中介私下说:大部分二手房别碰!4个扎心现实(附避坑指南)

上周约了十多年从事房产中介的老陈吃夜宵，老陈喝了一口水酒，讲起了近来的烦心事，大部分客户都会提出要购买老破小的房子，老陈都建议不要碰，认为大部分二手房存在着陷阱，比如一个点的折扣就显得很高。

当时并没有引起我的注意，直到闺蜜阿美踩了坑之后我才想起来他说过的话。

阿美去年咬牙在上海一个区买了一套老破小的房子，图的是不用装修直接住，但是收房的时候傻了眼，20年前的装修地板翘得能塞进手指，厨房没有一个放微波炉的嵌入式位置，卫生间没有窗户，晒个内衣只能挂在客厅的晾衣杆上。

真要住进去，砸墙改水电重装，至少得花十五万才够用，比买毛坯房自己装修更贵——毛坯房如同一张空白的画纸，可以任君描绘，二手房的旧装修像别人画了半拉半成品，拆掉重来，比重画还要辛苦。

该房22年房龄，住了才发现问题更多，电梯经常卡人，上个月阿美妈被关在里头10分钟，出来之后血压都飙了。

后来问物业得知小区维修基金早就花完了，上次电梯维修每家2000块。

老房的房型完全不能适应现在的居住需要，客厅小到容纳不了三个人的沙发，厨房窄到转不动身都困难。

20年以上的二手房，房型设计一般没有人性化的特点，采光通风不好，公共设施老化快，查住建部公布的住宅设计规范可知，90年代的房型没有考虑到开放式厨房、双卫等现代生活的需求，住起来非常不舒服。

当时阿美贷了200万，二手房利率比新房高0.35%，老陈算过后得知30年利息增长24万，也就是她这两年的工资白白浪费掉了。

更严重的是银行对于超过20年房龄的二手房审贷很严格，或者无法批出六七成贷款，或者拒绝办理贷款，这时老陈终于找到了能放贷的银行。

房龄超过二十年的二手房，房贷利率一般比新房高0.2%至0.5%，总利息支出可能会多出十几万，这点钱可不小，如果能省下就一定要省。

2022年购房，目前售价比原价低256万，3年内价格只达到了均价的75%，周围的小区同户型房价上涨最多也仅占均价的10%左右。

目前楼市降温，老破小因为房龄大、没有新的配套设施，接盘者很少，想要卖出只能降价抛售，如果卖出也是以较低的价格出售。

老陈表示，现在二手房跌得最厉害的，就是房龄超过20年的，根本没有人接盘，即使卖掉也无人问津。

后来老陈给了两个实在的建议，一是真要买二手房就要选5～10年间的次新房，这样的房装修新、房型符合现在的生活需要，小区设施也没有老化，性价比比老破小高很多；二是现在的许多开发商都推出现房，比期房更靠谱，可以直接查看房屋的质量，避免后期出现烂尾的风险。

选次新房的时候一定要注意查看房龄，不能被中介所欺骗，有些看起来装修的新房其实房龄已经超过20年了，这一点要注意。