北京二手房市场已告别深度调整阶段，步入稳步复苏通道。
北京商报记者丨李晗
连续三个月成交量突破1.5万套并站稳荣枯线之上，连续两个月成交量均为五年来同月新高，北京二手房市场终于告别深度调整阶段，步入稳步复苏通道。
6月1日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计，5月北京二手房网签量达15229套，同比上涨6.67%。在成交量稳步回升的带动下，二手房成交价格也逐步企稳。北京商报记者走访西城、大兴、石景山等多个区域的房产中介门店了解到，受市场供需关系影响，西城区部分优质小区房源价格在3—4月每平方米上涨约5000元。即便价格上行，5月仍有部分小区出现房源紧缺、无房可售的状态。大兴区与石景山区则依托次新房集中入市，凭借居住品质提升形成的溢价优势，实现区域房价整体平稳运行。
网签量连续三个月站稳荣枯线，5月北京二手房市场保持高位运行。北京商报记者根据北京市住建委网签数据统计，5月北京二手房网签量达15229套，同比上涨6.67%；网签面积约136.37万平方米，同比增长3.33%。
对比去年同期，2025年5月北京二手房网签量为14277套。今年5月网签量不仅同比回升，更创下近五年5月同期新高。
分年度来看，2022—2025年各年5月北京二手房网签量分别为8600套、12982套、13383套、14277套，这也是继4月后，第二个月创下五年以来月度成交新高。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前北京二手房市场已形成稳定规模，整体迈上新台阶。随着房价合理回调，核心城市二手房性价比凸显，优质资产属性进一步显现。与此同时，楼市相关政策成效持续释放，二手房市场活跃度显著提升。这一现象既是楼市企稳的重要信号，也指明了重点城市房地产市场的发展趋势。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，北京二手房网签量逐年攀升，成交持续放量、行情向好，不仅延续了2022年以来稳步上行的发展态势，也为整体楼市筑牢根基、托底行情，进一步提振了市场信心，有助于北京房地产市场保持平稳向好的发展势头。
当下不少置业群体以置换改善为主要需求，合硕机构首席分析师郭毅认为，部分购房者为兼顾地段与性价比，出售原有房产后选购次新房完成升级；也有人群为提升居住品质，选择卖掉旧房置换新房。她表示，二手房交易持续活跃，不断催生置换需求，进而持续拉动全市楼市整体成交。
二手房成交量持续走高，推动区域房价逐步企稳。北京商报记者实地走访了解到，在“金三银四”阶段优质房源快速消化后，西城区不少小区出现可售房源短缺、新增挂牌房源报价有所上浮的情况。
位于西城区三里河片区某头部中介机构经纪人马一诺表示，片区内住宅多建成于1980至2000年，普遍存在社区环境欠佳、车位不足等老旧小区问题。相较之下，2017年建成的三里河南七巷一号院，凭借较新的楼龄成为购房者关注的焦点。
“该小区5月初仅余1套房源在售，近期才有新房源挂牌入市。”马一诺称，这套存量房源价格经历两次上调，从2025年末的1470万元涨至当前1600万元，单价由16.12万元/平方米升至17.5万元/平方米；新挂牌房源单价更是达到18万元/平方米。而且，该小区整体挂牌均价已由3月的16.12万元/平方米，上涨至5月的17.61万元/平方米。
市场价格变动，也反映出卖房业主心态的转变。一位在售房源业主向北京商报记者透露，其名下一套76.3平方米住宅，挂牌单价为16.4万元/平方米，较小区4月挂牌均价高出4000元/平方米。
资料图
该业主解释道，此次调高挂牌价，一方面是房屋近期投入近80万元完成精装修，居住品质有所提升；另一方面，市场看房热度居高不下，周末日均看房量可达5组，基于市场行情顺势上调挂牌价格。
