上海房产二押出新低,可做 2.35%

客户背景：刘先生，50岁，房子位于嘉定区，经营一家建材公司，2024年因扩大经营通过某信托公司做了房产二押，贷款200万，年化利率11%，每月还款压力较大

遇到的问题：

自行咨询多家银行，均被告知"已有二押，无法再做"

原信托公司利率高，且要求每年过桥续贷

个人征信近半年查询次数达12次，被多家银行风控拒绝

方案：

评估后发现，张先生房产当前评估价620万，原一押按揭剩余180万，仍有空间

匹配某国有大行"经营贷置换"产品，接受"先结清原二押、再放款"方案

协助整理公司近一年纳税记录、对公流水，证明真实经营

由合作评估公司重新评估，争取最高评估价

最终结果：

成功获批285万经营贷，年化利率2.35%（原11%），10年期先息后本

每月利息支出从18333元降至5581元，年省15.3万元

一次性结清原信托二押，摆脱高息和过桥续贷困扰

用途合规：违规使用（购房、炒股）会被要求提前结清，避免贷后抽贷风险

警惕"包装"陷阱：中介协助伪造经营流水、过户空壳公司申请经营贷，可能构成骗贷，承担法律