付应当以居间服务完成为必要条件。而居间服务的完成，应当以房屋买卖交易活动的最终完成而不是房屋买卖合同的订立作为居间合同履行完毕的标志。但是，房屋买卖最终能否交易成功根源上并不取决于中介，所以居间费的给付、减免及返还等问题还需结合交易未成就的具体原因加以分析。

传统理论认为，签订房屋买卖合同即视为居间方完成了居间服务。但传统的居间服务中，居间人对交易双方的合同没有介入权，只负责报告缔约机会或者为缔约提供传达意思表示、牵线搭桥的作用。而在当前的房屋买卖居间服务过程中，中介公司往往具有熟悉房地产交易法律法规及政策、控制较多房源、与金融公司存在合作等优势地位；同时也提供代办贷款、产权过户、入住交接等服务；加之签约之后至交易成功通常周期较长，履约需要交易双方的共同配合，并涉及银行、房管局、抵押权人等第三方的行政管理手续，合同约定是否真实、合法、合规、可履行（先后顺序、有无抵押、预约排号等）以及新出台限购、限贷等房地产政策均可能对合同的履行甚至效力产生影响。考虑到中介在房屋买卖过程中的重要作用及房屋买卖双方的真实交易目的，故不宜以签约完成视为服务完毕，应以房屋买卖交易活动的最终完成为居间合同履行完毕的标志。但是房屋买卖最终能否交易成功根源上并不取决于中介，所以居间费的给付、减免及返还等问题还需结合交易履行阶段、合同具体约定、中介已提供的履约服务以及交易未成就的具体原因等综合加以判断。

（2）关于居间费用的承担、减免和返还。

既然居间服务合同应以房屋买卖交易活动的最终完成作为履行完毕的标志，那么当房屋买卖合同被确认无效、未依约履行或者被解除时，就可以根据权责统一原则，视中介是否尽责、勤勉地提供了居间服务以及交易未完成的原因确定居间服务费的承担、减免和返还。具体而言，如果系当事人违约、房屋新政导致履行不能等不应归因于中介的因素产生纠纷，中介对此不能预见、不能控制，亦不存在过错或重大瑕疵，则中介不应减免、返还居间服务费。如果中介在服务过程中存在过错或重大瑕疵（如明知交易方不具备购房、贷款资格仍承诺代为办理相关手续，或者未向交易方释明税收政策，或者未充分履行审查义务），并导致双方产生纠纷，则可判令中介适当减免、返还居间服务费。至于居间费的减免数额，合同中约定按履行阶段支付居间费的，可结合履行阶段判断；合同中未约定的，根据中介已提供的服务在全部交易过程中所占比例确定。中介对引发纠纷存在过错的，结合其过错情节及对纠纷的影响力酌减。如果合同中约定了中介对所有情形均不担责等免除中介主要责任的格式条款，则应对此排除适用。

程序方面，居间费通常在居间合同中约定。考虑到居间服务在房地产交易过程中的重要作用，如果中介公司已参加诉讼，且当事人明确主张要求减免居间费用的承担，我们认为可以在房屋买卖合同纠纷中一并解决。

03、中介在交易中的不规范行为。

如果中介在居间服务的过程存在过错，且直接给交易方造成损失，其应在过错范围内承担赔偿责任。我们认为，交易方可以就不规范的居间行为要求中介赔偿损失，在房屋买卖合同纠纷中一并处理，处理原则与居间费用的减免返还一致。

中介公司在提供居间服务的过程中应当尽到如实报告和勤勉尽职义务，其报告的内容应具有客观性和充分性，提供的媒介服务应具备专业性。如：交易方的身份、资质及履约能力，房屋产权状况，合同内容是否明确、清晰、具备可执行性，是否符合法律法规及相关税收、贷款、落户政策等。如因中介未充分履行审查报告义务、为促成交易违规操作或虚假承诺等导致交易双方产生纠纷及损失，则中介应当对此承担相应的过错责任。虽然合同法第425条规定了居间人应当承担损害赔偿责任，但是并未明确责任性质，也未确定赔偿范围。就合同约定来看，无论是居间合同还是房屋买卖合同，关于居间方存在过错时承担赔偿责任的约定都比较少。在缺乏合同约定的情况下，中介应当承担的赔偿责任，可以参照侵权责任中的不真正连带责任进行进行认定。也就是说，应该结合各方的过错情节、行为原因力、自身获益情况等因素综合考量，判断中介和违约方应当承担的责任份额。

