上海二手房,真的＂变天＂了

上海楼市

"价格越等越高，去年你再等等还能砍价，今年可不一样了。"

浦东内环某中介小张最近口风全变了。他手里一套55㎡两房，房东起初同意230万成交，一周后看房电话被打爆，直接毁约不卖，放话"再等等"——类似的场景，正在上海各个板块上演。

01

成交量

不是脉冲，是持续走强

2026年5月，上海二手房网签28,023套，创下近6年（2015年后）5月新高，仅次干2020年5月的3.05万套。即便月初夹着5天小长假，日均签约仍稳在约900套，全月未显疲态。

把镜头拉长，数据更有分量：

• "金三银四"合计成交约5.97万套，近十年排第二，仅次于2021年的6.59万套；

• 3月单月3.12万套，刷新近五年单月新高；

• 4月2.87万套，创下近十年4月最高纪录；

• 3–5月累计网签约8.8万套，2015年后仅低于2016、2021两次巅峰期。

这不是单月偶然冲高，而是连续三个月放量——市场从底部真正走出来了。

02

挂牌量骤降

供需关系悄然翻转

与成交量走高形成强烈反差的是——挂牌量大幅收缩。

• 据文中数据，上海5月末二手挂牌约8.4万套（真实在售口径），较去年同期约11.9万套同比下降约30%；

• 安居客口径显示，5月末挂牌笔数首度回落至31万笔以下，折算真实库存约10.3万套，较去年同期减少约2.3万套；

• 当前去化周期已压缩至3～4个月，进入偏健康区间。

挂牌为何锐减？三重逻辑叠加：

房东惜售：横盘许久的房源挂了大半年没成交，不愿再割肉，直接下架观望；

刚需捡漏快：高性价比"老破小"一挂就被秒，低价笋盘快速出清；

置换锁盘：卖怕亏、买怕踏空，部分置换客暂缓挂牌，退出单纯卖方市场。

成交同比涨约30% + 挂牌同比降约30% = 供需关系实质性翻转，这是市场信心回归最直观的信号。

03

刚需打底，改善接力

置换链条打通

过去上海二手绝对主力是300万以下房源，但今年结构正在切换：

• 300–500万占比提升约2个百分点至22%；

• 500万以上改善占比从16.6%升至17.9%；

• 链家数据显示，5月500–800万改善型成交量环比涨9.3%，300万以下刚需微降2.6%；

• 外环内成交量环比涨2.9%，外环外微降4.5%——"沪七条"新政对外环内拉动显现。

这意味着：不止低价老破小在跑量，中端及改善盘开始接力，置换链条真正打通，才是健康行情的底色。

04

从"以价换量"到"量价齐稳"

国家统计局70城数据显示，2026年2月起上海二手房价环比由跌转涨——2月+0.2%、3月+0.4%、4月+0.7%，涨幅持续扩大。

小张感触很深："以前带看先问房东能降多少，现在先问业主愿不愿谈。市区老破小租售比接近3%，2024年底就有资金分批扫货，现在价格回弹，房东底气足了。"

58安居客研究院张波指出：此轮属市场周期触底后的修复反弹+政策效应释放，春节后限购优化打开需求闸门；当前买卖双方议价空间收窄，市场已从"以价换量"进入量价齐稳、温和修复的新阶段。

接下来盯紧两个指标

不必妄猜涨跌，后续只需关注两点：

• 成交量能否稳住（月均2.5万套以上视为强势）；

• 改善占比能否继续抬升（验证置换链条持续性）。

这两根线守住了，上海二手房这波"底气"，才算真正回来。

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