注：最近公众号的推送机制有改变，需要将公众号设为“星标”才能收到推送，谢谢大家的关注。
提问：欧老师能不能讲一讲房产投资的底层逻辑？
房产投资只有一条底层逻辑。通货膨胀，我们的所有操作都是基于通货膨胀做空货币。如果其他的博主他们讲房产讲了8 个小时，讲了十几个理论，讲了很多很多三天三夜的话题，只要他们不讲通胀，通通是错的，我们叫择时、择城、择筹，选板块也有影响，但是最多两成、三成，择筹里面影响的是很少的，房产的绝大多数都是大多头，主要的内容就是通胀，底层逻辑就是通胀问题。
提问：楼市还有空间可以操作吗？如何洞察先机和快人一步，提前了解楼市的走势？
你这个想法是错误的，如果你的想法叫快人一步，就你以为什么？你以为你的博弈的对手是另外一个玩家？你以为炒股票我赢就是你输，我买涨就是你买贵，你以为我们是赚其他人的钱，是赚这个游戏场里面的人的钱？不是的，房圈不是股市，房圈赚的是系统的钱。
就欧老师我从来不介意把我们的手法，把我们的思路介绍给更多的人，如果我真的是那种这种是赚别人钱，快人一步靠收割别人快一步来收割的话，我肯定不能把秘籍说出来嘛。房圈赚的是市场的钱，市场是什么？通胀，永恒的通胀，整体物价的上涨，整体滥发纸币房圈，不介意对手多一个的，不介意同行多一个的。
粉丝：2026年房子是up还是down？
欧大：我就问你一个问题，如果你的房子本来是卖1000万的，按照某些人说法房子还要砍一半，要Down到500万,那我就问你什么样的人会按照 500万卖房子？如果要Down的话，总要有人砸盘，谁来砸？请你告诉我。
(遇到急事的房东..)市面上的卖家就这么几个人。市面上的卖家一共只有 3种人，你知道吧？能够卖房子的一共只有3种人,能够卖房子的人，能够砸盘的，市面上一共只有3种人,哪三种？
中介哪可能卖房，中介就是个蟑螂,中介完全没有江湖地位的(二手房开发商...)能够在市场上卖房的，他手上要有货，没有货你卖什么的(破产的...) 所以只有三种人，你们记住，中介砸不了盘的，蟑螂有什么能力砸盘。
能够有力量砸房的一定是手里有货的人。只有三种,开发商，卖一手的对不对？投资客,手里N套二手的，不看好后市的，买二手的。自住的房东，自住的房东为什么要卖？我家里就一套，我们家里面供了20 年，供了30 年，房贷还没有还清,我现在赶紧流血打折,5折要卖房。
家里有了急事，家里急需用米的，遇到情况了打折卖房。这个现象多不多？不会很多.刚需,中国人的传统，如果你只有一套房的话，一般是不卖的。
中国人说我把房子卖掉我去租房，等到它跌下来，腰斩了再抄底，这种人很少很少，这个不是主流现象，这种人很少的。所以市面上真正有能力砸房的只有两种人，开发商和有很多很多套房的房东。
那么欧老师再问你了， 到了2026年，开发商有没有动力砸房？哪一年是他们最危险的年份? 2022 年。(为什么?)那一年恒某大破产那一年，恒某大破产那一年，整个市场急转，断崖式下滑。
他可能说我资金链有问题，二十大开发商倒闭了16 家，都是我一夜之间我这个现金流兜不转了，一夜之间我这个东西一口气喘不过来了，我要回笼资金，我要让我自己的活下去,我不管打几折我都可以卖，什么价格都好商量。
22年是真的有这个问题，请问 2026年还有没有开发商必须要不惜工本打折卖房回笼资金的现象？26年还有没有？yes or no？26年整个中国市场还有没有开发商一定要打对折卖房回笼资金，我活不下去了，有吗？(没有吗？)
库存清了四年了，从22年急刹车，大家开始清库存,只清不入，只清不 入，大家都不去土拍了,三年没土拍,到了今天开发商的库存清了多少?清了一半。目前我们的库存已经低于2019 年的水准了，中国现在没有库存的压力。
中国现在活着的所有开发商，资金都掉头了，就算你资金没有掉头，那我在同行里面拆借一下，或者说张三我这个项目你要不要拿去，李四我这个房子你要不要拍拍去，同行可以调剂，因为同行有米了。
你知道王j林吗？王j林最惨最惨的时候为什么要卖万达广场？为什么?他卖的贵不贵？卖的不贵，流血割肉卖,他为什么要这么痛苦？王老板为什么这么痛苦？(不知道。) 因为友军也没米。
当王老板想卖他的万达广场的时候，是整个市场最没米的时候。不仅是王 老板没米，友军也没米。就别人一看300个万达广场只卖200个小目标,笋啊,划算...那你有没有 200个米？你也没有,整个市场流动性枯竭。
