一、报告研究背景与意义
1.1 研究背景
2026年开年以来，全国房地产市场结束了连续数年的调整行情，在中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”之后，住建部、央行等六部委密集出台支持政策，从需求端的首付比例下调、贷款利率降低、税费减免，到供给端的房企融资支持、存量房收购保障性住房等多维度发力，全国楼市呈现出明显的筑底复苏迹象。
国家统计局2026年5月18日发布的4月70个大中城市房价数据显示，一线城市新房、二手房价格已经连续两个月环比上涨，其中二手房全线飘红，上海涨幅0.7%、北京涨幅0.3%，广州和深圳也均实现小幅上涨。二三线城市虽然仍有部分城市价格下调，但整体跌幅持续收窄，楼市复苏的信号已经十分明确。
作为全国政治、文化、科创中心，北京房地产市场一直是全国楼市的“风向标”，其走势变化备受各界关注。2026年上半年，北京二手房市场已经呈现出明显的量价齐升态势，3月二手住宅网签量达到19886套，创下近15个月新高，4月成交量也维持在1.8万套，创近五年4月单月新高，价格方面更是实现了连续三个月环比上涨。但与此同时，北京二手房市场也表现出极为显著的区域分化特征，核心区域与远郊区、优质板块与非优质板块之间的市场表现天差地别，部分区域价格涨幅明显，而部分区域仍面临去化压力与价格下行风险。
在此背景下，深入分析2026年下半年北京二手房市场的领涨区域，梳理领涨背后的核心驱动因素，预判不同区域的价格走势，无论是对于政府制定房地产市场调控政策、还是对于购房者决策买房换房、抑或是对于投资者把握市场机会，都具有极为重要的现实意义。
1.2 研究意义
本报告的研究意义主要体现在以下几个方面：
第一，为市场参与者提供决策参考。对于普通购房者来说，北京房价处于高位，买房往往需要倾注家庭几代人的积蓄，选错区域不仅可能面临资产贬值风险，还可能影响居住体验与教育资源获取。本报告通过系统分析不同区域的市场潜力，明确领涨区域的特征与范围，可以帮助购房者精准选择符合自身需求与资产保值要求的房源。对于房地产投资者来说，本报告梳理的领涨逻辑与驱动因素，可以帮助投资者把握市场节奏，避开价值陷阱，获取合理的投资回报。
第二，深化对北京房地产市场分化格局的认识。近年来，北京房地产市场的分化趋势不断加剧，已经从过去的普涨普跌进入到结构性行情阶段，不同区域、不同产品之间的价值分化越来越明显。本报告通过聚焦区域层面的价格走势差异，深入剖析分化背后的人口、产业、政策、配套等核心因素，可以进一步深化对北京房地产市场运行规律的认识，为后续相关研究提供基础支撑。
第三，为城市规划与房地产调控提供研究依据。北京作为首都，城市空间结构一直在不断优化调整，城市功能疏解与产业升级同步推进，不同区域的发展定位不断变化，这些变化都会直接反映到房地产价格上。本报告通过分析价格走势与区域发展之间的关系，可以为城市规划落地效果评估、房地产差异化调控政策制定提供参考，助力北京房地产市场平稳健康发展。
1.3 研究方法与数据来源
本报告综合采用多种研究方法，包括：
数据统计分析法：整理国家统计局、北京市住建委、中国指数研究院、链家研究院、中原地产等权威机构发布的市场数据，对不同区域的成交量、价格变化进行统计分析，梳理价格走势规律。
案例研究法：选取典型领涨区域与代表性楼盘进行深入分析，通过具体案例总结领涨区域的共性特征。
因素分析法：从政策、产业、人口、配套、资源等多个维度，分析影响不同区域二手房价格走势的核心因素，提炼领涨的核心逻辑。
