以未成年儿子房产抵押为自己贷款 法院:抵押无效

近日，湘潭市中级人民法院审结一起涉未成年人房产抵押的金融借款合同纠纷案，认定父亲以未成年儿子名下房产为个人经营借款设置抵押的行为无效，银行不享有对涉案房屋的优先受偿权。这一判决再次明确了未成年人财产权益的法律保护边界，也为金融机构的审慎审查义务敲响了警钟。

案情显示，徐某与妻子于2008年离婚后，独自抚养当时6岁的儿子小虎（2002年4月出生）。2009年，徐某因承揽工程对某实业公司享有债权，该公司以一套房产抵偿欠款。徐某随后将该房产登记在年仅7岁的小虎名下。2014年3月，徐某因建筑工程资金需要，向湘潭某商业银行申请贷款110万元，贷款期限为12个月。签订借款合同时，徐某擅自以“小虎”的名义与银行签署《最高额抵押合同》，将登记在小虎名下的房产设为抵押物，合同中“小虎”的签名均由徐某代签。银行依约发放了贷款。

然而，徐某因经营不善未能按期还款。截至2025年11月，尚欠银行本金109万元及利息数万元。银行遂将徐某与小虎诉至法院，要求清偿本息，并请求判令对抵押房产进行拍卖，主张优先受偿权。

湘潭中院审理认为，本案的核心争议在于抵押合同的效力。首先，根据法律规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。徐某将儿子名下房产用于担保个人经营性债务，显然并非为了小虎的利益，而是将未成年人财产置于高风险之中，属于无权代理行为。其次，作为专业金融机构，银行在明知房产所有权人为未成年人小虎的情况下，未严格审查抵押行为是否符合未成年人利益，仅凭监护人签字就办理抵押登记，未尽到法定的审慎审查义务，不构成法律上的“善意相对人”。

法院指出，不动产抵押权的设立以合法有效的抵押合同为前提。由于案涉《最高额抵押合同》违反了法律关于监护制度的强制性规定，对小虎不发生法律效力，因此银行据此主张的优先受偿权缺乏法律依据。最终，法院判决徐某向银行偿还全部欠款本息，同时驳回了银行要求对涉案房产行使优先受偿权的诉讼请求。该判决现已生效。

主审法官在释法中强调，未成年人财产权益受法律特殊保护，“为被监护人利益”必须严格限定为医疗、教育、基本生活等直接、迫切的刚需支出，绝不能扩大解释为可能带来风险的经营投资。同时，金融机构在接受未成年人财产抵押时，负有更高的审查注意义务，必须确保交易符合未成年人最大利益原则，否则将自行承担交易无效的法律后果。此案判决有力彰显了司法对未成年人权益的优先保护立场，也对规范金融市场交易秩序具有重要指导意义。