需要注意的是，即使可以据此要求中介承担赔偿责任，但是中介不规范行为通常只是导致合同履行不能或延迟的次要原因，违约方的违约行为才是导致守约方损失的根本原因和直接原因。此外，还应考虑居间服务的可期待利益，避免对中介苛责过重，违背市场交易的公平原则。再者，在交易双方和中介均存在过错的情况下，也应根据过错情况，判令互不担责或对受害人主张的损失予以酌减。

对中介的具体不规范行为分别分析如下：

（1）协助签订阴阳合同。

实践中，交易方签订阴阳合同往往出于两个目的：一是避税，二是骗贷。

①关于避税。

中介为了抢夺客户促成交易，具有协助交易方避税的积极性。在房屋买卖的过程中，交易双方也很难避开中介签订阴阳合同。避税行为扰乱市场经济秩序，规避税收监管，给国家税收造成巨大损失，也给部分当事人恶意违约提供了借口。住建部等八部门《关于加强房地产中介管理存进行业健康发展的意见》明确规定中介不得签订阴阳合同骗取税收优惠。《房地产经纪管理办法》也明确规定，中介机构不得为避税行为提供便利。可见，中介协助避税的行为，首先不符合部门规章的规定，应当承担相应的行政处罚。在刑事责任层面，即使中介公司长期唆使且协助交易方成功避税，也很难认定为逃税罪的教唆犯或帮助犯。民事层面，有观点认为中介协助避税的过错应以行政处罚为主，不主张中介承担民事责任；另一种观点认为，当事人因网签等问题产生争议诉至法院时，在双方根据过错认定违约责任或赔偿损失时，也可考虑中介的过错，要求中介适当担责。一方面中介对此违法约定应为明知，未尽提示、阻止义务，其行为也违反部门规章的规定，存在过错；另一方面以中介担责的方式打击其促成阴阳合同避税的积极性。具体担责比例与居间费的减免原则类似，同时应以当事人的诉讼请求为限。我们倾向于第一种意见。

②关于骗贷。

买卖双方为了获取高额贷款，恶意抬高网签价格，卖房人收到房款后未按照合同约定将多余贷款及时返还买房人，买房人起诉要求返还的，是否应当支持，实践中存在两种观点。一种认为应完全比照双方签订虚假买卖合同骗取银行贷款的处理一致，以“合法形式掩盖非法目的”，合同无效。另一种观点认为，实际双方确系房屋买卖，只是在真实合同基础上，增加了网签价格，用以骗取银行更多的贷款，合同应系有效的合同，卖房人收到房款后未按照合同约定将多余贷款及时返还买房人，买房人起诉要求返还的，可予以支持。综合考虑，我们认为第二种观点更为可取。理由是：虽然支持返还可能间接保护了买房人骗贷的行为，但是贷款最终仍然需要由买房人返还，卖房人控制多余部分贷款属于无权占有；而银行之所以同意放贷是综合考虑买房人资质后所作出的决定，且银行在发现存在骗贷行为后可以拒绝批贷或要求买房人提前还款。至于中介，虽然合同中可能约定中介对此不担责，但在当事人主张时，我们认为可以参照侵权责任中的不真正连带责任，要求中介对部分贷款承担连带返还责任；中介承担返还责任后，可以向卖房人追偿。如此处理，不失为打击中介协助骗贷积极性的一种选择。

（2）中介未尽到审查职责。

房屋性质、产权状况、购房人资质、售房人处分权等内容是决定房屋买卖能否顺利完成的关键信息，也会影响买房人的购房意愿和决策。实践中，交易双方对对方的相关信息往往了解不足，而中介在提供居间服务的过程中，除了将相关情况如实向交易方报告之外，也应尽到一定的主动调查义务：例如，核查房屋的产权情况和购房人资质，央产房、两限房等是否满足交易条件，共有产权人是否均同意出售房屋等。当然，如果交易方恶意隐瞒，或者属于中介无法核实真伪的信息，也不应对中介苛责过重。