趋势预判法：结合上半年市场走势与政策导向，预判下半年不同区域的价格表现，明确领涨区域范围。
本报告的数据主要来自于公开权威渠道，包括国家统计局发布的70城房价数据、北京市住建委发布的网签成交数据、主流房产中介机构的市场监测数据、第三方房地产研究机构的区域价格数据等，确保研究结论建立在可靠的数据基础之上。
二、2026年上半年北京二手房市场整体运行回顾
2.1 成交量走势：连续两月维持高位，创近年同期新高
2026年上半年，北京二手房市场呈现出明显的回暖态势，成交量快速回升，连续两个月维持在高位水平。
从月度数据来看，2月受春节假期影响，北京二手房网签量仅为8117套，符合往年季节性低迷的规律。进入3月之后，积压了一个假期的购房需求集中释放，叠加政策利好的刺激，市场成交量出现爆发式增长。根据北京市住建委发布的数据，2026年3月北京二手住宅网签量达到19886套，环比2月大涨144.6%，同比2025年3月的19234套微增3.4%，不仅创下了2024年12月以来的单月最高成交纪录，还跻身近五年月度成交量前三的高位水平。
从成交节奏来看，2026年3月北京二手房市场呈现出明显的“前低后高、逐日攀升”特征：上旬市场逐步复苏，中旬开始工作日网签量稳定维持在700-800套，下旬连续多日单日网签突破千套大关，3月31日单日网签达到1422套，创下了近三年以来的单日成交新高，为3月的“小阳春”行情画上了完美的句号。
进入4月之后，市场热度并未消退，依然保持了较高的成交水平。根据中指数据统计，2026年4月北京二手住宅成交达到1.8万套，同比增长14.9%，创下了近五年4月单月成交新高。2026年1-4月，北京二手住宅累计成交达到6.1万套，同比增长3.1%，实现了开门红。链家数据显示，截至4月15日，北京市二手住宅网签量已经达到8041套，同比增长17.2%，麦田房产数据预测，4月全月成交规模预计也会达到2万套左右，延续了3月的高热态势。
进入5月之后，从旬度成交数据来看，市场活跃度较3、4月的高点略有回落，截至5月26日，5月全月二手房累计网签13046套，较4月下降18%，这一方面是受季节性因素影响，经过3、4月两个月的需求集中释放之后，市场进入短暂的调整期；另一方面也符合北京楼市历年“金三银四红五月”的节奏，整体成交量依然处于近年来的较高水平，并未出现明显的降温。
从带看与成交周期来看，市场活跃度提升也十分明显。多家中介机构的经纪人反馈，4月以来门店带看量环比上涨了20%以上，部分热点区域带看量涨幅更高。与此同时，购房者的决策速度明显加快，以往从咨询到成交平均需要一个月左右的时间，现在平均成交周期已经缩短到半个月，不少热点区域的优质房源甚至出现了7天内快速成交的情况，部分优质学区房更是出现了“挂牌即成交”的火热场面。
2.2 价格走势：连续三月环比上涨，同比跌幅持续收窄
在成交量回升的同时，北京二手房价格也逐步企稳回升，实现了连续三个月的环比上涨，同比跌幅持续收窄。
国家统计局的数据显示，2026年2月北京二手房价已经率先止跌，环比上涨0.3%，结束了此前连续多月的价格下跌走势；3月北京二手房价格环比上涨0.6%，涨幅在四大一线城市中领跑，结束了此前连续11个月的下跌趋势；4月北京二手房住宅价格环比上涨0.4%，实现了连续三个月环比上涨，同比下降7.4%，同比跌幅较之前月份进一步收紧。
从不同面积段的价格变化来看，4月北京二手房90㎡以下小户型价格环比上涨0.3%，90-144㎡中等户型价格环比上涨0.3%，144㎡以上大户型价格环比上涨0.8%，大户型涨幅超过中小户型，反映出当前北京改善型需求释放比较充分，市场需求结构正在发生变化。
