从杭州最新三个次新房二手房成交情况看,交付就血亏的情况将结束

5月杭州二手房数据已经出来，9000多套，为最近6年同期之最。

今天不是说二手房成交量有多猛，而是说一下二手房已经很久没出现的情况——刚交付的次新房再一次进入二手房成交TOP榜。

绿汀春晓和云启之江。

那么这两个次新项目，凭什么进入榜单呢？

首先我们看绿汀春晓，为什么能大量成交？

价格还是核心要素，看起来是一句正确的废话。下面我们来看下到底是怎么样的价格才能成交。

项目目前二手房挂牌价在3.45W，银行评估价在3.02W，5月成交了18套签约价格在2.67W，实际成交价格在2.7-3.1W。

绿汀春晓新房销售时限价是2.72W，那么2.7-3.1W的实际成交的价格，对于卖方来说是可以接受，不亏本，还能赚一些。

在任何市场，保本出都是底线，割肉才难以抉择。

同理2.7-3.1W的价格，对于买房来说也是可以接受的价格。

项目周边新房售价普遍在3.3W以上。

所以绿汀春晓便宜了大几千块钱。

如果只是便宜那肯定没戏。

绿汀春晓的品质其实也非常不错，架空层、外立面、绿化等等都颜值在线，对于这个价格段的客户来说完全够用了。新房有些花里胡哨的大气，不如真真切切的便宜。

除了价格外，学区永远是成交利器，尤其在小阳春时期。

绿汀春晓就带有余杭区最优秀的学区，天元公学。

而且同样都是天元的学区，和睦的价格要比云城便宜一些。

对于有上学需求，并且预算有限的家庭来说，那么绿汀春晓就成了最好的选择。

换句话说，三好学生加上合理的价格（比新房低10-20%），让绿汀春晓出现在了成交TOP榜单里。

至于为什么价格要比新房低10-20%，在后面会说。

云启之江的情况其实和绿汀春晓一样。

价格比周边在售新房便宜，品质也过得去，学校明确9月开学招生。

而且从浙里办来看，之江未来学校是直接放在保俶塔实验学校里面的，算是官方认证亲儿子了。

所以三好学生，叠加上比新房更低一些的价格，基本上成为这个阶段二手房成交最大的利器。

目前，杭州二手房价格其实就是和新房打价格战。

要知道新房最初定价的时候，也是锚定二手房的价格，比二手房次新房便宜一些。

新房这样的定价，直接导致二手房卖不出去。

有价格空间的二手房可以降低一些盈利预期，和新房打打价格战。

但是其实有这种资格的次新房很少。

大部分次新房由于买入价格太高，很难降到比周边在售新房便宜10-20%。

没有这么高的折价空间，很难吸引到客户购买。

毕竟现在新房品质更好，户型更好，这是无可争议的。

所以限价二手次新至少要便宜10%，毕竟二手房还有中介费、增值税等额外的费用产生。

所以如果只有10%的价差，那么买二手次新将毫无意义。

城东新城的叠映里最近也刚交付，其二手房成交价格也处于我说的价格空间。

比在售新房便宜，但是卖家还能赚钱。

其实这里还有一个非常重要的因素。

叠映里、云启之江、绿汀春晓等项目虽然是限价项目，但是他们是限价末期的项目。

那时候的项目已经是属于认真做好产品的一批，大门、架空层这些公区已经卷起来了，并不是早期限价摆烂产品。

都是限价时期产品，还是要分清楚差别。

随着这一片高品质的限价房入市，次新房交付血亏可能就要止步了，杭州楼市进入一个新的平衡。这些项目大部分能做到我上面说的点，比新房便宜10-20%，但是比卖家不亏。

那么未来这些不亏本的次新成交量可能会上来，维持住现在的二手房成交量。

毕竟对于大部分人来说这样的品质其实已经够了。

后续我们可以观察一下，这些项目的成交情况。

今天就这样吧。