入库案例:虽有两套房产但系必要居住需求的,能否排除强制执行?

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不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。干货集结，欢迎点赞推荐！

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裁判要旨

人民法院依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第二项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。

案件简介

1. 2014年3月8日，蒋某与海南某投资咨询有限公司签订两份《澄迈商品房买卖合同》，购买案涉项目18号楼501房及502房，并于当日付清全部购房款。
2. 2014年9月29日，一审法院依据海口某担保有限公司等四人的诉前财产保全申请，查封海南某投资咨询有限公司名下案涉项目价值6800万元的住宅房产。
3. 2015年12月22日，海口某担保有限公司等四人与海南某投资咨询有限公司合同纠纷一案，一审法院判令海南某投资咨询有限公司偿还借款本金及利息、违约金。海南某投资咨询有限公司不服，向二审法院提起上诉。
4. 2016年8月31日，二审法院判令驳回上诉、维持原判。
5. 2017年1月9日，一审法院在上述案件执行过程中，裁定查封了包括蒋某所购两套房产在内的199套房产。蒋某提出执行异议，要求停止执行。
6. 一审法院裁定中止对502房的执行，但驳回了对501房中止执行的异议请求。蒋某不服，提起案外人执行异议之诉。
7. 法院经审理查明，蒋某在不动产登记中心无产权登记记录，其家庭共五口人。案涉两套房产相邻且共用一个入户门，其中501房所在楼栋外墙面未完工、未安装电梯。
8. 2018年5月4日，海口中院一审判决确认案涉《澄迈商品房买卖合同》合法有效，驳回蒋某其他诉讼请求。蒋某不服提起上诉。
9. 2018年12月23日，海南高院二审判决撤销一审判决，判令不得执行501房，驳回蒋某其他诉讼请求。

争议焦点

案外人购买房产用于必要居住需求的，能否排除强制执行？

裁判要点

买受人在查封前签订合法有效的购房合同并付清全款，所购房屋用于家庭居住且在当地无其他住房；其将案涉房屋与紧邻房产打通使用，系为获得必要的居住环境及空间，属于满足生存权的合理消费，可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除强制执行。

根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应当同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，虽然海口某担保有限公司就501房所在的土地使用权及地上建筑物办理了抵押登记，但海口某担保有限公司并未在房产管理部门办理501房的抵押登记手续，且蒋某购买501房时海南某投资咨询有限公司已取得501房的预售许可证，因此501房符合商品房销售条件。501房所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记并不影响该合同的效力。蒋某在一审法院查封501房之前与海南某投资咨询有限公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效。其次，本案现有证据表明，蒋某已支付全部房款。一审查明，蒋某已在合同签订当日向海南某投资咨询有限公司支付购房款318946元，该金额和《澄迈县商品房买卖合同》约定的房款一致，且海南某投资咨询有限公司据此开具了收据，故本案可以认定蒋某在501房被查封之前已向海南某投资咨询有限公司支付全部房款。再次，本案证据能够证明，蒋某购买501房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。经查看核实，501房与502房紧邻，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，蒋某称购房时计划将两套房产打通为一套房使用的陈述符合常理，是为了在原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求下赢得必要的居住环境及空间。上述两套房产实际上可视为一个整体，属满足生存权的合理消费范畴之内，并非用于商业投资。蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房符合执行异议和复议规定第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。蒋某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止对案涉房产强制执行的诉讼请求，应予支持。

案例来源

《蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某及第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉案》[海南高院（2018）琼民终873号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-010）

实战指南

一、对《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的套数认定，不应机械以不动产登记套数作为判断标准，需结合房屋使用用途与实际居住需求认定。该条款设立核心是保护商品房消费者的生存权，多套相邻小户型打通后整体用于居住，总面积符合普通家庭基本居住标准且买受人无其他房产的，仍可认定符合要件。若无法举证房屋连通居住的实际使用状态，主张很难得到支持，需提前固定现场照片、装修记录等证据，存在事实争议时应寻求专业法律帮助。

二、《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中的买受人范畴，并非仅限定为签订买卖合同的买受人个人，需延伸涵盖共同生活的家庭成员。该条款基于保护基本生存居住需求的立法初衷，判断无房标准需将买受人、配偶及未成年子女等共同生活居住人员名下房产合并计算。若刻意隐瞒家庭成员名下房产信息，不仅无法排除执行还可能承担不利法律后果，主张权利前需提前梳理全体家庭成员的房产登记情况，存在权属争议时应由专业人员梳理证据。

三、案外人以消费者生存权为由主张排除多套房屋的强制执行，需满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，三项要件同时具备方可阻却金钱债权执行。除居住需求的认定外，仍需满足查封前已签订合法有效书面买卖合同、已付价款超过合同约定总价款百分之五十的前提要件。部分案外人仅关注居住条件的符合性，忽略合同效力、付款凭证的固定，导致主张不被支持，需提前整理全套证据材料，证据存在瑕疵时及时补正并咨询专业意见。