整体来看，上半年北京二手房价格呈现出“量涨价稳”的格局，全市套均总价较年初上涨了近10万元。但价格上涨并非普涨，而是呈现出极为明显的结构性分化特征：300万以下的低总价刚需房源价格普遍回升了1%-3%，核心区域的优质次新房价格坚挺，部分热点学区房价格涨幅更是达到5%-10%，部分房源单月上涨数十万；而远郊的老破小、非核心板块的房源价格仍然呈现小幅下行走势，部分区域降幅甚至达到5%-8%。
从议价空间来看，随着市场热度提升，业主的调价行为也发生了明显变化。以往市场低迷时期，业主普遍愿意给出10%-15%的议价空间，不少业主还主动降价出售；现在核心区域热点板块的议价空间已经收窄到3%-5%，部分热门房源甚至出现了业主反价、撤牌调价的情况，购房者议价空间被明显压缩。
2.3 上半年市场格局总结：结构性复苏，分化加剧
总结2026年上半年北京二手房市场的整体表现，可以用“结构性复苏，分化加剧”八个字来概括：
第一，市场整体已经实现企稳复苏。从成交量来看，连续两个月维持在1.8万套以上的成交水平，创下近年同期新高，说明市场需求已经被充分激活，政策利好对市场信心的提振效果十分明显；从价格来看，连续三个月环比上涨，同比跌幅持续收窄，说明价格已经结束下跌，进入企稳回升通道。
第二，市场分化趋势不断加剧。这种分化体现在多个层面：一是区域分化，核心城区领涨，远郊区价格承压；二是产品分化，低总价刚需房源、“学区+居住”双优房源、优质次新房成交活跃，价格上涨明显，而纯学位老破小、远郊无配套房源、大户型豪宅价格回调；三是板块分化，同一行政区内，地铁沿线、配套成熟的板块成交活跃，价格稳定上涨，而非核心板块则需要以价换量，价格依然下行。
这种分化格局，是北京房地产市场发展到当前阶段的必然结果，也为下半年市场走势奠定了基础，下半年领涨区域将进一步凸显，核心板块的价值将继续得到释放。
三、全国楼市政策环境与北京市场响应逻辑
3.1 2026年全国楼市支持政策梳理
2026年以来，中央与各部委密集出台支持房地产市场稳定发展的政策，形成了全链条的政策支持体系，为市场复苏奠定了坚实的政策基础。
3.1.1 中央定调稳定楼市
2026年4月28日，中央政治局会议召开，针对房地产市场明确提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，这17字定调给市场吃下了一颗定心丸，明确了中央稳定房地产市场的态度，极大提振了市场参与者的信心。
3.1.2 六部委密集出台支持政策
中央定调之后，2026年5月，住建部、央行等六大部委密集出台相关政策，从多个维度支持楼市稳定：
需求端政策：降低首付比例、下调贷款利率、减免交易税费，降低购房成本，支持刚性与改善性住房需求；
供给端政策：支持房企合理融资需求，扩大保交房白名单范围，防范房企债务违约风险，维护市场供给稳定；
存量盘活政策：鼓励地方政府收购存量商品房、二手住房用作保障性租赁住房，消化存量房源，稳定市场预期；
制度改革政策：深化公积金改革，推进“好房子”建设，优化住房供应结构，满足人民群众对高品质住房的需求。
这一系列政策形成了全面的组合拳，从需求端到供给端，从购房者到开发商，全链条政策发力，改变了此前市场对房地产市场的悲观预期，推动市场逐步筑底复苏。
3.1.3 地方因城施策优化调控
在中央政策指导下，各地因城施策，根据本地市场情况优化房地产调控政策，北京也在过去几年逐步优化了限购、贷款、学区等多方面政策：
限购政策优化：非京籍购房社保要求逐步调整，五环内社保要求从五年降低到三年，降低了非京籍家庭的购房门槛；
