一般纳税人出租老房产,为什么不能按3%而是5%?别再被“只有3%最简单”的惯性思维带偏了!

各位企业老板、财务负责人，您是否遇到过这种情况：

公司名下有2016年4月30日前取得的老房产想出租，打算用最简单的计税方法（简易计税）。您第一反应可能是：是不是可以按3%的征收率开票交税？ 这样不仅计算方便，税负还低。

千万别这么想！ 这是一个非常典型的新旧政策混淆误区。根据新增值税法和配套文件，对你这种老房产出租，国家给了你一个选择权：要么按9%的一般计税，要么按5%的简易计税。根本就不存在“3%征收率”这个选项！

为什么不能用3%？政策背后的逻辑是什么？今天，中税网专家为您权威拆解这个核心规定，帮您彻底弄清楚“5%”与“3%”的适用边界，避免选错计税方式多缴冤枉税！

1 【问题描述】 

一般纳税人出租营改增之前的房产为什么不能选择按照3%缴纳增值税？

2 【专家回复】

根据《增值税法》的规定，纳税人发生应税交易，应当按照一般计税方法，通过销项税额抵扣进项税额计算应纳税额的方式，计算缴纳增值税。小规模纳税人可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税。

根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号），自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生“出租其2016年4月30日前取得的不动产”应税交易的，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

可见，从政策空间来看，一般纳税人仅可以就出租其2016年4月30日前取得的不动产业务，在一般计税方法和简易计税方法按照5%的规定征收率计算缴纳增值税之间进行选择。

3 【政策详情】

1. 出租其2016年4月30日前取得的不动产。

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