在美国10万美金到1亿美金,如何靠投房产赚钱

26 年的商业地产市场，绝对不适合想要急功近利挣快钱的人。

你好，我是 Tim。

如果你现在手上有10万、100万、1000万，甚至1亿美金，要做资产配置，你大概率不会第一时间想到商业地产。

很多人的第一目的地，还是股债汇：

美股的强势大家有目共睹，纳指从 3 月到 6 月，完成了快 20% 的增长，其他科技龙头股更不用多说，就连冷清许久的长期美债，在昨天也达到了接近 5% 的收益率。

相比这些门槛低，透明，流动性好的资产，商业地产的吸引力其实很有限，最劝退人的点在于，它是一种极其麻烦的资产项目，和股债汇动动手指就能完成的交易不一样，它是一个落脚于现实世界中，看得见，摸得着的资产：

从询价、交易、再到后续的经营管理，投资商业地产，你要么能自己下场包办所有事情，要么你得找到真正靠谱的操盘人和管理团队。

商业地产和股债汇最大的差别，也正是在这里；

股债汇是宏观层面的投资项目，给它们注入信心的，是政策，法币，行业，大盘，甚至是市场情绪，这些实打实影响价格波动的东西，你可以学习研究，但几乎没办法参与进去：

你持有某只科技股，但这家公司并不会因为你把它的行业基本盘研究得很透，下个季度的业绩就一定会变好，股市存在长期机会，但对大多数散户持有者来说，很多事情你只能接受，无法进行干预。

商业地产不一样。

它更像是一门经营型资产，一个项目最后赚不赚钱，不完全由市场情绪和大盘决定，工厂、公司、租客到底需不需要你的物业，以及你或者你领投的经营管理能力，融资设计水平，都会对最后的收益率产生影响。

所以，商业地产的投资，更像是在参与一门生意，即便你是只负责出资的 lp ，心态也会和持有股票有一些不同：

买卖一处房产的周期，比加仓减持的周期要长得多，所以它会逼迫你换一种持有心态；物业升值赚了钱，你也没办法像股票一样，伴随着冲动就把它变成现金消费掉；也不会让你因为市场波动，就非常情绪化的抛售或者激进补仓。

理财的心态是一个老生常谈的话题，商业地产靠着它的运转机制，强迫你从心态层面上，更靠向一个经营者，理解这个前提以后，你才能更好的看懂，10 万、100 万、1000 万、再到 1 个亿的意义，在商业地产里究竟是什么。

10万：一个贷款首付门槛

如果你手上只有10万美金，在美国想靠房产赚钱，说实话选择并不多。

这个资金量很难做到全权控制一个商业地产项目。更现实的入口，通常还是 1 到 4 个 unit 的住宅、小多单元，或者几个人一起凑钱，然后去买一个稍微像样一点的资产。

在美国，1 到 4 个 unit 很多时候还在住宅贷款的范畴里，有的人会用低首付贷款做 house hacking，自己住一间，另外几间出租，用租金抵消一部分月供。

这种玩法严格说不算商业地产，但它是普通人理解地产投资比较现实的入口：从小房东做起，积累一些真正上手一个物业的宝贵经验：

贷款怎么批，持有的盈亏平衡怎么包含哪些东西，保险哪些必须买哪些可以剩，以及靠谱的房屋维护渠道，和租客纠纷的法律知识等等这些看起来很繁琐，但你必须知道的事情。

总的来说，10 万块最大的问题，是没有太多选择权，它最大的意义，是让很多新手投资人通过经营意识到，你持有的物业，是一个由一堆现实问题组成的资产，而不是股债汇里的一堆数字。

