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凯哥说楼市播报
上海楼市成交数据📢📢破2.8万套了
昨日二手成交1216套，本月成交28023套
整个五月，上海楼市最震撼的真相，终于被最新成交数据撕开！没有预热、没有观望，经历了年初的温和回暖、4月的稳步上行后，2026年5月上海二手房直接开启 “爆量模式”，单日成交屡次刷新纪录，月度成交量强势冲高，彻底打破市场观望情绪。不少中介直言：沉寂两年的楼市热度，终于在上海5月二手房市场全面回归，这波行情绝非虚火！一、数据说话！5月二手房成交全面爆发抛开主观体感，我们直接看上海网上房地产权威网签数据，每一组数字都在印证市场的火热程度。1、单日成交炸裂，创下近五年巅峰这一数据直接超越4月峰值，刷新近五年单日成交最高纪录，单日成交量环比暴涨56.9%，单日成交顶得上淡季一周的体量。不止单日高光，整个五月市场持续高位运行。5 月中旬开始，市场热度持续坚挺，单日网签长期稳定在900套以上，5月16日单日成交155 套、5月24日成交 1409套，周末放量、平日稳量成为市场常态，彻底告别以往 “周初冷清、周末零星成交” 的低迷状态。2、月度量能拉满，同比大涨近 30%截至5月29日止完整数据统计：上海二手房预计总成交25235套，日均成交高达870套，本月有望达到2.8万套。✅ 同比去年5月大涨28%，同比增量接近5000套，市场活跃度大幅提升；✅ 环比4月小幅微调4%，属于高位震荡，并非降温，而是持续高位企稳；要知道，上海二手房市场月成交稳定2.5万套以上，就是典型的回暖牛市行情，2.7万+的月成交量，直接宣告上海二手房正式走出低谷，进入良性流通周期。二、火爆背后：不是普涨，是极致的「以价换量」很多人疑惑：成交量疯狂反弹，是不是上海房价全面大涨了？本次二手房爆量，核心逻辑从来不是 “房价暴涨”，而是持续两年的价格筑底、房东让利、政策红利叠加的以价换量。目前上海二手房市场呈现非常清晰的 “量涨价稳”格局：1、全市二手房挂牌量依旧维持高位，房源充足、买方选择权极大，不存在房源紧缺涨价的基础；2、绝大多数刚需、刚改房源，房东为了快速成交，普遍有3%-8%的议价空间，急售房源降价幅度更高；3、没有普涨行情，只有优质资产企稳、劣质资产持续贬值，市场分化达到极致。简单说：现在的火热，是 “降价卖得快”，不是 “涨价抢着买”。这对于购房者来说，是绝佳窗口期：既能享受市场流通性变强、看房选择多的红利，又能捡漏房东让利的低价房源，是近两年为数不多的买方友好市场。三、谁在疯狂买入？置换大军主导市场5月二手房成交量爆发，绝非炒房客入场，而是真实刚需、改善置换需求的集中释放，也是上海楼市最健康的购房结构。1、刚需刚需集中上车市区老破小、近郊刚需小三房、70-90平刚需主力户型，成交占比最高。经历长期降价后，刚需房源价格触底，加上房贷利率低位、交易流程简化，很多观望1-2年的刚需群体，不再继续等待，选择抄底上车。2、置换链条全面打通年初上海启动的二手房收旧换新、城市更新试点持续落地，徐汇、静安、浦东等核心区域旧改收购稳步推进，大量业主卖出老旧房源、置换优质新房 / 次新房。“卖旧买新” 的置换闭环彻底激活楼市流通，一买一卖之间，直接拉动月度成交量大幅上涨，形成良性市场循环。3、核心板块改善回流古北、张江、前滩、徐汇滨江等成熟板块，次新改善房源成交量明显回升。高净值买家看准核心地段资产的保值属性，趁市场低位入手优质改善房，核心优质房源成交周期大幅缩短，部分性价比高的房源挂牌一周即成交。四、板块冷热分化！这些片区最抢手5月二手房热度并非全城一致，两极分化极其明显，不同板块、不同房源，行情天差地别。徐汇、静安、浦东金桥 / 张江、闵行七宝、松江新城等片区，依托成熟地铁、学区、商业配套，房源去化速度极快，优质户型基本没有大幅降价空间，价格率先企稳。部分远郊片区、无学区无地铁的老破小，依旧面临库存高、接盘少的问题，即便大幅降价，成交周期依旧长达2-3个月，资产流动性极差。五、5月楼市真相：最佳捡漏窗口期，正在倒计时综合5月所有成交数据和市场行情，给所有买房人、卖房人最直白的建议：【给刚需 / 刚改买家】当下是2024 年至今，最适合上车的窗口期！市场成交量回暖，说明底部基本确认；价格依旧低位、房东让利空间充足，不用高位接盘；市场流通性变好，后续置换出手更轻松。