连涨两月!一线楼市正式回暖,二手房全面领跑

5月18日，国家统计局发布4月份70城房价数据。一线城市新房环比上涨0.1%，二手房环比上涨0.4%。继3月之后，连续第二个月环比上涨。二手房涨幅连续两个月高于新房，成为本轮复苏的核心引擎。

四大一线城市分化明显。

新房：上海涨0.4%，广州、深圳均涨0.1%，北京微降0.2%。

二手房：全线飘红。北京涨0.4%，上海涨0.7%，广州涨0.2%，深圳涨0.3%。上海涨幅全国第一。加上此前行情，上海新房、二手房已连续3个月上涨。北京二手房同样连涨三月。

58安居客研究院院长张波解读：行情回暖由两大因素驱动。一方面，一线城市二手房成交长期维持高位，流动性大幅提升，议价空间不断压缩，形成“成交量先企稳、房价随后跟进”的良性循环。另一方面，信贷放宽、置换利好、限购优化等政策持续落地，一线城市率先享受到政策红利。

以上海为例。3月二手房成交3.1万套，4月2.9万套，连续刷新近年同期纪录。改善与高端需求集中释放。议价空间从普遍的10%收窄至3%-5%，核心地段优质房源供应紧张，业主报价稳步上调。买方议价优势，明显减弱。

一线暖意正在向外传导。4月二线城市新房环比下降0.1%，但降幅较3月收窄0.1个百分点。70城中，新房价格上涨或持平的城市达21个——环比上涨14个，持平7个。越来越多二线城市脱离降价区间。

强二线表现亮眼。杭州涨0.4%，南京涨0.3%，领跑二线梯队。

二手房方面，4月二线城市环比下跌0.2%，跌幅持平。但西安、厦门、沈阳、宁波、合肥、武汉、徐州等城市已率先上涨。徐州涨0.5%，西安涨0.4%，厦门涨0.2%。

业内人士分析：那些产业强、人口流入多、改善需求旺盛的二线城市，修复速度明显更快。

1-4月，全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%。住宅投资18464亿元，同比下降13.1%。投资端仍在收缩。

但库存端是最大的亮点。4月末，全国商品房待售面积77801万平方米，同比下降0.5%。连续第二个月同比下滑。其中待售3年以下的房源面积57903万平方米，同比下降2.6%，短期去化明显加快。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，库存持续减少，能有效优化供需结构、稳定预期。开发商无需再靠大幅降价回笼资金，房价自然有了稳定基础。

1-4月房屋新开工面积同比下降22%，降幅远大于销售面积10.2%的降幅。50城新房新增供应750万平方米，低于同期1278万平方米的销售面积。未来库存大概率继续下降。

李宇嘉强调：稳定房价远比扩大行业规模更重要。只有房价企稳，预期才能修复，行业规模才会回归正常。

综合基本面、供需、库存等多重维度，业内专家给出了明确判断：楼市止跌趋稳的态势会延续，房价再度大幅下调的可能性已经不存在。

李宇嘉分析，本轮修复并非单纯依靠强力政策刺激，核心驱动力来自市场自身的修复能力。

供给端看，2022年至2025年，新房长期处于“供地＜开工＜批售＜销售”的去库存状态。到2026年，新房整体库存已处于历史低位，供需关系彻底扭转。同时“好房子”建设推进，产品力升级，调动了“卖旧买新”的置换意愿。

二手房市场，经过数年集中挂牌与降价出清，泡沫基本出清。投资客抛售接近尾声，市场主力变成刚需和改善型购房者。房价回落至合理区间后，与大众购买力逐步匹配，交易回归理性。

5-6月是关键窗口期。后续需关注四个指标：二手房挂牌量与挂牌价能否保持稳定、置换链条是否顺畅、租金回报率能否稳定且高于公积金贷款利率。

综合当前所有基本面，房价再次大幅下跌，已成为小概率事件。