信贷政策优化：首套房首付比例降低至15%，二套房首付比例也根据区域不同进行了下调，同时下调了房贷利率，降低了购房资金成本；
交易税费优化：降低了增值税征收标准，调整了个人所得税优惠政策，降低了二手房交易成本；
学区政策优化：海淀等区调整了“六年一学位”政策，放松了学位占用限制，全面放开租房入学，降低了非京籍家庭入学门槛，稳定了学区房市场预期。
这些政策调整，有效降低了购房门槛与购房成本，激活了被抑制的购房需求，推动了北京二手房市场的复苏。
3.2 北京市场对政策的响应逻辑
北京作为一线城市，房地产市场基本面与三四线城市有明显不同，对政策的响应也呈现出自身的独特逻辑：
第一，政策对信心的提振作用远大于对需求的刺激。北京作为首都，优质资源集中，人口持续流入，市场本身就存在大量刚性与改善性需求，这些需求更多是受预期影响，而非购买力不足。政策定调稳定楼市之后，市场信心快速恢复，原来观望的购房者纷纷入市，带动了成交量与价格的回升。
第二，政策优化对核心区域需求的拉动作用更加明显。限购、信贷、学区等政策优化，主要降低了核心区域的购房门槛，激活了核心区域的需求，尤其是学区政策优化，直接带动了东西海核心学区房需求的释放，推动了核心区域价格的上涨。
第三，政策支持下，核心区域优质资产的保值属性更加凸显。在市场调整期，购房者更加看重房产的保值能力，北京核心区域的房产由于资源稀缺、需求稳定，一直是公认的保值资产，政策稳定之后，资金进一步向核心区域优质资产集中，推动核心区域价格率先上涨。
整体来看，政策定调与支持，是本轮北京二手房市场复苏的重要推手，也深刻影响了不同区域的价格走势，为核心区域领涨奠定了政策基础。
四、北京二手房市场区域分化基础格局
4.1 传统区域分化特征
北京二手房市场的区域分化，由来已久，长期呈现出“中心高、外围低，城六区热、远郊区冷”的基本格局：
从价格水平来看，根据2026年5月的参考均价，西城区二手房均价达到118767元/㎡，东城区达到99890元/㎡，海淀区达到76756元/㎡，朝阳区达到58744元/㎡，而远郊区如延庆房价仅为14613元/㎡，平谷为15791元/㎡，密云为16573元/㎡，核心城区均价是远郊区的6-8倍，价格差距十分明显。
从成交量来看，城六区集中了北京绝大多数的二手房成交，远郊区成交量相对较少，而且市场波动更大，在市场上行期，城六区成交量率先回升，价格率先上涨，在市场下行期，远郊区价格下跌幅度更大，去化压力也更大。
4.2 2026年上半年区域分化新表现
2026年上半年，在市场复苏过程中，北京二手房市场的区域分化进一步加剧，呈现出一些新的特征：
4.2.1 城六区内部：核心学区领涨，普通板块跟涨
城六区内部也出现了明显的分化，东西海三个核心区的优质学区板块领涨，涨幅领先于其他板块；朝阳、丰台、石景山的核心板块、地铁沿线板块价格稳定，非核心板块价格依然承压。根据相关数据统计，3月东西海核心学区板块价格环比上涨3%-5%，而远郊区核心板块价格下降5%-8%，涨幅差距超过8个百分点，分化十分明显。
具体来看，西城区德胜、月坛等核心学区片区，东城区和平里、安交等片区，海淀区上地、中关村等片区，成交量大幅上涨，价格也明显抬升。西城区月坛片区4月成交量较去年同期增长48%，东城区和平里片区成交量更是增长了241%，价格涨幅也领跑全市，东城区整体均价涨幅达到3.9%，位列全市第一。
4.2.2 近郊与远郊：核心板块有支撑，远郊全域承压
