二手房：开局确实猛
6月1日当天成交557套，环比前一天暴涨96.1%，成交面积52,833㎡。按这个势头，6月全月有望冲击1.5万套。
最新数据也印证了热度：
二手房均价37,392元/㎡，6月挂牌均价环比涨0.13%，同比涨12.25%
核心区（西城118,265元/㎡、东城91,407元/㎡、海淀79,138元/㎡）价格坚挺
近3个月均价上涨天数42天 vs 下跌46天，基本企稳
二手房这条线，"不错"没毛病，"向好"也有支撑。
新房：开局其实在跌
指标 数据 趋势
6月1日成交 124套 环比暴跌33.7%
第1周均价 59,329元/㎡ 环比跌0.07%
顺义 46,261元/㎡ 跌0.34%
房山 30,146元/㎡ 仅涨0.25%
新房现在是"豪宅有人买，刚需没人接"的格局。西城15万+/㎡的中建宸园1900万/套照样卖，但远郊密云2.5万、平谷2.58万基本没人看。5月新房网签4,528套，环比4月还在降。
所以"都不错"这个判断，二手房✅，新房❌。
未来向好的三个底牌
政策底已现：首套首付15%、二套20%，这是近五年最大力度
置换链条通了：改善需求占比超80%，"卖旧买新"在活跃，这是真实购买力的信号
核心区稀缺性回归：西城学区、朝阳次新房流动性好，业主心态已从"能卖就行"转向"等等再卖"
但风险也实实在在
远郊去化周期超18个月，房山、顺义还在阴跌
5月新房网签环比下降，新房端没跟上
6—9月大概率是横盘期，不是单边上涨
一句话
二手房开局好、趋势向好，这部分你说得对。新房开局其实在降温，"都不错"不准确。 整体市场是"核心区向好、远郊出清"的结构性修复，如果你关注的是核心区或近郊地铁房，现在确实是近两年最从容的窗口期。
