新政落地之后，深圳楼市走出鲜明分化行情。一边是各大新盘到访量激增、开盘去化走高，售楼处重现看房热潮；另一边二手房市场冷热悬殊，核心优质房源成交提速，偏远老旧房源依旧去化艰难，一二手房市场呈现截然不同的市场走向。
自楼市优化新政落地，限购优化、公积金贷款额度上调、信贷成本走低多重利好叠加，积压许久的刚需与改善购房需求集中释放，深圳新房市场率先迎来回暖浪潮，多个片区楼盘人气显著回升。
一、新盘热度全线攀升，开盘热销成市场常态
从龙华、光明刚需板块，到南山、宝安核心改善片区，近期新开及加推楼盘客流明显回暖。每逢周末，多个项目营销中心座无虚席，组团看房、全家选房的购房者络绎不绝。刚需片区凭借总价友好、配套逐步落地的优势，去化表现亮眼，不少刚需楼栋开盘当日去化过半；主城改善新盘依托地段、圈层、产品优势，稀缺大户型房源去化速度更快，部分热门房源出现客户对比抢筹的情况。受购房资格放宽影响，外地刚需、置换改善客群进场数量明显增多，开发商推盘节奏加快，新盘供应稳步放量，新房网签数据环比持续抬升，市场购房氛围浓厚。
房企工作人员坦言，新政直接盘活了市场客源，此前观望的购房者纷纷结束观望、实地看房，项目来访量较政策落地前实现大幅上涨，开盘成交数据远超年初预期。
二、二手房两极分化，优质走强、老破小承压
相较于新房普涨行情，深圳二手房市场结构性分化进一步凸显，“强者恒强、弱者难销” 成为现状。福田、南山、宝安主城成熟地段，紧邻名校、地铁的次新小区迎来成交窗口期。新政释放大量新增购房名额，置换改善买家集中入市，小区带看量、约谈量稳步上涨，优质三房、四房房源挂牌不久便能达成成交，业主议价空间收紧，部分稀缺房源甚至出现小幅调价。
与之形成鲜明对比的是，远郊配套不完善、楼龄偏高的老旧房源处境依旧艰难。片区缺少优质教育与商业配套、物业老旧的房源挂牌量居高不下，但带看稀少，业主想要快速出手，只能不断下调挂牌价，以降价换取成交，即便降价，去化周期依旧偏长。整体二手房成交量虽较前期有所回暖，但成交增量高度集中在核心地段优质房源，多数外围存量房尚未享受到政策红利。
三、业内分析：分化行情或将长期持续，购房回归自住逻辑
地产行业从业者分析，本次新政为定向优化政策，利好资源向城市核心区域倾斜，叠加新房产品迭代升级、户型与配套更贴合当下居住需求，直接催生新盘热销。而二手房受建成年代、地段区位、周边配套、物业品质等多重先天条件制约，房源价值天然分层，因此很难实现普涨普涨，市场分化是城市楼市成熟后的正常表现。
针对不同置业需求，业内给出置业建议：刚需购房者可结合自身预算，优选配套落地性强的近郊刚需新盘，用好公积金贷款政策，降低置业成本；改善置换优先聚焦主城区地铁、学区齐备的次新二手，兼顾居住舒适度与房产保值属性；投资投机需求不建议盲目入场，当下楼市早已告别普涨时代，买房优先立足自住需求。
