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不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。干货集结，欢迎点赞推荐！
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裁判要旨
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并非仅指购房人与开发商直接签订房屋买卖合同，还包括直接与所有权人签订合同以及与以房抵债的债权人签订合法有效的合同等情形。购房人通过中介机构与以房抵债的债权人签订了购房协议、支付了购房款，在开发商同意的情形下完成了更名并实际居住，依据《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条的规定，主张其享有的民事权益足以排除执行的，人民法院应予支持。
案件简介
- 2015年9月8日，邯郸某泰房地产公司以房屋抵账方式，支付所欠张某芳的工程款。
- 2015年10月29日，柴某贝与张某芳签订《房屋买卖（置换）合同》，张某芳将案涉房产出售给柴某贝，房款共计42万元。
- 2015年11月6日，付某杨向张某芳转账40万元；同日，张某芳将案涉房产变更至付某杨、柴某贝名下。
- 2015年12月25日，李某申请诉前保全，邯郸经开区法院裁定查封登记在邯郸某泰房地产公司名下的包含案涉房产在内的八套房产。
- 2016年1月28日，邯郸某泰房地产公司向柴某贝、付某杨出具案涉房产的销售不动产统一发票。
- 2016年8月15日，李某诉郭某英、未某印、邯郸某泰房地产公司民间借贷纠纷一案，邯郸经开区法院判令郭某英、未某印偿还李某本金172.8万元，邯郸某泰房地产公司承担连带责任。
- 2017年12月26日，因三被告未履行生效判决，李某申请强制执行，邯郸经开区法院再次查封包含案涉房产在内的八套房产。
- 2018年8月6日，邯郸中院裁定该案由其执行。柴某贝、付某杨向邯郸中院提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。
- 2021年11月9日，邯郸中院一审判决驳回柴某贝、付某杨的诉讼请求。柴某贝、付某杨提起上诉。
- 2023年2月27日，河北高院二审判决撤销一审判决，停止对案涉房产的查封等执行措施。
争议焦点
购买抵债房产的案外人提起执行异议之诉，能否排除对该房产的执行？
裁判要点
一、案外人在法院查封案涉房产前，与已取得房产权益的以房抵债债权人签订有效购房合同，支付部分房款，且开发商认可该交易，并为其办理更名、开具发票的，应认定案外人在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并履行了付款义务。
在法院查封案涉房产之前，购房人付某杨、柴某贝已签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月8日，张某芳与邯郸某泰房地产公司就工程款支付金额、方式等达成了以房抵工程款协议，按照欠付工程款的数额抵顶了案涉房产房款，张某芳基于抵销原有之债取得案涉房产的相关权益，后张某芳通过邯郸某房产中介进行房屋售卖。同年10月29日，付某杨、柴某贝在邯郸某房产中介公司与张某芳签订了《房屋买卖（置换）合同》，购买了案涉房产，该合同所载的不动产项目名称、房产楼牌号、面积、金额等均明确具体。11月6日付某杨向张某芳转账40万元。邯郸某泰房地产公司对张某芳与付某杨签订《房屋买卖（置换）合同》出售案涉房产的行为予以认可，并且为付某杨、柴某贝办理了更名手续，为二人开具了正式购房发票。因上述行为均发生于法院查封之前，故应予认定在法院查封之前付某杨、柴某贝签订了合法有效的书面买卖合同并履行了购房合同的付款义务。
二、买受人购买商品房用于自住且名下无其他用于居住的房屋，在查封前已支付全部价款的，其对该房屋享有的权利优先于申请执行人查封在后的普通债权。
付某杨、柴某贝所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。付某杨、柴某贝夫妻二人所购案涉房产是为了自住，二人名下在邯郸市也没有其他用于居住的房屋，故该房产涉及公民基本的生存权，应当依法予以保护。而申请执行人李某的债权为高利率民间借贷债权，因此对于李某与邯郸某泰房地产公司之间基于民间借贷形成的合同法律关系，虽有生效判决予以确认，但从权利实现的优先性判断，申请执行人查封在后，已支付全部价款在先的购房人的权利应优先得到保护。
综上，付某杨、柴某贝在人民法院查封案涉房产之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房用于居住且二人已支付了全部购房价款，因此应对商品房消费者的生存权优先予以保护。
案例来源
《柴某贝、付某杨诉李某等案外人执行异议之诉案》[河北高院（2022）冀民终629号]（人民法院案例库入库编号：2025-07-2-471-001）
实战指南
一、在查封前签订合法有效的书面买卖合同是排除执行的基础前提。案外人主张排除强制执行，首先应证明其在人民法院采取查封措施之前，已经与有权处分案涉房产的主体签订了内容明确、形式完备且不违反法律强制性规定的书面买卖合同。该合同相对方不仅限于登记的所有权人，也包括通过合法以房抵债协议取得房屋处分权的债权人。实践中，买受人需确保合同关键条款清晰，并注意保留合同原件、往来沟通记录等证据，以应对关于合同签订时间及真实性的质疑。若合同存在效力瑕疵或签订时间存疑，将直接导致排除执行的主张无法成立。
二、实际支付购房款并合法占有房屋是强化权利主张的关键事实。支付价款和合法占有是体现买受人真实购房意图并对外公示其权利的重要环节。支付行为应通过银行转账等可追溯方式进行，并确保资金流向与合同相对方一致，以形成完整的支付链条。在查封前实现对房屋的和平、公开、持续的实际控制，例如入住、保管钥匙等，能够有效对抗申请执行人关于案外人权利外观不足的争辩。买受人应系统保存付款凭证、占有使用的证据如物业费单据、水电费缴纳记录等，避免因举证不足而承担不利后果。
