🧭 一、国际宏观：美联储内部分歧加剧，中美利差收窄释放外资流入信号
1. 美联储降息预期剧烈波动
6月最新数据显示，根据CME“美联储观察”工具，美联储到6月维持利率不变的概率高达98.6%，到7月维持利率不变的概率为92.4%，累计加息25个基点的概率仅为6.3%，累计降息25个基点的概率仅1.3%。与此同时，美国物价持续偏离政策目标，叠加中东局势、关税政策等多重因素，美联储内部对利率路径的判断出现明显分化，政策观望与风险预警成为主流基调。
值得注意的是，中美利差倒挂水平有所收窄。市场预期6月降息25个基点的概率从一周前的不足50%跳升至78%，年内累计降息幅度预估扩大至75个基点。这一变化意味着中美利差倒挂正在收窄，为外资流入中国债券市场打开了时间窗口，人民币权益资产的吸引力正在回升。
2. “东稳西荡”格局下，中国资产安全性凸显
在美联储政策路径不明的背景下，美国财政部长贝森特5月底公开表态，称沃什“没有降息压力”，白宫眼下并不指望靠快速降息救市。这种外部不确定性，恰恰凸显了中国资产的安全属性。对中国楼市而言，外部环境的震荡反而强化了核心城市不动产作为“压舱石”的价值认知。
🏦 二、金融市场：央行逆回购“零操作”，精准调控不改流动性充裕
1. 逆回购操作量为零，并非政策收紧
6月3日，中国人民银行7天期逆回购操作量降至零，因当日有1776亿元逆回购到期，公开市场实现净回笼1776亿元。央行公告明确表示，这是根据公开市场业务一级交易商的需求确定的，并非央行主动收紧流动性，“保持市场流动性充裕”的政策基调没有变化。
从操作轨迹看，6月2日逆回购已降至2亿元的“地量”水平，6月3日进一步降为0。这一系列操作印证了一个关键事实：当前商业银行流动性十分充裕，金融机构缺乏短期资金需求。对房贷市场而言，流动性充裕意味着银行发放房贷的资金充足，审批和放款效率不会受到影响。
2. 货币政策强化前瞻灵活调控
专家表示，央行在当前流动性充裕的情况下主动压缩逆回购规模，体现了“精准调控、灵活应对”的政策思路。宽信用的整体格局没有改变，对房地产行业而言，信贷环境仍然维持在历史最宽松水平。
🏛️ 三、全国政策与市场：城市更新激活存量赛道，多地政策加码
1. 城市更新“十五五”规划：15万亿市场全面激活
国务院印发的《城市更新“十五五”规划》正在持续发酵，成为当前房地产行业最重要的政策主线。规划提出危旧房改造50万套、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里等重点任务。市场机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计超过15万亿元，这一政策红利有望全面激活相关产业链。
与此同时，4家房地产链公司——ST荣控、ST交投、*ST中地、ST朗源获准撤销风险警示，6月3日复牌。这是行业风险出清、市场信心修复的重要信号，标志着部分房企正在逐步走出财务困境。
2. 多地新政密集落地，购房门槛持续降低
广州南沙区近期出台增量政策，覆盖以旧换新、现房销售、购房入学、保障房收储、存量盘活、好房子建设等十个方面，政策覆盖面之广、针对性之强为近期罕见。今年以来，全国多地陆续出台稳楼市新政，涵盖降首付、降利率、减税费、推进“以旧换新”、优化公积金政策等多个方面，有效激活了市场需求。
从销售端看，2026年1-5月房地产行业销售数据虽仍处低位，但5月单月环比回升，同比降幅显著收窄，市场销售表现超出预期，“止跌回稳”的政策基调正逐步显现效果。
🏙️ 四、成都本地聚焦：城市更新条例实施第4天，二手房日成交稳定800套以上
1. 二手房成交规模持续领跑全国，6月初表现稳健
6月3日，成都市商品住房成交265套，二手住房成交818套；6月2日，商品住房成交258套，二手住房成交1010套；6月1日条例实施首日，二手住房成交更是高达1089套。6月初至今，二手房日均成交稳定在800套以上的高位，市场热度仍在延续。
2. 5月楼市稳中有序，量稳价调格局持续
回顾5月数据，成都市场呈现出“量稳价调”的结构性特征。新房方面，5月成交均价为18968元/㎡，环比下降4.6%，同比上涨1.6%。成交套均面积131㎡，套均总价249万元，改善型产品仍为市场主流。5月最后一周（25-31日），新房成交1505套，环比上涨5.6%，成交面积19.9万㎡，环比增6.5%，双流、龙泉驿新盘集中备案是核心驱动力。
二手房方面，成都二手房成交规模长期是新房的3-4倍，二手市占率近八成的格局持续巩固。近两年成都土拍实行控量去库存策略，主城优质地块出让变少，地段、配套、性价比兼备的优质新盘屈指可数；远郊地块供应量偏大，但产业薄弱、人口流入不足，出现“好盘不够卖、差盘卖不动”的供给错配。这一结构性问题，反而凸显了核心区品质二手房的稀缺价值。
3. 楼市主逻辑：二手房驱动新房、改善带动刚需
当前成都楼市的核心逻辑清晰可见：二手房市场的活跃度直接决定了置换链条的运转效率——卖旧房、买新房，链条一旦打通，就能形成“二手房盘活新房、改善需求带动整体市场”的良性循环。当前刚需持续占据绝对主力、改善型产品保持主流成交结构的格局，正是这一逻辑正在兑现的直接证明。
4. 《成都市城市更新条例》实施第4天，存量资产价值重估持续深化
今天是《成都市城市更新条例》正式实施的第4天。条例明确了四种更新模式（改造提升、保护利用、拆除新建、综合更新），并划定更新底线——严禁“拆真建假”，严守历史文化保护红线。条例的落地意味着老旧小区存量资产在法律制度层面迎来了明确的价值重估信号。手头有主城核心区老旧小区房源的伙伴，建议持续跟进业主沟通，抢在政策红利充分释放前占据先机。
5. 6月土拍密集来袭
6月全国土拍市场热度不减，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等6城共计36宗涉宅用地待拍，总起始价超过488亿元。成都是本轮土拍的重要参与者之一，6月24日锦江区林家坝片区5宗土地将集中出让，起拍价高达19500-19800元/㎡，核心区价格天花板继续拔高。
💡 一句话看懂今日市场
· 宏观一句话： 美联储降息预期反复，中美利差收窄利好外资回流，中国资产安全性持续凸显。
· 金融一句话： 央行逆回购“零操作”不改流动性充裕，房贷审批和放款效率无忧。
· 全国一句话： 城市更新“十五五”规划激活15万亿存量市场，多地政策持续加码助力市场“止跌回稳”。
· 成都一句话： 6月初二手房日均成交800套以上，主城优质新盘稀缺格局强化核心区资产价值。
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