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单价没回去,但2026年初成都二手房成交面积变大了

上一篇码农看成交总价的文章 2026年5月成都二手房-单价没动但总价上去了，有个现象挺明显：2026 年 1-4 月，成都二手房成交总价中位数已经接近去年同期，但成交单价中位数还没有回去。总价差不多回去了，单价还低一些，中间差在哪里？这次换个角度，看成交面积。

一、整体看，今年成交房子明显变大了

【图1_整体面积段占比变化】

2026 年 1-4 月，成都可见成交样本的面积中位数是 96.3㎡。去年 10-12 月是 88.5㎡，去年 1-4 月是 88.3㎡。也就是说，不管环比去年底，还是同比去年同期，今年成交面积中位数都大了差不多 9 个点。

面积段变化更直观。90㎡以下成交占比，从去年底的 54.5% 降到今年 1-4 月的 41.1%；90-120㎡从 26.4% 升到 31.5%；120㎡以上从 19.1% 升到 27.4%。所以今年小阳春，不只是总价中位数回来了，更重要的是成交结构从小面积，往中大面积挪了一点。

二、区域看，不只是改善区在变大

【图2_区县成交面积环比变化】

从区域看，成交面积变大的地方不少。高新今年 1-4 月成交面积中位数 103.9㎡，环比去年四季度增加 15.6%；温江 107.2㎡，环比增加 14.5%；双流 103.1㎡，环比增加 13.1%；新都 101.7㎡，环比增加 12.1%；龙泉驿 98.5㎡，环比增加 10.3%。

这个地方有意思的是，面积变大不只发生在高新、天府新区这些改善区域。温江、新都、龙泉驿这些近郊区域也在变大，说明今年不是单纯高端改善成交回来。还有一种情况，是单价没有明显上去，买家反而用差不多的预算，买到了更大的房子。

三、板块里，有些是买大，有些是买大还买贵

【图3_板块成交面积变大】

往板块看，变化就更细。有些板块主要是面积变大。比如高新城南宜家，今年 1-4 月成交面积中位数 117.6㎡，环比增加 32.5%，但单价中位数环比反而下降。这种不是单价涨了，而是成交从小户型切到更大的改善户型。

温江大学城也类似，面积中位数到了 105.1㎡，环比增加 18.1%，但单价是往下的。郫都红光、龙泉驿城区也有类似特征。它们更像是低单价区域里，买家用相对可控的预算，买了更大的面积。

还有一些板块，是面积和单价一起动。比如锦江三官堂、青羊外光华、成华万年场、龙泉驿十陵。这类板块不只是买得更大，单价中位数也有上移，说明成交重心往更高单价、更高总价的小区或网格挪了一点。

四、网格和小区，能看出成交位置有没有变

【成交面积中位数网格截图】

区域和板块的数据，只能告诉我们结果。到底是同一个地方户型变大了，还是成交从一个格子切到另一个格子，还是要看网格。比如一个板块里，原来成交更多集中在小户型、低总价的小区，今年变成中大面积小区成交更多，那板块面积中位数就会被拉上去。

这个变化和之前的均价贡献图可以互相印证。有些板块总价上去，是因为买得更大；有些板块总价上去，是因为买得更贵；还有一些板块，是成交位置变了，高面积、高总价小区的成交占比提高了。这三种情况，不能混在一起讲。

【插图5：典型小区成交面积变化截图或表格】

落到小区，体感会更明显。高新城南宜家的公馆1881，今年 1-4 月成交面积中位数大概 215㎡，人居盛和林语南区大概 123㎡；锦江三官堂的望江橡树林一期大概 152㎡，这类小区成交多了，板块面积自然会上去。

近郊这边，又是另一种体感。温江大学城的海科名城、西财学府尚郡，郫都红光的保利西汇智慧云城、中铁西郡英华二期，龙泉驿城区的玺印上院、天悦龙栖台，面积都不小，但总价相比主城改善盘低很多。所以同样是“买大”，主城改善板块是买更好的产品，近郊板块更多是用较低单价换更大面积。

五、今年小阳春，买家选择变了

这篇文章，码农觉得最重要的不是“面积中位数涨了 9%”这个数字，而是买家的选择变了。去年底，市场更偏低总价、小面积成交；今年 1-4 月，小面积占比明显下来了，90㎡以上、120㎡以上成交占比都上去了。

但这也不能简单理解成“改善全面回来了”。更准确一点说，是两条线同时存在：一条线是主城和强板块里，改善成交开始回补，成交面积和单价都在往上走；另一条线是近郊和低单价区域里，买家用相对可控的总价，开始买更大的房子。

所以今年成都二手房，不只是成交热了一点，也不只是总价中位数回来了。更像是：单价还没完全回去，但买房人开始把预算花到更大的面积上了。后面继续看两个问题，一个是 120㎡以上成交占比还能不能维持，另一个是这些中大面积成交，会停留在低单价近郊，还是继续往主城改善板块扩散。

如果想看更详细的网格和小区数据，可以看看隔壁那一篇文章，支持一下，分析不易。

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