优先选择：地铁房、次新房、核心片区小户型、带稳定配套的刚需房源，避开远郊无规划老破小。【给置换业主】楼市量能持续释放，客户看房意愿强烈，房源成交速度大幅加快。如果持有劣质远郊资产、老旧无配套房源，趁现在市场热度出货，置换核心优质资产，优化资产结构。不要盲目惜价，当下快出手、快置换，比死守高价更划算。【给投资买家】上海二手房已经进入品质为王、地段为王的时代，只有核心地段、优质户型、成熟配套的房源能保值增值，绝大多数普通房源只会横盘分化，刚需投资谨慎入场。写在最后5月上海二手房 “卖疯了”，不是楼市泡沫重来，而是市场触底回暖、真实需求集中爆发的信号。经历两年深度调整，上海楼市的风险已经充分释放，底部区间基本确立。接下来的市场，不会再有全面大跌，也不会出现暴力上涨，只会持续优质资产企稳、劣质资产缩水的分化行情。对于真正有自住、置换需求的人来说：当下的低位热度，就是最好的买房窗口期，一旦市场全面企稳，低价捡漏的机会将彻底消失。后续我会持续跟进6月楼市预判、各板块最新成交价和捡漏房源清单，想精准抄底、避坑踩雷，记得持续关注！
我在金桥6号线博兴路地铁站9号线台儿庄站，欢迎你带着预算、带着问题来面聊。
现在的上海楼市
就像你手上那张车票
你可以选择上车，也可以错过
但车不会等你太久。
结尾想说下，凯哥不管在哪里做，都是人缘蛮好的，很多人说我专业，我觉得还是我胖胖的缘故，有亲和力吧 哈哈，现在接受房东的售房委托及顾问服务，有需要可以预约13472424134
本人承诺：以真诚，诚信，去服务于您！
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附我在给的经纪人关于上海沪七条新政解读，欢迎同行转载上海发布楼市“沪七条” 进一步调减住房限购政策
一、核心调整：住房限购政策全面调减
调整 1：缩短非沪籍居民购买外环内住房的社保 / 个税缴纳年限
对非本市户籍居民家庭或成年单身人士，购买上海外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。
调整 2：符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房
对在本市缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购 1 套住房。
调整 3：符合条件的持《上海市居住证》群体购房免社保 / 个税证明
对持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购 1 套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
二、非沪籍居民购房资格最终执行标准
非沪籍居民家庭 / 成年单身人士，购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的：
①外环外购买住房不限套数
②外环内限购 1 套住房
非沪籍居民家庭 / 成年单身人士，购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的：
外环内限购 2 套住房
非沪籍居民家庭 / 成年单身人士，持《上海市居住证》满 5 年及以上的：
全市范围内限购 1 套住房
三、住房公积金政策优化
将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加政策按现有相关规定执行。
四、个人住房房产税政策完善
执行时间与核心优惠：自 2026 年 1 月 1 日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
具体执行口径：对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
纳税调整规则：购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在 2026 年 1 月 1 日以后多缴纳的税款。
✅ 外环内购房：社保仅需1年
✅ 社保满3年：外环内可买2套
✅ 居住证满5年：免社保直接买