马一诺表示，每年五六月是三里河片区交易淡季，有入学需求的购房者基本已完成置业。但今年市场成交维持高位，5月23日至24日，片区集中成交10余套房源，此类情况在往年同期较为少见。
以西城区为代表的区域市场走势向好。优质房源持续去化，存量可售房源挂牌价格小幅上行，市场供需格局迎来积极转变。据马一诺统计，今年前4个月，三里河片区二手房均价每平方米上涨约5000元，5月价格虽小幅回落，但整体仍略高于去年年末。
严跃进表示，这一变化将推动观望客群加速入市，进一步提振市场行情，但仍需倡导理性定价，严防价格过快上涨。目前市场房源供给充足，稳价仍是重中之重。
依托优质教育资源，西城区二手房市场在5月实现量价企稳。大兴、石景山等区域则凭借次新房入市，实现区域居住品质提升，整体房价同步趋于平稳，楼市运行态势稳健。
“当前百平米改善户型置业逻辑已发生明显转变，购房者不再单一关注房价，居住品质已成为核心考量因素。”大兴区黄村片区某头部中介机构经纪人李璐以2024年交付的中铁兴创逸境项目举例介绍，该项目新房与二手房同步交易，次新房单价3.98万元/平方米，远高于区域内房龄超20年二手房2.6万元/平方米的均价，但市场热度居高不下。
北京商报记者了解到，目前中铁兴创逸境新房剩余房源多集中在一层与顶层，优惠后单价仍维持在4.2万—4.3万元/平方米。反观同小区二手房，不仅楼层选择更为丰富，单价相较新房还低约5000元，性价比优势突出。
以该小区一套建筑面积113.74平方米的14层房源为例，当前挂牌价439万元。叠加税费、中介费等全部置业成本后，全款入手总价约453万元，折合单价3.98万元/平方米，显著低于新房售价。该房源为全新未入住状态，相较于购置新房可节省超36万元成本。
凭借品质、价格与流通性多重优势，该房源一周内累计接待3次带看，意向客户近百人，成为片区中介重点推荐的优质房源。
李璐表示，当前黄村片区置业群体日趋年轻化，购房者对居住环境、交通配套的标准持续提升。次新房兼顾品质、性价比与高流通性，精准契合当下置业需求，市场热度持续攀升，从而带动区域整体房价趋稳。
郭毅表示，如今改善型购房者置业愈发理性，会优先选择配套成熟、规划落地的区域。同时，房源交付周期与居住品质也成为决策关键，相较存在交付风险的期房，可实地查验品质、即买即住的准现房和次新房更受青睐。
石景山区古城片区某头部中介机构经纪人马睿补充道，八角、古城片区多为上世纪80年代建成的首钢老旧公房，这类房源流通性较差，后期转手难度大，保值能力也弱于次新房。
马睿表示，当前区域内置业结构已发生明显变化。早年外地来京首次置业群体为市场主力，如今置换改善人群正逐渐成为置业核心力量，需求集中于小户型置换大户型、普通居所置换优质配套房源两大方向。
受目标房源价格稳定影响，置换业主普遍持稳价心态，主动降价意愿薄弱，进一步支撑区域房价平稳运行。马睿认为，当前北京楼市整体处于价格横盘周期，5至9月市场将持续保持横盘态势。即便部分小业主存在小幅让利空间，若置换目标房源价格超出心理预期，购房者往往会暂缓交易，市场整体以稳为主、波动有限。
受部分区域房价回调带动，北京二手房市场整体呈现回升趋势。国家统计局数据显示，2026年2至4月北京二手房价格环比涨幅分别为0.3%、0.6%、0.4%，连续三个月环比上行，进一步印证了全市二手房市场企稳回升的良好态势。
谢逸枫表示，北京二手房市场已告别深度调整阶段，步入稳步复苏通道。当前市场成交量持续走高，房价止跌回稳态势清晰。购房者愈发看重居住品质与房源流通性，置业升级需求凸显，次新房价值优势进一步释放，有效激活了五环外市场活力，为区域房价平稳运行筑牢基础，也预示着居住产品品质将持续提升。