近郊区如朝阳、丰台、石景山，市场表现也呈现出明显的板块分化，地铁沿线、配套成熟、产业聚集的板块，成交活跃，价格稳定甚至小幅上涨，而远离地铁、配套不完善的非核心板块，仍然以价换量，价格小幅下降，降幅在1%-3%之间。
远郊区如昌平、大兴、顺义、房山等，整体市场承压，除了少数靠近城区、有产业支撑的板块外，多数板块价格仍然下行，老破小、无配套房源滞销，价格降幅达到5%-8%，成交周期超过90天，去化压力较大。
4.2.3 产品层面：“双优”房源领涨，单一属性房源调整
除了区域分化之外，产品层面的分化也十分明显，兼具学区与居住属性的“双优”房源领涨，低总价的上车学区房成交活跃，价格上涨明显；而纯学位属性的老破小、缺乏居住属性的房源，以及远郊的大户型豪宅，价格仍然在回调过程中。
例如海淀区万柳蜂鸟家园，由于政策调整，原来的纯学位属性被弱化，96㎡三居价格从1405万下跌到770万，跌幅达到45%；西城区德胜片区的无电梯老破小，60㎡房源挂牌半年降价三次才成交，价格跌幅达到26.5%；而兼具学区与居住属性的房源，如海淀上地东里45㎡一居，一个月价格从494万上涨到534万，上涨了40万，涨幅超过8%，西城陶白片区57㎡开间价格从300万上涨到330万，涨幅达到10%，产品之间的分化十分显著。
这种区域与产品层面的分化，是市场供需关系与价值重构的结果，也预示着下半年这种分化趋势将继续延续，核心优质区域将继续领涨。
五、2026年下半年领涨区域预判：核心逻辑与筛选标准
5.1 领涨核心逻辑
预判2026年下半年北京二手房领涨区域，首先需要明确北京当前楼市领涨的核心逻辑，经过多年的市场调整与政策变化，北京二手房领涨的逻辑已经和过去不同，过去是普涨，只要在城区就能涨，现在是结构性行情，只有满足核心条件的区域才能领涨，核心逻辑主要包括以下四点：
5.1.1 资源稀缺性：核心优质资源聚集
北京核心优质资源如顶级教育资源、医疗资源、产业资源高度集中在核心城区，这些资源具有不可复制性，稀缺性很高，而需求一直十分稳定，因此支撑房价长期坚挺，在市场复苏过程中，这些区域的价格会率先上涨。尤其是教育资源，一直是北京购房的核心诉求，优质学区资源的稀缺性决定了其价格的坚挺性。
5.1.2 需求支撑：刚需与改善需求双重支撑
领涨区域必须有充足的需求支撑，一方面要有刚需的上车需求，尤其是低总价学区房的需求，另一方面要有改善型需求的支撑，改善型需求目前已经成为北京市场的主力，兼具优质配套与居住品质的改善房源，需求旺盛，能够支撑价格上涨。
5.1.3 政策利好：政策优化释放需求
政策调整对区域市场影响很大，近期学区政策优化、限购信贷政策优化，都给核心区域带来了大量的需求释放，政策利好明确的区域，市场活力更强，价格上涨动力更足。
5.1.4 价值重构：资产属性回归居住本质
当前北京楼市已经告别了过去的金融属性炒作，回归居住本质，只有兼具资源属性与居住属性的区域与房源才能获得市场认可，单纯炒作概念、单纯依赖单一资源的区域，难以实现持续上涨，只有完成价值重构，符合“好房子”标准的区域才能领涨。
5.2 领涨区域筛选标准
基于上述核心逻辑，我们总结出2026年下半年北京二手房领涨区域的筛选标准：
区位标准：位于城六区范围内，属于核心功能区，距离城市中心较近，交通便捷；
资源标准：拥有优质教育资源或者产业资源，公共服务配套完善；
需求标准：成交量活跃，需求旺盛，成交周期较短，存量去化速度快；
政策标准：近期有政策优化利好，需求得到有效释放；
价格基础：前期价格调整充分，泡沫已经挤出，价格上涨空间已经打开。
