同一份离婚协议，有的法院说可以，有的法院说不行，真相究竟是什么？“离婚时明明说好房子归我，为什么法院还能查封拍卖？”这是笔者在日常咨询中经常听到的困惑。
在婚姻关系走到尽头时，双方往往会在离婚协议中对房产归属作出明确约定。然而，当一方离婚后因个人债务被法院强制执行，而该房产因尚有按揭贷款抵押未还清、另一方不配合等原因未能及时办理产权过户登记时，债权人往往会申请查封该房产，理由很简单——房产证上写的，还是两个人的名字。
此时，一个尖锐的法律问题浮出水面：离婚协议约定的房产归属，能否排除法院的强制执行？
2026年5月14日，人民法院案例库正式入库了编号为2026-07-2-512-001的典型案例——郑某诉宜宾某银行股份有限公司及第三人李某良案外人执行异议之诉案，为这一问题提供了权威的裁判指引。但与此同时实践中仍然存在大量结果截然相反的案例。
本文将从律师视角，结合最新入库案例与相反裁判，为读者全面剖析这一问题。
一、基本案情速览
郑某与李某良于2015年8月登记结婚，同年10月购买案涉房屋，产权登记在双方名下。2019年4月，双方办理离婚登记，离婚协议明确约定案涉房屋所有权归郑某所有，婚生女儿跟随郑某生活。离婚后，因案涉房屋尚有公积金按揭贷款抵押未还清，郑某未能办理产权过户登记，房屋产权登记上仍显示为郑某、李某良共有。
2021年1月，李某良向宜宾某银行贷款20万元用于个人日常消费。后因李某良未按约定还款，银行申请强制执行，法院裁定查封了案涉房屋。郑某提出执行异议被驳回后，提起了执行异议之诉。四川省宜宾市叙州区人民法院一审判决：不得执行案涉房屋。宜宾某银行不服提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。法院支持了郑某排除强制执行的请求。
二、法律依据解析
在执行异议之诉中，法院主要依据以下法律规定进行审查：
1. 《执行异议复议规定》第24条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
2. 《民事诉讼法解释》第310条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第三百一十条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”
三、核心裁判观点
法院为何支持郑某？本案的核心争议焦点在于：郑某享有的民事权益能否排除宜宾某银行的强制执行申请。
法院在裁判理由中明确指出，对于因执行标的的名义权利人与实际权利人不相符而引发的执行异议之诉，不宜简单地依据权利外观而采取一刀切式的认定标准，而是应当考虑以下因素综合判断：
第一，权利的合法性与真实性。郑某与李某良的离婚协议真实有效，案涉房屋已按约定分割给郑某与其女儿同住。
第二，未办理产权过户的原因。离婚时案涉房屋尚有按揭贷款未还清，未能解除抵押，因而难以申请办理不动产权属变更登记，非因郑某自身原因而导致房产权属的名实不符。
第三，债权形成时间的先后。李某良与宜宾某银行的债权债务关系，晚于郑某与李某良协议离婚及对案涉房屋约定分割近两年，该笔债务属于李某良个人债务。
第四，是否存在恶意逃避债务。宜宾某银行未能举证证明郑某与李某良有通过离婚财产分割恶意逃避债务的行为。
第五，债权人的信赖利益。宜宾某银行在向李某良提供信用贷款时未就案涉房屋进行权属调查，也未设立抵押，对案涉房屋不存在特定信赖利益，也没有优先受偿权。
综合上述分析，入库案例的裁判要旨提炼如下：对于夫妻离婚时约定共有房屋归一方所有，但是因房屋设有按揭贷款抵押等权利负担，无法及时办理产权过户登记，导致登记权利人与实际权利人不相符，从而引发执行异议之诉的情形，如果婚姻关系解除时点早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。
在最高人民法院审理的类似案件（钟永玉案）中，最高院亦明确指出：判断执行异议是否成立，应当采取较高的、外观化的判断标准，但执行异议之诉的请求是否成立，应根据案件的具体情况综合判断。案外人基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对诉争房产所享有的权利，能够阻却对诉争房产的执行。
最高院进一步阐释：离婚协议生效时间在先，股权转让纠纷形成的债权及法院查封的时间在后，且房屋一直为异议人实际占有、使用，双方对于夫妻共同财产的处分行为有效。在执行程序中对执行异议是否成立的判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。
四、司法实践中的核心审查要素
综合各地法院的裁判实践，法院在判断离婚协议约定能否排除强制执行时，主要审查以下四个方面：
（一）债权与离婚协议的时间先后
这是司法实践中最为关键的考量因素。如果离婚协议签订时间早于债权形成时间，则通常认为双方不存在通过离婚逃避未来债务的故意。
反之，如果债务形成在先，离婚财产分割在后，且离婚时债务人已处于无法清偿债务的状态，则法院认定存在规避执行嫌疑的可能性较大。上海二中院（2019）沪02民终10285号案中，法院强调离婚协议备案于2006年，而债权形成于2013年，时间上的先后关系成为排除恶意的重要依据。
（二）未办理过户登记的原因
