最近上海市场成交暴涨的新闻很多，很多人问上海的市场是不是好起来了？毕竟大家还是有上海市场指标领先的认知，市场关注度确实高。
先来看一下上海哪些房子在涨，除了爆火的二手房，新房里面主要还是总价400万以下，结合二手房200-300万的主力成交，不难判断：
上海成交量是“刚需”撑起来的。
从2月份发布限购放松的政策到现在，上海市场的总成交量一直在创近年新高，那么这部分成交是哪里来的，需求为什么在这个春天放出来了？
主要原因有两个：1.需求抑制了太多太久；2.价格已经基本跌到底了。
先看需求，从2022年到现在新房商品房成交套数从8000套的月均水平跌到了4000以下；
4年的时间成交量缩了一半。
可以说2022年-2023年透支了一部分需求，但24-25年的市场的低位运行确实也抑制了一部分需求。
再看价格，由于新房价格市场折扣不透明（折扣其实也实际已经放到底了），可以观测一下二手房市场，可你会惊讶地发现，套均价已经跌到350万以下了！
已经很清晰了，过完年之后的政策推动+需求释放+充满诚意的价格，切切实实的打动了上海“刚需”购房群体，现在买和过一两年买没有区别。
“等等党”已经无需再等，再等不过是多交一年房租。
那么，成交量跑起来了，市场还会再好吗？
政策上，在十五五计划中，我们仍能看到“房住不炒”、宜居、城市更新等字眼，所以不可能有非常积极的政策，从经济上，不管是财政还是银行系统都在摆脱个人住房贷款的增量依赖，目前个人住房贷款的规模已经非常可控。
过去的房产市场是完全的预期市场，宏观的预期管理已经一次又一次的验证有效性。
那么，长期来看，“房住不炒”一定会实现，房价的涨幅与通胀基本保持一致是可以预期到的。短期来看，上海的市场会逐渐回到正常的供需水平，随着经济预期上行，低价抛售的现象几乎消失，市场将会在多空两端来回摆动一阵子，然后走上缓慢恢复的路径。
真的想最近买房的话，留给买家的杀价时间不多了。
