一篇说清:上海二手房交易流程与风险,别再被中介“牵着走”了

最近被很多朋友问起上海二手房买卖的流程，电话里一次次重复实在太累。干脆整理成文，大家自己看，也方便转发

很多人对上海房屋交易流程不熟，过程中难免担心。有些担心是必要的，但有些则纯粹被刻意放大。所以我觉得有必要写明白这套流程，帮你心里有底

一、交易流程，分五个节点：

定金合同——网签协议——交易中心过户——出产证——交房

二、对应的资金流程，也分五步：

1. 定金合同阶段：买家付定金，业主收定金。此时必须拉一份最新的产调，确认房屋抵押情况。
2. 网签协议阶段：买家付首付，通常为总房款的15%以上。这里有两条路：
·不监管：首付直接进业主账户
·资金监管：首付进监管账户。监管有三种：交易中心监管、银行监管、中介公司监管。前两种基本没问题。第三种嘛……不好说死，但就像恒大出事前，大家也觉得没问题一样。记住：正常流程一定是收到首付（或首付已到监管账户）后，再办网签。特殊情况另说
3. 过户阶段：买家付清尾款或银行出具贷款合同，业主确认收到尾款或看到贷款合同后，再去交易中心办过户。这里的“尾款”，是指总价减去首付和交房尾款后的剩余大头。到这一步，一般只该留2-3万交房尾款了
4. 出产证阶段：缴税。买家交契税，业主交增值税和个税。插一句：目前上海政策，一年内换房，这里交的个税是可以退的
5. 交房阶段：业主结清所有水电煤、物业费；买家支付最后的交房尾款。交易结束

三、各环节风险点，一一拆解：

签定金合同时
·底线规则：无论谁违约，都是“退一赔一”。
·买家要做：彻底理清自己的资金方案——定金、首付、贷款比例、尾款，每一步钱从哪来
·业主要做：提供当日最新的产调，明确产权人和抵押信息
·双方要明确：税费谁来出，中介费等所有房价外的费用，具体金额和承担方是谁

签网签协议后
最大风险：一旦签约，违约成本高达总房价的20%，远非定金可比。所以，买家千万不要到这个节点还没搞定资金。同样，如果涉及资金监管，或业主要用你的钱去“赎楼”，都得提前安排明白

交易中心过户
铁律：不管是贷款还是现金，务必“款清”再过户。业主必须确认钱到账，或看到银行不可撤销的放款承诺

出产证
这步基本没风险，税单多少缴多少，按部就班

交房
主要结清水电煤物业费。至于户口，完全不用担心——拿到新产证后，直接去属地派出所申请强制迁出就行