100万：商业地产的重要玩法入门

到了100万，地产投资才开始进入“经营资产”的阶段：

这个体量已经可以看一些小型多单元，尤其是那些原来业主管理得不精细、租金低、空置高、房子需要整理的项目；

你的任务不是简单把房子盘下来正常运营，而是拿到房子以后，想办法尽快把现金流做上去，然后用更高的市值，贷到利率更划算的钱，替换掉原来相对不划算的融资方案。

简单来说，对于那些已经认定你自己有能力把租金做上去，账算下来没有问题的物业，哪怕你要用到一笔高利率的钱，也可以开始尝试去够一够：

我在给学员的课程里讲过一个在 Riverside 的公寓案例，这个例子非常典型：

项目购买价加装修一共大概 110 万，买入的时候有空置，也有低租租客，后面通过装修、处理租客、重新出租，年租金做到了约 10 万上下，market NOI 达到了近 8 万；

比现金流更加关键的，是你可以重新去进行融资：

这个项目先用了约70万美元 hard money loan，利率大概 8.9 %，后面再融资到约 6.5 %，这就是小型 value-add 里很重要的一步：融资替换。

这个量级的地产投资，很大一部分收益是来自于经营改善和融资设计。

1000万：项目控制、团队化运营和外部投资人

到了千万量级，事情就又不一样了：

千万体量往往不是你一个人想办法靠贷靠凑掏这么多钱出来，这个体量的资金，往往会由各种合伙个体，以及外部投资人和你一起来完成；

并且这个体量的项目本身不多，要尽可能挑到合适的，你就必须有能力去非公开市场找到资源；

千万市价的物业，通常体量都很大，你还需要一个能覆盖经营修缮，各种法律事务的长期和做团队，和你一起进行协作…

我持有最满意的一个物业，基本就在这个体量，几年时间翻了 6 倍，每年都能带来一笔 7 位数的租金收益，但它的参与过程，其实非常麻烦：

去非公开市场找项目，洞察卖方的出手动机，配置贷款方案，找外部投资人，建立一个经营团队…

你会发现相比百万体量物业的“房东”身份，这些事情已经上升到了综合地产管理公司的业务范畴；

它要求你不光能看得懂项目的盈利空间，更需要实打实的落地执行能力，如果你没有成熟团队一起协作，把它变成一份正儿八经的事业，那么你就必须要让出一部分利润，给到那些靠谱的物业代管公司上去。

1 个亿：优质资产长期持有

如果一个人真的到了 1 亿美金这个资产阶段，看待商业地产的方式又会很不一样。

商业地产在你的资产组合里，就更像是一块压舱石。

因为你已经非常有钱了，你不会盲目的在商业地产里去追求暴富，你会想办法让你的资产组合变得更稳定，让一部分钱变成长期现金流和底层资产。

这时也许你会想办法去回购一些曾经你经手的，或者参与过的地产项目股份，把项目的占比和收益，从外部投资人手里拿回来，或者单纯作为资方，从你信任的地产运行团队的项目里，分一笔稳定缓慢的收益。

所以不同资金量的人，投房产的回报逻辑，存在很大的不同：

10 万，是把它作为杠杆去持有一个相对容易退出的轻量资产，换取一次真实下场的经验；

100 万，是赚经营改善和融资替换的钱，学会通过提租、装修、降低空置，入门商业地产的基本盈利逻辑；

1000 万，是赚项目控制和团队运营的钱，你的利润来源于发掘项目、找外部资金、拿贷款、管物业、承担经营风险；

1 个亿，则是想办法让一部分钱变成现金流、长期资产和组合里的稳定底盘。

如果只用一句“股债汇收益更高”来否定商业地产，又非常武断，金融老三样当然可以投，而且很多时候，它确实更快、更方便，也更适合大部分投资者。

但资产配置，从来不是只看什么地方波动大机会多；你还要考虑，这笔投资在你的资产组合里到底负责什么：

有的钱负责增长，有的钱负责流动性，有的钱负责防守，有的钱负责现金流，还有一部分钱，负责让你已经赚到的东西不要轻易消失；商业地产负责的，通常是后面这几件事情。

诚实的讲，商业地产不是一个轻松的资产，也不是一个所有人都该碰的资产；

它麻烦，慢，重，退出也有一定的周期。

但也正因为它麻烦，它才给真正懂经营、懂融资、懂风险控制的人，留下了可以动手改变结果的空间。