根据以上标准，我们判断，2026年下半年北京二手房领涨区域主要集中在核心城六区，具体包括西城区、东城区、海淀区的核心学区板块，朝阳区的产业核心板块，丰台区的丽泽、草桥等新兴板块，石景山区的首钢东南区等新兴发展板块，这些区域将引领下半年北京二手房价格上涨。接下来我们将对每个领涨区域进行详细分析。
六、西城区：核心学区价值重构下的稳步领涨
6.1 西城区二手房市场基本概况
西城区是北京功能核心区，是全国政治中心、文化中心的核心承载区，聚集了大量顶级的教育、医疗、文化资源，一直是北京房价的天花板，根据2026年5月的统计数据，西城区二手房均价达到118767元/㎡，位居全市第一，是北京二手房市场中关注度最高的区域之一。
西城区的房地产市场，高度依赖学区资源，教育资源是支撑西城区房价的核心因素，全区优质名校密度全市最高，德胜、月坛、金融街、陶白、广外等都是传统的优质学区片区，吸引了全市大量的学区需求，学区房一直是西城区二手房成交的主力。
6.2 2026年上半年市场表现回顾
2026年上半年，西城区二手房市场呈现出明显的复苏态势，核心学区板块成交量与价格双双上涨，领涨全市。
从成交量来看，核心学区片区成交量大幅增长，西城区月坛片区4月成交量较去年同期增长48%，5月德胜片区成交量达到101套，创近一年来的新高。经过前两年的价格调整，西城区学区房价格已经回到了2018年左右的水平，性价比凸显，吸引了大量购房者入市，优质房源挂牌后很快就能成交，成交周期明显缩短，核心片区优质房源成交周期已经缩短到15-30天，不少优质房源甚至出现了“挂牌即成交”的情况。
从价格来看，西城区核心学区板块价格环比上涨3%-5%，全区均价环比上涨0.83%，作为全市房价最高的区域，这样的涨幅已经十分亮眼，核心片区的优质房源价格涨幅更大，陶白片区57㎡低总价开间价格一个月涨幅达到10%，从300万上涨到330万，紫金长安160㎡三居改善型学区房单价涨幅达到10.2%，受到改善型购房者的追捧。
但西城区市场也呈现出明显的分化，并不是所有房源都上涨，纯学位属性的老破小、大户型豪宅价格仍然在调整过程中，例如德胜片区60㎡无电梯老破小，挂牌半年降价三次才成交，价格跌幅达到26.5%，朱雀门的大户型豪宅价格跌幅达到30%，仍然处于深度回调过程中。
6.3 西城区领涨的核心驱动因素
西城区之所以能够成为2026年下半年的领涨区域，主要有以下几个核心驱动因素：
6.3.1 教育资源稀缺性无可替代
西城区的教育资源在全市乃至全国都是顶级的，优质名校密度全市第一，中考、高考成绩常年位居全市前列，而且教育质量均衡，普通片区也有不错的教育资源，对学区房需求的稳定性极强，无论政策如何调整，对西城区优质学区房的需求始终存在，这是支撑西城区房价上涨的核心基础。
6.3.2 政策调整挤出泡沫，价值重构完成
2026年5月起，西城区实施了严格的学位冻结政策，房产用于转学或者初中入学后，至初中毕业前不再提供学位，这一政策打击了投机性购房需求，保护了在读家庭的利益，同时也让市场上新房源的学位价值更加稀缺，反而提升了有学位的房源的价值。经过前两年的调整，西城区学区房的价格泡沫已经基本挤出，德胜等片区价格从高点下跌了34%，跌回了2018年的水平，现在进入“爬坑”阶段，价格上涨动力充足。
6.3.3 需求释放充分，“学区+居住”双优房源成上涨主力
当前西城区学区房的价值逻辑已经从过去的“买学位”转变为“买居住”，兼具学区与居住属性的双优房源受到市场追捧，这类房源需求旺盛，支撑价格上涨。而那些纯学位属性、没有居住价值的老破小，逐步被市场抛弃，价格继续调整，但这类房源占比相对较低，不影响整体区域价格的上涨。
6.3.4 区位核心，配套完善
