昨天一个客户给我打电话，声音都在抖
说他刚交了15万定金，结果去查产权的时候发现那套房子被法院查封了。卖家电话打不通
15万啊，是多少家庭一年的收入
正好就以这个问题，我今天把二手房从看房到拿证的一整个流程写出来，照着做绝对让你少踩坑
第一步：查征信
这是很多人都忽略的一个问题，但是这又是买房最严重的一个问题，所有人买房之前或者准备签合同之前必须去把征信查了
我之前有一个客户信用卡欠了200块钱4年自己都不知道，这不是个例，实际作业中非常的多
我要是没经历过这事我都觉着不可思议
第二步：看房
白天看采光和户型，晚上周末看噪音和停车
如果你看好一个套房子，那就多去看几次，不同时间带着不同的人去看，你一定会发现一些不一样的问题
白天不同时间段看看采光，晚上去听听楼上孩子闹不闹，听听外面声音大不大
周末早上再看看噪音大不大
每次去都把房子内部仔细查看一遍，有时候细节决定成败
去的时候跟楼下小区业主聊聊天，看看这个小区物业管理怎么样啊，这栋楼有没有问题啊啥的。
要是能碰到对门或者楼上楼下邻居那就更好了，你可以打听打听原业主咋样，不用刺探别人隐私，就看看为人咋样，有没有出过事
第三步：查产权，这一步最关键
看好房子之后千万别急着交钱。先去查产权。
查产权要查这5样东西：
房产证是不是真的 有没有抵押 有没有被法院查封 是不是所有产权人都同意卖 有没有被限制交易
去哪里查？去房子所在地的不动产登记中心，带上你的身份证和房产证复印件就行。
前些年市场好的时候，我经常在不动产登记中心看到吵架的，有被查封过不了户的，有偷偷卖房子被抓到的，很多你们想不到的事
查完产权再交定金
第四步：交定金，看清楚是哪个字
定金和订金，差一个字，差几万块钱。
定金：这个是法律认可的，不可以随便违约
订金：就是个预付款，你不买了可以退。
定金最多不能超过房价的20%。比如200万的房子，定金最多40万，但是一般1-5万就可以了
第五步：签合同，这是最关键的一步
正式买卖合同是最关键的一步，很多人看不懂，因此吃了大亏
第一个：网签价
网签价和地税指导价挂钩，缴税按这两个孰高原则
写的低一些可以少交，首付要求高或者全款，但是这个也有一定风险，比如税务核查，他们认的是网签，不是购房合同
第二个：户口迁出条款
一定要写清楚：卖家在过户后多少天内迁出户口，超过一天按合同的百分比赔偿，超过几天按卖方违约追究责任
青岛以前是不允许强制迁户口的，但是近些年改了，新业主带着身份证，房产证可以把原来的户口强制迁出放到集体户上
但是你们当地的一定打户籍科电话咨询一下，每个地方政策不同，不能一概而论
第三个：家具家电清单
所有家具家电的品牌型号数量全部列在合同附件里，拍照留底。交房的时候对照。
我经历过这种，原业主把品牌家电全换成了杂牌子，还好我们都是留底的，vr+照片+合同写的品牌和型号，要不客户就吃了大亏了
第四个：违约金
双方违约金要对等，一般是总房款的20%
第五个：交房时间
必须写具体日期。比如2026年6月6号，不能写协商。哪怕这个交房时间写的稍微晚几天都没事。
第六个：资金监管
这一步绝对不能少，首付绝对不去给业主撤押，也不要直接转账
第六步：网签
网签就是把你们的合同在房管局系统里备案
第七步：贷款，算清楚评估价和成交价的差
这个坑我跟你说，十个买二手房的人有八个在这里栽过。
你觉得贷款100万就贷100万？不是的。
银行贷款的额度是按评估价算的，不是按成交价。
比如你成交价200万，银行评估下来只有170万。首套贷70%，你能贷到170万的70%=119万。不是200万的70%。
那你首付就不是60万，而是200-119=81万。多了21万。
不过这里有一点，没有评估费！！！
征信有小问题怎么办？
逾期一两次，金额不大，一般不影响贷款。但是最好提前跟银行客户经理沟通，说明情况。
银行审批不通过怎么办？
合同里一定要写这一条：如果贷款审批不通过，买家可以解除合同，卖家全额退还定金和已付款项。
第八步：过户，搞清楚满二和满五唯一
过户的时候要交税，税费多少取决于这套房子的年限。
满二：房产证满2年，增值税免。这个增值税是3.18%，今年刚调整之前是5.6%
满五唯一：房产证满5年，而且是卖家名下唯一住房。免个税
如果不满二，增值税+个税加起来能有十几万。
同样200万的房子，满五唯一和不满二的税费差距可以到10万左右。
买之前一定要问清楚满几年了，是卖家唯一住房吗。
税费谁来交？这个我之前文章写过，可以直接全看。
第九步：交房，这7件事必须做
过户完拿到证不代表结束了，交房才是最后一步。
换门锁，有时候业主都不知道发出去多少钥匙
记录水电燃气表读数，跟卖家当场确认是否有欠费
检查墙面有没有新出现的裂缝
所有家具家电跟合同附件对照一遍
物业费、取暖费确认结清
检查房子有没有出现渗漏
确认卖家户口是否已迁出
尾款留多少合适？
我建议留3%左右作为户口保证金，和物业保证金。确保物业没有大额欠费，户口能及时牵走
就说这么多吧，8个步骤全在这了。
三个核心原则记住就行：
查清楚再交钱
写进合同才算数
资金走监管别私下转账
有什么问题评论区问我，我看到都会回。
