6月北京二手房的成交量依旧可观，尽管有一个五一假日空白期，5月二手住宅网签总量依旧达到16008套。

这个数字和2025年同期相比，上涨12.1%，体现出今年楼市整体行情优于去年。

但是！价格还在跌！

价格便宜，二手房成交量位列十年第二

不得不承认，成交量上涨，和价格便宜有很大关系。

2026年1-5月，北京二手房累计网签76999套，2025年同期网签量为73436套。

放眼近十年同期成交纪录，今年前五个月的二手房成交量仅次于行情火热的2021年，位列十年第二。

但从成交价来看，北京各城区的二手房成交价和挂牌价却跌了。

租售比超过3%！投资客开始入场

我身边很多之前想置换的客户现在放弃卖房，是因为房子实在太便宜了。

一个住在团结湖的朋友，住在80年老房子的三居室里，房子高点的时候单价7万多/㎡，总价560万。

现在房子单价4万/㎡左右，只能卖到350万左右。

但这个小区的位置特别好，距离地铁近，出租能租到10000万，租售比已经达到3.4%了。

算过账之后，朋友索性不卖了，直接贷款买房，租出去的钱刚好能抵上月供。

我之前说过，老破小降价，租售比提升，也是北京300万以下房产成交量高的原因。

这其中，有一部分刚需，也有一部分投资客。

目前北京整体的投资回报率还不足2%，在1.8%左右。

银行的利率非常低，在1%左右摇摆，这个时候对于本金充足的家庭来说，如果没有好的投资渠道，抄底一套300万以下，租售比超过3%的老破小，每年的收益都在10万左右。

我说这个数字，不是鼓励大家入场买房。

而是希望大家综合了解北京的楼市，明确自己的需求后再去做决定。

比如，如果是刚需家庭：

就要考虑到这套房子是不是真的符合自己未来的需求，孩子上学、家庭生活是不是真的方便。千万不要入住之后后悔，再去折腾换房。

北京的房子稍微折腾一下，税费、贷款利率都是折损，几十万到几百万的损失都有，对于刚需家庭来说，这些都是成本和压力。

如果是改善：

考虑的是手里的房子未来10年的走势，如果继续跌，那就没必要继续等，因为改善房的行情，始终比刚需房抗跌。

如果是投资：

考虑的是成本是否会影响家庭生活，这套房子能不能持有10年以上且现金流不受影响。因为房子毕竟是重资产，不是快进快出类产品，想要投资房地产，就要做好现金流的充分准备。

最后说点题外话，在经历过楼市行情整体下行的情况下，现在其实有很多投资客在各个城市低成本购房出租（包括我本人）。

但任何投资，都要留好充足的现金流，心态上做好亏本的准备，否则真的很容易崩溃。