西城区位于北京城市中心，交通便捷，地铁网络密集，医疗配套完善，聚集了北京协和医院、北京儿童医院、阜外医院等全国顶级的医疗机构，生活配套十分成熟，无论是居住还是投资，都有很高的价值，吸引了大量购房者，需求支撑充足。
6.4 下半年价格走势预判
综合以上分析，我们认为，2026年下半年西城区核心学区板块将继续稳步领涨，整体价格涨幅预计在3%-6%之间，其中德胜、月坛、金融街、陶白等核心片区的“学区+居住”双优房源涨幅可能达到6%-10%，低总价上车学区房涨幅也会比较明显，而纯学位老破小、远郊大户型豪宅价格将继续调整，整体来看，西城区将是下半年北京二手房领涨的核心区域之一。
七、东城区：低总价学区放量带动价格上行
7.1 东城区二手房市场基本概况
东城区同样是北京的功能核心区，聚集了大量优质教育、文化、商业资源，二手房价格水平仅次于西城区，根据2026年5月的数据，东城区二手房均价达到99890元/㎡，位居全市第二位，是北京核心区优质学区房的重要供应区域。
和西城区相比，东城区的平均房价更低，低总价学区房供应更多，因此受到很多预算有限的刚需学区购房者的青睐，低总价学区房一直是东城区二手房市场成交的主力，近年来东城区推进教育集团化改革，九年一贯制学校比例不断提升，学位确定性较强，吸引了大量刚需购房者。
7.2 2026年上半年市场表现回顾
2026年上半年，东城区二手房价格涨幅领跑全市，根据相关统计数据，东城区整体均价涨幅达到3.9%，涨幅位居全市第一位，成为上半年北京二手房市场表现最亮眼的区域。
从成交量来看，核心学区片区成交量爆发式增长，东城区和平里片区4月成交量仅为37套，5月成交量直接上涨到126套，涨幅达到241%，完全呈现出爆发式增长的态势，安交、交道口等片区成交量也大幅上涨，低总价学区房供不应求。
从价格来看，低总价学区房价格上涨明显，和平里、安交等片区的低总价学区房价格涨幅领先，东城安交片区交道口东大街76㎡两居，学区和品质双优，单价涨幅达到9.5%，低总价小户型涨幅更大，不少房源一个月价格上涨十数万，部分学区房总价上涨三四十万，市场热度很高。
7.3 东城区领涨的核心驱动因素
东城区在2026年下半年能够继续领涨，主要有以下几个核心驱动因素：
7.3.1 低总价学区房供需两旺，刚性需求支撑强劲
对于很多想要给孩子获得优质教育资源的家庭来说，预算有限，西城区核心学区房单价太高，低总价小户型很少，而东城区有大量的低总价学区房，能够满足这部分刚需家庭的上车需求，需求十分旺盛。上半年政策优化之后，这部分需求集中释放，成交量爆发式增长，带动价格快速上涨，这种需求具有很强的刚性，下半年还会继续释放，支撑价格继续上涨。
7.3.2 教育政策稳定，学位确定性高
东城区的学区政策相对比较稳定，近年来大力发展九年一贯制学校，直升比例很高，学位确定性强，家长购房风险较低，受到家长的青睐。和平里片区有171中学等优质名校，学位确定性高，因此受到市场追捧，成交量与价格双双上涨，这种政策稳定性是支撑东城区学区房价格上涨的重要因素。
7.3.3 区位核心，配套成熟，生活便利
东城区位于北京城市中心，地铁线路密集，交通十分便捷，到北京各个核心区域的通勤时间都比较短，生活配套完善，商业、医疗、公园等配套一应俱全，生活便利性很高，无论是自住还是投资，都有很高的价值，吸引了大量购房者，需求支撑充足。
7.3.4 前期价格调整充分，上涨空间充足
经过前两年的市场调整，东城区学区房价格也出现了一定幅度的回调，泡沫已经挤出，当前价格性价比凸显，吸引了大量购房者入市，价格上涨空间已经打开，在需求带动下，很容易实现持续上涨。
7.4 下半年价格走势预判
