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没有办理产权证的房产,在离婚诉讼中如何处理?

2026-10-27 21:00:05

没有办理产权证的房产,在离婚诉讼中如何处理?

【案情简介】王女士与李先生结婚5年，婚后于2018年，王某女士、李先生与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，王某女士、李先生以118万元价格购买该公司位于某区房产一处，尚未办理产权证。同时，夫妻二人交付首付款36万元，并在某银行办理了上述房屋的安借款，在该银行贷款82万元，以李先生的名义在某银行开立的账户为该房贷的还款账户。截至起诉之日，该房产贷款尚有44万元本金余额。现王女士与李先生因感情不合，但对于包括前述房产在内的财产分割未达成一致意见，故向法院提起诉讼。某房地产与资产评估有限责任公司对上述房产进行价值评估，房产价值为162万元。

一、法律规定

《中华人民共和国民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 第216条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第1087条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第77条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。” 第78条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

由此可见，按照法律规定，对于尚未取得产权证的房屋，法律上会认为当事人还不享有房屋所有权，在离婚诉讼中，法院不宜判决房屋所有权归属，但可以判决由男方还是女方管理使用，也即占有、使用和收益的权利。

二、司法实践中，针对尚未办理不动产权证的房屋，法院的处理方式

为了客观、真实地反映出近年来司法实践中对于该问题的处理思路及倾向，笔者在中国裁判文书网上通过关键词搜索相关案例，经过分析、研判，最终整理出了以下23个最新案例供大家参阅。

通过上述表格，可以直观清晰地发现，对于对尚未办理不动产权证的房屋，法院的处理方式大概有以下四种方式：1、对房屋相关事宜均不予处理。2、判决房屋使用权的归属或分配，待办理产权证后再处理所有权事宜。（1）在判决书中明确房屋由一方管理使用，如有按揭贷款则由使用一方承担。（2）在判决书中将一套房屋分配给双方共同使用管理，明确各自使用范围，如有按揭贷款则平均承担。当然，有的法官也会让双方自行协商如何具体使用。（3）在判决书中明确由一方使用，另一方享有相应经济补偿。3、在判决处理房屋使用权的同时确定分割及补偿方案。4、判决房屋的合同权益。

三、律师解析

笔者不赞成方式1，因为短期内可能无法办理产权证书，按揭贷款时间一般较长，无法办理产权证，最大弊端在于夫妻离异后又因为房产分割问题产生争端，不利于一次性高效解决社会矛盾，也会产生更多的诉累。对于方式2中第2种情形，即将一套房屋分配给双方共同使用管理，明确各自使用范围，这种方式看似不用物理分割房屋，但是也存在很大隐患，笔者也不赞成。因为夫妻二人往往都是因为有不可调和的矛盾才起诉离婚，离婚后却还要同住一个屋檐下，也容易产生其他矛盾。甚至对人身安全造成威胁，也不利于孩子健康成长，之所以离婚，就是为了离开原来的环境，换一个新环境重新开始，这样裁判方式背离了离婚的初衷，有待商榷，且容易滋生假离婚。对于方式3，笔者认为既兼顾了房屋未办理产权证的情况下无法确定所有权归属的法律规定，又能将纠纷一次性解决，相对而言，是一种经济高效便利的方式。

对于方式4，判决房屋合同权益的归属，实际上是以分割合同权益的方式确定房屋的分割方式及归属。因为房屋买卖关系是确定的，购买者可以根据合同约定及法律规定主张权利，属于债权而非物权。可以在离婚诉讼中，就购房合同所对应的权利与义务进行处理，即判决合同的权利义务归于一方。例如，在(2025)豫1322民初4949号案件中，法官认为，对婚后共同支付房贷的款项，离婚时应当依照《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决由王某对原告进行补偿。结合王某支付的按揭款及装修费用，本院酌定由王某补偿原告闫某50000元，后续房款如王某选择继续履行买卖合同，由王某支付。以及在(2025)冀0723民初282号案件中，法官认为，被告杜某与二出卖人之间的买卖协议合法有效，虽尚未办理所有权变更登记，但被告杜某基于买卖合同已实际占有案涉房屋且享有债权请求权，该权益具有财产价值，属于夫妻共同财产的范畴。根据物权变动规则，本院不宜直接确认原告薛某对案涉的房屋享有一半的所有权，但其对案涉房屋的现有价值享有50%的份额。笔者认为，这种方式也比较好地解决了纠纷，具有经典借鉴意义，既符合法律规定，又从合同权益角度实现一次性解决纠纷的结果，值得推广。

四、案件处理意见

通过上述分析可知，对于王女士与先生的情况来说，由于双方并未生育孩子，二人皆有正常工作，对他他们来说，只想尽快离婚，分割财产，从此一别两宽。笔者认为最好的方式，由王先生概括继受《商品房买卖合同》项下的权利义务，剩余按揭贷款44万元由王先生一个人负责偿还，王先生补偿王女士26万元，计算方式为：共同还贷数额118-44-36=38万元/总购房款118万元x房产的现值162万元x50%=26万元。依据：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》第667页。

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