买二手房最怕什么？钱付了，房不是你的；房过户了，户口迁不进来；住进去了，才发现欠了一屁股物业费。这7件事不查清楚，千万别签字。
最近一位读者留言：“第一次买二手房，中介催着签约，我总觉得心里没底，但又不知道问题出在哪。”
这种感觉是对的。二手房交易链条长、环节多，任何一个环节出问题，都可能让你损失几十万。今天我把买二手房必须查清楚的7件事一次性讲透，从产权到户口，从税费到物业，看完你就知道该问什么、查什么、注意什么。
01 查产权：房子到底是不是卖家的？
签约前，第一件事就是核实房子的“底细”。这一步不做好，后面全是坑。
怎么查：通过“穗好办”APP或不动产登记中心，查询不动产登记信息。
查什么：
· 权利人：房产证上的名字和卖方身份证是否一致？有多个权利人时，必须全部到场签字，缺一个都不行。
· 抵押情况：房子有没有抵押给银行或机构？有抵押的，必须先解押才能过户。2026年“带押过户”已全面推行，有抵押也可交易，但需确保资金监管到位。
· 查封情况：房子有没有被法院查封？查封房绝对不能碰。
· 居住权登记：这是《民法典》新增的权利，一旦房子被设置了居住权，新业主也无权赶走居住权人。这一步不查，后患无穷。
· 租赁备案：有租赁备案的，租客有权继续住。法律规定“买卖不破租赁”，买了房也赶不走租客。
避坑提示：不要只听中介说“产权清晰”，一定要自己看到官方查询结果。
02 查户口：能不能迁进来？
户口问题直接关系到你能不能落户、孩子能不能上学。
怎么查：要求卖方配合，到属地派出所查询该房屋的户籍信息。
查什么：房屋内现有户口有哪些人？是否已全部迁出？如未迁出，合同中必须约定迁出期限（如“过户后30日内迁出”），并设置逾期违约金（建议每日万分之五）。
为什么重要：公安机关不能强制迁户口。如果原业主户口赖着不走，你只能起诉要求赔偿，无法强制迁出。所以必须用合同条款和保证金来约束。
03 查学位：房子还能不能上学？
如果你买的是学区房，这是最重要的一步。
广州学位占用规则：多区实行“六年一学位”（小学）、“三年一学位”（初中）。同一套房产，在六年内只能安排一名学生入读对口小学（同一家庭多名子女除外）。
怎么查：
· 要求卖方在合同中书面承诺“学位未被占用”，并约定高额违约金。
· 保留5-10万尾款作为“学位保证金”，待确认学位可用后支付。
· 到属地教育指导中心或学校，凭房产证查询学位使用情况。
避坑提示：不要相信“我朋友的孩子用这个房子上了学，没问题”——必须官方核实。
04 查欠费：别替前业主买单
房子过户后，物业费、水电燃气费的欠费，物业公司会找新业主要。这笔钱，不应该你出。
怎么查：
· 到物业公司查询物业费欠缴情况，要求卖方结清并提供缴费凭证。
· 到水务、电力、燃气公司查询欠费情况（部分可通过APP查询）。
· 在合同中约定：卖方应在交房前结清所有欠费，如有欠费从尾款中扣除。
特别提醒：有些老房子物业费欠了好几年，金额可能上万。查清楚再付尾款。
05 查税费：买房成本到底多少？
很多人只盯着房价，忽略了税费。同样的成交价，税费可能差出十几万。
2026年广州二手房核心税费标准：
税种 谁缴 标准 省钱关键
契税 买方 ≤140㎡且家庭首套/二套 → 1%；＞140㎡：首套1.5%，二套2% 面积≤140㎡最省
增值税 卖方 持有≥2年 → 免征；＜2年 → 3% 选“满二”房源
个人所得税 卖方 持有≥5年且家庭省内唯一住房 → 免征；否则1%或差额20% 选“满五唯一”房源
中介费 双方 成交价1%-3% 可协商
省钱策略：
· 首选“满五唯一”房源：增值税+个税双免，只需交契税。
· 次选“满二”房源：增值税已免，只交契税和个税。
· 契税优惠面积已从90㎡提高到140㎡，买140㎡以内最划算。
06 查合同：这5个地方不看清，等于白签
合同是保护你的最后一道防线。以下5个地方，逐字逐句看：
① 贷款失败条款
最危险的条款：“无论何种原因导致贷款未获批，买方应在X日内自筹资金补足剩余房款”。务必改为：“如因银行政策调整或买方征信不可控因素导致贷款不足或审批未通过，买卖双方协商解除合同，卖方应无息全额返还定金及已付房款。”
② 交房与过户日期
必须写具体日期（如“2026年10月31日前”），不能用“等通知”“以银行放款为准”等模糊表述。
③ 违约责任
逾期交房、逾期过户、户口逾期迁出，都要约定违约金标准（建议每日总房价万分之五）。
④ 补充协议
正本合同受监管，陷阱少。补充协议是开发商/卖方的“自留地”，一定要与主合同同时提供、逐条比对。特别注意“以补充协议为准”这句话——它能推翻主合同里所有保护你的条款。
⑤ 空白条款
合同中出现空白栏而未填满的，务必划线或划叉，防止事后被人添加不公平内容。
07 查资金：钱怎么付才安全？
二手房交易最大的风险就是“钱付了、房没到手”。
正确做法：走资金监管
买卖双方在银行或住建部门指定机构设立资金监管账户，首付款和尾款存入账户，过户成功后才划转卖方；交易失败，全额原路退回。
广州已开通房屋资金托管网点1500个，覆盖全市11个区，14家银行支持此服务。买房的钱，一分都不能私下转账。
定金注意事项：看清收据写的是“定金”还是“订金”。定金具有担保效力——买方反悔不退，卖方反悔双倍返还。订金只是预付款，原则上可退。定金不超过总房款的20%，超过部分无效。
附：签约前“七查”清单
序号 检查项 核心要点 完成打√
1 查产权 无抵押、无查封、无居住权登记 □
2 查户口 户口已迁出或约定迁出期限+违约金 □
3 查学位 学位未被占用，合同承诺+尾款保证金 □
4 查欠费 物业费、水电燃气费已结清 □
5 查税费 是否为“满五唯一”“满二”，算清总成本 □
6 查合同 贷款失败条款、交房日期、违约责任、补充协议 □
7 查资金 走资金监管，不私下转账 □
最后说一句
买二手房，不怕问题多，就怕问题没发现。
签约之前花半天时间，把这7件事查清楚——产权核实了、税费算清了、合同看透了、资金走监管了——房子买得安心，住进去才能踏实。
如果你正在广州看二手房，拿不准某个环节怎么操作，可以微信问我。把合同、房产证信息发过来，我帮你捋一遍，看看有没有遗漏的风险点。
毕竟，买房是大事，查得越细，住得越稳。