延伸阅读

1.对于“唯一住房”的理解不宜简单依据“套数”进行判定。买受人名下无其他住房，三套小户型相连打通，总面积符合普通住宅标准且整体居住使用的，应认定为用于居住的唯一住房。

案例1：河南某银行、蔡某、李某、泌阳某公司申请执行人执行异议之诉再审审查和审判监督民事裁定书[河南高院（2025）豫民申1542号]

河南高院认为，从河南某银行的主张看，其主要是认为蔡某一次性购买了三套公寓，不符合“唯一住房”的认定标准。这就涉及到对于“唯一住房”的理解问题。对此，法院认为，因蔡某购买的房屋（包含另案两套）具有特殊性（每个房屋面积较小、相连、实际打通作为一套房屋居住），在本案及另两案中对于“唯一住房”的理解不宜简单依据“套数”进行判定。一是蔡某提供了其名下无其他住房的证据（除本案一套及另案两套外）；二是三套房屋实质是作为一套房屋在居住使用；三是三套房屋的面积总计130余平方米，符合一般“一套”住房的认知。故可以认定蔡某购买“三套”房屋实质上是作为“一套房屋”用于居住。因此，河南某银行认为蔡某的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的理由不能成立。

2.《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中所称“买受人”，应涵盖买受人本人、其配偶以及未成年子女等共同生活、居住的家庭成员。若该部分家庭成员名下有房产，且人均住房面积达到保障基本居住需求的标准，则买受人不再符合该条款的适用条件。

案例2：杨某、邢某等执行异议之诉民事二审民事判决书[河北高院（2023）冀民终1553号]

河北高院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护所作的规定，是为了保护消费者的基本居住需求设立。为此，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”中的“买受人”应当做宽泛的理解，即应当将买受人、其配偶以及未成年子女等共同生活、居住的家庭成员作一并考虑，只要共同生活、居住的其他家庭成员名下有房产，且人均住房面积足以保障居住需求的，即应视为已有居住用房。否则就与该条保护基本居住需求的立法初衷相悖……本案中，虽上诉人购案涉房时未婚，且名下只有这一套房屋，但其共同生活的丈夫名下有多套房产并且是婚后进行的房产权属登记，现有证据不足以支持上诉人关于其丈夫名下房产均是其丈夫单独所有，上诉人名下无其他用于居住的房屋的主张。上诉人关于其符合适用《执行异议和复议规定》第二十九条排除执行要件的观点，法院不予支持。

声 明

本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。

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刘梦阳律师

刘梦阳律师，中国人民大学民事诉讼法硕士，长期在北京执业，法律服务覆盖全国，重点深耕京津冀及全国民商事争议解决市场。刘梦阳律师专注于财产保全、强制执行、民商事诉讼与仲裁等法律服务，尤其擅长建设工程纠纷、执行异议、执行复议、执行监督、商事合同纠纷及大额复杂疑难案件处理。团队常年办理最高人民法院、各省级高级人民法院及各地仲裁机构审理或受理的重大案件，具备丰富的跨区域办案经验。刘梦阳律师累计经办案件标的额超过十亿元，能够为企业客户、金融机构、建设工程主体及高净值客户提供诉前保全、诉讼仲裁、执行回款及争议解决全流程法律服务。

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武昭宪律师，北京云亭律师事务所合伙人、专利代理师，兼具工学与法学复合背景，现任云亭知识产权与竞争法业务部委员、云亭公司投资并购专业委员会委员。武昭宪律师主要执业领域包括知识产权保护、商业秘密纠纷、民商事争议解决、公司投融资争议、公司诉讼、企业破产清算及非诉法律服务。其长期承办侵害商业秘密民事案件、商业秘密刑事案件、公司投融资诉讼仲裁案件及企业清算项目，能够为科技企业、创新型企业、投资机构及公司股东提供商业秘密保护、知识产权维权、股权争议解决、投融资纠纷处理和公司治理法律服务。

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刘乔女士，北京云亭律师事务所高级顾问，中国人民大学民商法硕士，曾在某市中级人民法院工作10年，拥有12年法律实务经验。刘乔女士熟悉法院审判思维、裁判规则和重大商事案件处理逻辑，尤其擅长重大商事案件败局重构、二审改判策略、再审申请、裁判逻辑逆转及复杂争议解决方案设计。在法院任职期间，刘乔女士曾在民事、商事、房地产、知识产权等审判庭担任法官，累计审理建设工程纠纷、PPP项目纠纷、国有土地出让纠纷、合同纠纷、公司诉讼、知识产权纠纷、执行异议等各类民商事案件2000余件。其主审案件曾入选省级优秀案例，裁判文书获评优秀，并因审判业绩突出连续7年获得先进个人、个人嘉奖、优秀公务员等荣誉，荣立个人三等功。