①关于购房资质。

中介只需提示、告知交易方关于购房资质的相关事宜，由交易方自行决定是否签约及如何应对买房人的购房资质问题。如买房人承诺自行解决，则与中介无关，中介无需对此担责；如中介向卖房人承诺买房人具有购房资格但之后被查明并不属实，或中介承诺代为解决购房资质问题但最终未能履行，则中介需要承担违约责任。中介怠于履行上述审查义务，或者履行有瑕疵（如合同中未约定购房人的资质取得期限），则应退还部分居间费，过错严重且造成严重后果时承担必要的赔偿责任。

②关于房屋性质及产权状况。

中介负有了解和知悉与订立合同有关事项并如实报告的法定义务，如实向买房人报告说明房屋的性质及产权状况等重要事项，是买房人对中介的基本期待。对此，中介应当承担比普通买房人更慎重、更严格的审查义务。房屋是否满足出售条件（满五唯一、央产房、小产权房等），房屋上是否设定有经登记的抵押，房屋（在签约前）是否被查封等，均属于中介应在能力范围内积极调查确认的事项，而不能仅依赖于卖房人的口头陈述或书面承诺。如房屋为共同所有的，还应取得共有人书面同意售房的意思表示或授权委托书，不能仅以口头承诺、电话中表示同意售房、承诺签约后补签同意售房声明等认定为取得产权人同意售房，否则极易引发纠纷。实践中此类案件数量较多，虽然不能排除售房人故意以这种方式给自己留存毁约空间的可能性，但是中介的服务瑕疵对售房人的恶意违约也具有助推作用。在诉讼中，交易方多针对交易相对方起诉，较少针对中介；法院在认定事实时也会结合其他证据综合判断共有权人或产权人的真实意思表示。但这不代表中介的居间服务没有瑕疵，如果交易方因此要求减免居间服务费或赔偿损失，可视具体情节予以支持。

③关于资金托管。

房款支付是房屋买卖过程中的核心内容之一，中介应在交易方就托管事项签约前，充分释明托管时间、流程、方式、手续、成就条件、交易风险等内容，而不能在签订房屋买卖协议之后，办理资金托管时才告知交易方所需签订的垫资、担保、借款等涉及当事人重要财产权利的协议。实践中，涉及资金托管的纠纷多因各方对资金托管的约定不明而引起，如托管内容、托管流程、所需手续、签订时间、卖房人实际取得房款时间、是否取得产权人同意等。对此应区分合同履行产生争议的原因分别判断。因托管政策变动导致履行不能的，如约定的托管方式被政策叫停，中介对此不存在过错，不应承担责任。托管约定明确但依然产生争议的，如资金托管协议构成付款方式的变更，属当事人就此达成新的合意。双方由此产生的纠纷属于履行过程中的争议，与资金监管无关，中介对此亦无过错，亦无需就此承担责任。因托管约定不明、释明不足产生争议的，由于中介对监管流程、所需手续等释明不足，导致交易方对购房款支付时间、取得时间等内容产生争议进而影响到合同履行并引发诉讼，中介对此存在过错，应当适当减免居间费，给当事人造成损失的还应承担赔偿责任。

（3）其他。

实践中，还有少数案件涉及其他类型的居间服务不规范行为。这些行为虽不常见，但均属于中介提供居间服务不尽职、不专业、违背职业道德的履行瑕疵，如果有此造成严重后果，中介均应承担相应的责任。如：交易方手持合同内容不一致，或者合同约定内容不明、约定内容与实际不符。中介作为专业的居间服务方，确保各方手中的合同内容一致、合同约定清晰明确且与实际相符是其基本义务，如因此造成严重后果，中介应当承担相应的责任。有的交易过程中，交易方会委托中介代为办理网签。在涉及网签对象等重大事项时，中介未经交易方同意即变更登记对象。这种情况虽不普遍，但是中介未经委托人同意变更委托事项的重要内容，不符合合同约定，也有悖其职业准则。如果因此给交易方造成重大损失的，也应承担相应的责任。

转自：类案同判规则