【房产地产12】一房多卖引纠纷!中山这套二手房先后签3份合同,最终谁能过户? | 真实案例

📋案件回顾：一套房产，三份买卖合同

本案涉案房产位于中山市东区，房主林某先后与三位买家签订房屋买卖协议，多方僵持不下，最终闹上法庭，案情脉络清晰却极具代表性。

📝第一份合同：吴某率先签约，正常支付定金

2017年1月16日，吴某（买方）、林某（卖方）联合甲房产中介，共同签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》。合同明确，房屋成交总价656000元，签约当日吴某需支付定金50000元。

双方还专门约定了按揭贷款相关事宜：吴某计划贷款606000元，需在2018年1月10日前向银行、公积金中心提交贷款资料，买卖双方都要积极配合贷款审批，不得无故拖延。合同签订当天，吴某如约向林某转账50000元定金，严格履行了自身义务。

由于交易的涉案房屋尚未办理出商品房房产证，同日，吴丽丽与林伟斌又签订《一手楼未出的补充协议》，将原合同约定的买方申请按揭的时间变更为办理出房产证之日起25个工作日内。

2018年1月15日，林某正式拿到这套房屋的不动产权证书。拿到证件后，吴某多次主动联系林某，希望对方提供房产证、收款账户等材料，配合办理按揭贷款流程，可林某却一再拒绝配合。

无奈之下，2018年3月3日，吴某通过中介公司正式发函催告，要求林某配合办理解押、按揭、过户等一系列手续。催告过后，林某依旧置之不理。协商无果，吴某只得向法院提起诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，同时向法院申请查封涉案房产。

📝第二份合同：中途加价，再售他人曾某

就在吴某与林某的合同正常履行期间，2017年11月22日，林某又和曾某、另一家房产中介签订《房地产买卖合同》及补充协议，将同一套房屋再次出售，此次成交价格定为800000元，远高于和吴某约定的售价。

📝第三份合同：再售陈某，火速交房，提前装修

时隔一个多月，2017年12月28日，林某第三次出手，与陈某签订二手房买卖合同，房屋总价同样约定为800000元。更关键的是，双方在2018年1月16日签订《交接确认书》，林某直接将房屋交付给陈某使用。

拿到房屋后，陈某很快在2018年1月30日和装修公司签订合同，进场对房屋开展装修工程。2019年4月，陈某也向法院起诉，要求林某继续履行合同，配合办理房产过户手续。

至此，一套房子，三份有效买卖合同，三位买家均主张过户，案件核心争议浮出水面：三人权利该如何排序？房屋最终该判给谁？

⚖️ 法院裁判：厘清一房数卖权利顺位，抢先占有不被认可

审理过程中，法院首先确认，林某分别与吴某、曾某、陈某签订的三份房屋买卖合同，均是各方真实意愿表达，内容不违反法律规定，三份合同全部合法有效。

针对多位买家同时要求履行合同的情况，法院作出最终判定：

1.吴某的合同履行不存在障碍，顺位优先

吴某是最先签订买卖合同的买家，全程按约定支付定金、主动配合贷款流程，无任何违约行为。在起诉维权时，吴某已申请法院查封涉案房屋，该房产不存在法律上、事实上无法继续履行的情形，其合法权益应当优先保护。

2.陈某“抢先收房、装修”，不认定为合法占有

庭审中，陈某主张自己早已实际入住、完成装修，依据“合法占有房屋”的规则，理应优先过户。但法院仔细核查时间线与交易细节后，并未采纳该主张。

法院指出，吴某早在林某交房前，就已开始主张权利、催告对方履约。林某明知房屋存在在先交易，仍刻意将房屋提前交付给陈某，二人这种抢先交接房屋的行为，违背交易约定、缺乏合理依据，不属于法律认可的“合法占有”，不能以此对抗在先签订合同的吴某。

3.至于第二位买家曾某，既未实际占有房屋，合同签订时间也晚于吴某，自然无法优先取得房屋产权。

👉律师提示

一、购房者：守住交易底线，规避一房多卖风险

1.尽早网签备案

签订合同后，第一时间要求卖家配合办理网签，网签具备公示效力，能从源头杜绝卖家二次售房。

2. 留存全部交易凭证，主动固定证据

定金转账记录、聊天记录、催告函、沟通录音等资料，全部妥善保存。一旦卖家拖延履约、恶意违约，这些都是维权的关键证据。

3. 不要轻信“先行交房”

遇到卖家提前交房、要求提前入住的情况务必警惕，非正常流程的交房，很可能是卖家为规避在先交易故意为之，即便实际入住，也未必能获得法律优先保护。

二、认清司法裁判核心逻辑

很多购房者误以为“谁先住进房子，房子就归谁”，这个想法存在很大误区。法院判断一房数卖的权利顺序，并非只看是否占有房屋。司法实践裁判中，数份有效二手房买卖合同，优先按照已完成产权过户登记、合法占有房屋、合同履行情况、合同签订先后四大顺序，确定权利保护顺位。恶意串通、抢先占有房屋的行为，不会得到法律支持。

三、卖房者：一房多卖需承担多重法律责任

房主一房数卖，不仅要对无法履行合同的买家承担双倍返还定金、赔偿违约金、赔偿实际损失等民事责任，若主观恶意明显、涉案金额较大，还有可能触及法律红线，承担更严重的法律后果，切勿因贪图高价铤而走险。

律刃棱镜，案例解读