若未办理过户系因房屋设有按揭贷款抵押、另一方不配合等客观障碍导致，而非权利人故意拖延，则法院更倾向于保护权利人的物权期待权。反之，如权利人长期不办理过户且无合理解释，则可能认定其存在过错。
律师提醒： 法官对实际权利人是否存在“名实不符”的过错享有自由裁量权。从规避风险的视角，建议实际权利人根据离婚协议约定，及时催告对方办理过户手续并保留催告证据。
（三）是否存在恶意逃债的故意
如果申请执行人能够举证证明被执行人与其配偶通过离婚转移财产、规避执行，配偶一方请求排除执行的主张自然不能得到支持。
《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第三条对此作出专门规定：夫妻一方的债权人有证据证明离婚协议中财产分割条款影响其债权实现，请求参照适用民法典第五百三十八条或者第五百三十九条规定撤销相关条款的，人民法院应当综合考虑夫妻共同财产整体分割及履行情况、子女抚养费负担、离婚过错等因素，依法予以支持。
（四）分割协议的公平合理性
如被执行人在离婚财产分割协议中将全部或大部分夫妻共同财产分割给配偶，需综合相关财产来源、子女抚养，以及被执行人是否为离婚过错方等因素，考察该协议的公平合理性。
但需要注意的是，离婚财产分割如果是基于法定义务（如子女抚养、离婚经济补偿等）的考量向夫妻一方倾斜，也应当认定为公平合理。
五、相反案例：为什么有的法院不支持？
正如入库案例所言，这一问题“不宜一刀切”。实践中也存在大量不支持排除执行的相反案例。以下选取几个典型判例进行对比分析。
相反案例一：债务形成在先，离婚财产分割在后
【湖南永州零陵区法院案例】
2019年5月甲、乙离婚。2016年1月，乙下欠唐某60万元借款，并于2020年11月被法院判决偿还。执行过程中，甲以离婚时双方约定A房产归甲所有为由提出异议。法院判决：驳回诉讼请求。
裁判理由：甲、乙婚姻关系存续期间，乙下欠唐某60万元借款，债务形成时间早于离婚财产分割时间。甲、乙离婚时对夫妻共同财产的处分约定不能对抗作为善意第三人的唐某，且A房产未过户到甲名下，因此甲提出的执行异议不能阻却执行。法官明确指出：“案外人应就离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间提供证据。”
相反案例二：贷款后离婚逃债，构成恶意串通
【广东东莞中院案例（广东高院典型案例）】
某银行2014年5月向麦某禄发放贷款300万元。同年10月，麦某禄与妻子陈某登记离婚，约定涉案土地份额及房屋归陈某所有。另查，陈某在另案中曾确认涉案土地使用权及地上建筑物为麦某禄财产，并认为该财产可用以清偿麦某禄的债务。法院判决：驳回排除执行的请求。
裁判要旨：法院经关联案件查询，显示案外人在本案中对执行标的的归属作出与前案相互矛盾的诉讼主张，规制了当事人利用婚后财产约定逃避债务、规避执行的情况。
相反案例三：离婚协议约定赠与子女，未过户不能对抗执行
【安徽淮北相山区法院案例】
赵某与程某2018年协议离婚，约定房产归程某所有。但赵某的债务形成于2014年7月（早于离婚），且房产未办理产权变更登记。法院裁定：驳回异议请求。
裁判要旨：离婚协议约定在没有完成房产过户登记之前，不能产生对抗第三方（如债权人）强制执行的效力。婚姻关系解除时，财产分配的约定原则上仅对离婚夫妻双方发生效力，离婚协议关于房产的归属约定通常被视为债权请求权，而非直接的物权变动。
通过对比可以发现，债权形成时间是决定案件走向的核心分水岭。此外，案外人能否对“未办理过户登记非因自身原因”提供合理解释、是否存在恶意逃债的迹象，同样是法院重点审查的内容。
六、律师建议与风险提示
对配偶一方的建议
第一，离婚后尽快办理产权变更登记。 这是防范风险的根本之策。不动产所有权的取得以登记为准，离婚协议只是债权凭证，不直接产生物权变动效力。在按揭贷款无法还清的情况下，至少应当保留催告对方配合过户的证据，以备日后证明“非因自身原因”未过户。
第二，妥善保管离婚协议及相关证据。 包括离婚协议的备案证明、居住使用房屋的凭证、催告办理过户的记录等。一旦遭遇执行异议，这些证据是证明权利真实性和合法性的基础。
第三，如遇房产被查封，及时寻求法律救济。 案外人可以在执行程序中提出执行异议；异议被驳回后，应在法定期限内提起案外人执行异议之诉。
对债权人的建议
第一，贷前做好权属调查。 出借大额资金时，除了考察借款人的信用、还款能力，也应注意其婚姻状况及主要财产的权属登记情况，以全面评估债权实现的风险。如果债务人名下财产存在共有情况，应尽可能要求提供配偶书面同意或设置抵押担保。
第二，如怀疑债务人通过离婚转移财产，应积极举证。 包括调取离婚协议、查询关联案件陈述、收集债务人偿债能力下降的证据等。一旦证实存在恶意逃债，可以依法申请撤销离婚协议中的财产分割条款。
第三，区分夫妻共同债务与个人债务。 如果债务属于夫妻共同债务，即使离婚协议约定了财产归属，债权人仍可依法追加原配偶执行。
离婚协议约定的房产归属能否排除强制执行，并非一个“是”或“否”的简单问题。关键在于综合判断债权形成时间、未过户原因、恶意逃债可能性等多重因素。
对于配偶方而言，主动办理产权过户登记才是最稳妥的选择。如果客观上因按揭贷款等原因无法过户，务必备案保留证据；对于债权人而言，贷前审慎调查、贷后积极维权，同样是保护自身权益的重要举措。
（本文作者为执业律师，文章内容仅供参考，不构成具体法律意见。如遇具体法律问题，建议咨询专业律师。也可扫描下方二维码咨询）。