三、非因买受人自身原因未办理过户登记是获得司法支持的必要条件。案外人需证明其已积极行使权利办理产权变更登记，但未能完成登记系由于登记机关政策调整、出卖方不配合等客观障碍，而非其自身懈怠或过错所致。对于购买房地产开发企业名下商品房的消费者，若能进一步证明所购房屋系用于家庭唯一居住且已支付超过50%价款，其生存居住权将获得优先保护。买受人在交易过程中应主动跟进过户进程，并通过书面催告等方式固定证据，以清晰展现其已尽合理注意义务。
延伸阅读
1.案外人提交的证据仅能证明其与案外第三方存在债权债务关系，未能充分举证证明其与被执行人之间达成了合法有效的以房抵债协议，且抵债金额不能对应的，不能证明其向被执行人支付过案涉房产购房款。
案例1：王某、某乙公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院（2023）最高法民申1771号]
最高法院认为，《民诉法解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王某主张其支付了案涉房产的价款，应就其主张进行充分举证。本案中，王某未就其与某乙公司达成过以房抵债的协议进行充分举证。王某提交的《借款协议》及银行转账记录等证据仅能证明王某与某丙公司之间签订了借款协议以及转账的事实。虽然王某主张，某丙公司与某乙公司之间存在投资等关系，但这些公司在法律上均是各自独立的民事主体。此外，王某与某丙公司亦非本案《商品房认购协议书》双方，且抵债金额不能对应。因此，王某不能证明其向某乙公司支付过案涉房产购房款。
2.当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条第三项的规定排除执行。
案例2：蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某及第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉案[海南高院（2018）琼民终873号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-010）
海南高院认为，根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应当同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先……再次，本案证据能够证明，蒋某购买501房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。经查看核实，501房与502房紧邻，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，蒋某称购房时计划将两套房产打通为一套房使用的陈述符合常理，是为了在原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求下赢得必要的居住环境及空间。上述两套房产实际上可视为一个整体，属满足生存权的合理消费范畴之内，并非用于商业投资。蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房符合执行异议和复议规定第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。蒋某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止对案涉房产强制执行的诉讼请求，应予支持。
声 明
本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。
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刘梦阳律师
刘梦阳律师，中国人民大学民事诉讼法硕士，长期在北京执业，法律服务覆盖全国，重点深耕京津冀及全国民商事争议解决市场。刘梦阳律师专注于财产保全、强制执行、民商事诉讼与仲裁等法律服务，尤其擅长建设工程纠纷、执行异议、执行复议、执行监督、商事合同纠纷及大额复杂疑难案件处理。团队常年办理最高人民法院、各省级高级人民法院及各地仲裁机构审理或受理的重大案件，具备丰富的跨区域办案经验。刘梦阳律师累计经办案件标的额超过十亿元，能够为企业客户、金融机构、建设工程主体及高净值客户提供诉前保全、诉讼仲裁、执行回款及争议解决全流程法律服务。
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武昭宪律师，北京云亭律师事务所合伙人、专利代理师，兼具工学与法学复合背景，现任云亭知识产权与竞争法业务部委员、云亭公司投资并购专业委员会委员。武昭宪律师主要执业领域包括知识产权保护、商业秘密纠纷、民商事争议解决、公司投融资争议、公司诉讼、企业破产清算及非诉法律服务。其长期承办侵害商业秘密民事案件、商业秘密刑事案件、公司投融资诉讼仲裁案件及企业清算项目，能够为科技企业、创新型企业、投资机构及公司股东提供商业秘密保护、知识产权维权、股权争议解决、投融资纠纷处理和公司治理法律服务。
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刘乔女士，北京云亭律师事务所高级顾问，中国人民大学民商法硕士，曾在某市中级人民法院工作10年，拥有12年法律实务经验。刘乔女士熟悉法院审判思维、裁判规则和重大商事案件处理逻辑，尤其擅长重大商事案件败局重构、二审改判策略、再审申请、裁判逻辑逆转及复杂争议解决方案设计。在法院任职期间，刘乔女士曾在民事、商事、房地产、知识产权等审判庭担任法官，累计审理建设工程纠纷、PPP项目纠纷、国有土地出让纠纷、合同纠纷、公司诉讼、知识产权纠纷、执行异议等各类民商事案件2000余件。其主审案件曾入选省级优秀案例，裁判文书获评优秀，并因审判业绩突出连续7年获得先进个人、个人嘉奖、优秀公务员等荣誉，荣立个人三等功。
