刚刚过去的5月份，合肥二手房市场持续保持高热。

NO.1 | 壹 

最新数据，合肥二手房同比大涨约37%

先来看看具体的成交数据：

1、二手房同比大涨约37%，持续高热

根据贝壳平台统计，合肥5月份成交了3628套二手房，环比上个月的3882套，下跌了约6.5%；可对比去年5月份的2656套，同比大涨了约37%。

再从近一年的成交来看，合肥5月份的二手房成交，也是金三银四之外的最高值，且基本保持了4月份的火爆态势，持续高热。

数据来源：贝壳

2、刚需成为这一轮成交的主流

各区的具体成交上，笔者没有找到贝壳的数据，可从中墅生活的数据上，我们也能看出：

数据来源：中墅生活

今年5月1日到24日，合肥各区的二手房成交，除了政务、肥东、高新、长丰外，其余各区全部保持同比增长。

这其中，瑶海、新站、经开的同比增量都在50%以上。我们都知道，瑶海、新站是合肥刚需置业的主流阵地，经开的刚需属性也相对突出，从这也能看出：这一轮二手房回暖的浪潮中，刚需占据了绝对的主力。

3、单月超8.4万人看房，依旧处于高位

看房人数上，今年最高的是3月，达到92109人；4月为85662人，5月为84474人，依然延续了金三银四的热度，处于高位的状态。

数据来源：贝壳

NO.2 |贰 

以价换量，刚需在真金白银地进场

成交均价上，合肥二手房持续处于底部，且价格不断下滑。

5月的合肥二手房，成交均价为1.11万/㎡，对比今年1月份的1.16万/㎡，下跌了500元/㎡；对比去年6月份的1.26万/㎡，更是下跌了1500元/㎡。

数据来源：贝壳

同样，各区的最新价格数据上，笔者采用的是中墅数据，除了瑶海、高新、肥东价格环比上涨外，其余区域全部环比下跌。

数据来源：中墅生活

更为扎心的是，合肥四大老城区中，除了包河外，其余区域的二手房均价全部跌破1万/㎡。

以前老城区的核心逻辑是"学区+地段"，现在学区在弱化（多校划片、教师轮岗），地段在稀释（新区在扩张）。1万/㎡以下的老城区二手房，正在变成纯粹的居住品，不再有金融属性。 这对刚需反而是好事——你买的是房子，不是理财产品。

之前最为火热的滨湖、政务，二手房均价也分别下跌到了12749元/㎡、14625元/㎡，对比高峰期动辄两三万每平的高价，简直就是腰斩。

作为合肥房价泡沫最大的两个区域，滨湖、政务 现在的价格，反而是更接近真实居住价值的价格。政务1.46万，放在2024年也就刚够到改善门槛，谈不上贵。

由此也不难看出，虽然近几个月来，合肥二手房市场表现不错，可依旧处于降价换量的态势，根本格局并没有发生改变。

再联合各区的二手房成交，我们也能发现：

这轮行情不是改善型需求拉动的，是刚需在真金白银地进场。他们的逻辑很朴素：总价可控、能住、能解决孩子上学。价格跌到位了，不等了。

这其实是一件好事。一个市场如果只有投资客在炒，那叫泡沫；如果是刚需在买，那叫筑底。

NO.3 |叁 

合肥二手房接下来怎么走？

结合上述数据，合肥二手房市场接下来应该怎么走？

1、成交量上，随着金三银四看房需求的集中释放，合肥二手房高增长的窗口期正在逐步关闭。可不管是5月份的二手房成交，还是看房人数，都保持了金三银四之外的最高位，也说明合肥二手房确实在好转，大概率会在3000套左右横盘。

2、价格上，以价换量"的格局没变。卖家不涨价，买家不急买，价格只能慢慢磨，往后房产将会全面回归居住价值，金融属性将会进一步减弱。

3、需求结构上，刚需撑场面，改善暂时还没有大规模进场。可一个只有刚需买的市场叫筑底，有改善接力的市场才叫反弹，合肥现在明显是前者。

结语：现在合肥置业二手房，如果你是刚需自住，可以慢慢挑，不用急。价格还没到底，但已经接近底部区域，看到合适的可以入手，别赌更低。

如果你是投资/置换，要谨慎一点，老城区没金融属性，滨湖政务还在挤泡沫，现在还可以再等一等。

如果你是在卖房：如果不是急用钱，建议再等等。刚需在接盘但接盘速度在放缓，6-7月传统淡季，成交可能更弱。