如果今天来到了2026 年，王老板再卖300个万达广场的话，能不能卖出好一点的价钱？(能)肯定可以。因为其他的人都活过来了，整个业界已经熬过了最艰难的时候了。就算你自己没有米，但是朋友有米，我卖两个广场给你，你换个三个小目标给我就可以了。所以开发商到了今天绝对绝对没有半价卖房的心愿了，没有这个需求的。
再问你个问题，房东会不会打对折卖房。我们不是问你会不会，我是问有十套以上房子的，有吗？我这么跟你们说吧，你们以为这个市场上投资客很多吗？很少很少很少(这样子。)事实上是欧老师纵横江湖能有十套上海的一个手数得过来，一般人三套五套顶天了，能有十套的很少。
你怎么可能指望靠这种，中国有一个数据，91%的人只有一套房，8.9%的人有两套房,有三套房的人有多少？0.1%，三套和3套以上的只占全国人口的 0.1%。所以欧老师跟你们说，砸盘的人靠房东，靠有很多套房的人也不现实。
欧老师左看右看，2026年的今天我找不到有任何力量可以把房子这个市场再砸一半下去。谁来卖？ 你要砸一半，总要有半价卖房的人，这些人到哪里去了呢？没有，2026 年叫什么？叫一浪高过一浪，浪打浪,一浪高过一浪。
我们讲事情讲道理，不是自己喊口号，UP DOWN UP DOWN，欧老师当年在外企，我老板就教我的, 任何道理都可以break down，都可以把一个大问题细化成五个小问题。那么五个小问题你研究的答案全部是 up，最终的结论一定是up。
粉丝：老师：深圳会限制人口吧。
欧大：深圳不是限制人口，是深圳快要填满了，深圳没什么空地，深圳的土地可能再开发个二三十年就会没有土地。那深圳不是越来越贵很正常哦。深圳很吃亏，他旁边上呢，一个是香港，一个是大海，一个是东莞，一个是惠州，那个东莞惠州都是山，也不大好扩，深圳就连扩地都扩不出去。
我当年对着地图看了很久，后来发现，如果深圳要扩地的话，只有一个方向，可以新界，可以把香港吃下来。新界那里很多空地。这个有可能吗？就深圳跟新界的交界处那里，香港的北边很多空地。
这不可能的嘛，再怎么也不可能深圳去吃香港的土地嘛。那也就是说他没有办法再扩容。那长远来看是不是说明深圳的房子是最有价值的。深圳房子是很有价值，是很有价值，一直都很有价值。
深圳的房子呢，只有一个缺点，啥呀，深圳具备了所有的优点，只有一个缺点，所以欧老师的主力仓位在上海，不在深圳。什么？我20年前就知道深圳是很重要，但是我主力仓位我还是在上海，我不在深圳。
深圳楼市就一个缺点，什么缺点，知道吗？谁能告诉我？深圳楼市贵不是问题，贵还可以更贵的。一句话，地段变迁。你现在买的地段，10年后就不是好地段。这个不是每个城市都有吗？没有，上海的地段是不变的，上海的内环线永远是内环线，好地段永远是好地段，上海的地段30年里面没怎么变过。
但是深圳的地段变得太快了，不好买。因为你知道现在在搞前海，未来的5年也看得很清楚的，一定是企鹅岛，但是这些板块根本没有供应。未来的板块它根本没有房子，没有供应，你如果把现在的房子买在什么福田啊，买在罗湖啊，它很快就会旧掉了。
包括你现在买深圳湾，买深超总的房子，再过了10年地段又变掉了。所以欧老师的核心仓位不在深圳，在上海，上海的地段保值。深圳如果你要选的话呢，就可以根据我们买上海康城的选择，不看地段买最便宜的。反正所有的地段都会像罗湖，像福田一样老化，那我干脆不看地段，我就买便宜的，这就是我们买嘉裕福的原因。
欧成效，人称“欧神”、“欧大”、“灯塔”，笔名yevon_ou。原水库论坛创始人，房产投资实战派，中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。数十年来的楼市投资他从未失手，精妙的操作技巧和丰富的实战经验，是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树，是无数房产投资者的启蒙导师；他凭精细入微的独到观察，淳朴精炼的古典经济学视角，刻画出了中国的楼市与财富逻辑，开创楼市科学，使无数读者脑洞大开，重塑三观，实现财务自由。
随着欧大相关微博、论坛、微信公众号被封，科学难以普及。想要获取真知，只有进入付费时代。本号将不定期给大家分享最新欧神、挨踢牛魔王等水库大神VIP付费社群问答、活跃内容等相关精华，种子已种下，来日开遍山崖！
不要制造焦虑、不要说实话、不要负能量！更多敏感、纯干货只在核心会员群分享。添加秋雨微信
可免费获取最全欧神文集、全流程班、牛魔王投资笔记、贷款手册等资源，并可免费入会员群学习交流，一起变富！
点赞、点个“分享”“在看”，2026一起躺赢！