我们认为，2026年下半年东城区将继续领涨全市，整体价格涨幅预计在4%-7%之间，其中和平里、安交等核心学区片区的低总价学区房涨幅将达到7%-11%，九年一贯制、学位确定性高的片区涨幅会更加明显，少数非核心片区的非学区房价格涨幅相对较小，整体来看，东城区将是下半年涨幅最高的区域之一。
八、海淀区：政策优化与产业升级双轮驱动
8.1 海淀区二手房市场基本概况
海淀区是北京的科创中心核心区，聚集了大量高科技企业、高等院校，同时也拥有全市顶级的教育资源，是北京二手房市场中最受关注的区域之一，根据2026年5月的数据，海淀区二手房均价达到76756元/㎡，位居全市第三位，成交量一直位居全市前列，市场活跃度很高。
海淀区的房地产市场有两个核心支撑，一个是教育资源，海淀是北京优质教育资源最集中的区域之一，六小强高中全部位于海淀，中关村三小、人大附小等顶级小学都在海淀，学区房需求十分旺盛；另一个是产业资源，海淀是全国的科创中心，中关村、上地、永丰等产业园区聚集了大量高科技企业，高收入人群密集，产生了大量的住房需求，刚需与改善需求都十分旺盛。
8.2 2026年上半年市场表现回顾
2026年上半年，海淀区二手房市场呈现出明显的结构性上涨态势，整体均价环比上涨1.17%，涨幅位居全市前列，核心学区与产业板块价格上涨明显。
从成交量来看，上地、中关村等核心片区成交量明显增长，上地东里等核心学区小区日均成交约1套，45㎡小户型学区房一个月价格上涨40万，从494万上涨到534万，涨幅超过8%，市场热度很高，优质房源带看量很多，成交速度很快。
但海淀区市场分化也十分明显，政策调整对不同房源价格影响很大，海淀区调整了“六年一学位”政策，原来的单校划片改为多校划片，政策稀释了纯学位房源的价值，因此纯学位属性的老破小价格下跌明显，例如万柳蜂鸟家园96㎡三居，价格从1405万下跌到770万，跌幅达到45%，就是因为原来的单校划片确定性被打破，纯学位泡沫破裂，价格大幅回调。而兼具学区与居住属性的房源，价格则稳定上涨，受到市场追捧。
8.3 海淀区领涨的核心驱动因素
海淀区在2026年下半年能够继续领涨，主要得益于政策优化与产业升级的双轮驱动：
8.3.1 学区政策优化稳定市场预期
2026年海淀调整了“六年一学位”政策，原来学位占用的房源不能入学，现在学位占用后仍可入学，只是从单校划片改为多校划片，至少能保证上学，同时非京籍入学审核也简化了，只需要一方居住证即可，入学门槛大幅降低，这些政策调整稳定了市场预期，降低了购房的不确定性，释放了大量学区房需求，带动了核心学区板块价格上涨。
政策调整之后，学区房的价值逻辑发生了变化，从原来追求“100%锁定名校”转变为追求“优质学区+良好居住”，兼具两种属性的房源价值提升，成为市场上涨的主力，这类房源需求旺盛，支撑价格持续上涨。
8.3.2 科创产业升级带动高收入人群持续流入
海淀区作为全国科创中心，近年来产业升级不断加速，中关村科学城、怀柔科学城、永丰产业基地等平台建设不断推进，大量高科技企业入驻，带来了大量高收入就业岗位，人口持续净流入，这些人口产生了大量的住房需求，刚需与改善需求都十分旺盛，支撑了二手房市场价格上涨。
高科技企业的员工普遍购买力较强，对住房品质与位置要求较高，核心区域的优质二手房受到他们的青睐，需求支撑强劲，带动价格上涨。
8.3.3 配套不断完善，居住价值提升
近年来海淀区不断推进基础设施建设，地铁线路不断延伸，商业配套不断完善，医疗、教育等公共服务配套不断升级，区域居住价值不断提升，吸引了更多购房者入住，需求不断增加，支撑价格上涨。
